اعداد دفترچه تقویم املاک واقعی نیست

فرشید پورحاجت*- ساختار اخذ عوارض در ساخت‌وساز کشور به تازگی دچار تحول شده که نیازمند بازنگری و نقد بیشتری است‌‌. اولین نکته در تعیین عوارض ساخت‌وساز نحوه تصمیم‌گیری در مورد ارزش معاملاتی ساختمان است‌‌. در قانون مالیات‌های مستقیم کمیسیونی متشکل از نماینده‌های وزارت مسکن، کشاورزی، سازمان ثبت اسناد، سازمان امور مالیاتی و نماینده شورای شهر ارزشی از قیمت‌های واقعی ملاک را ملاک ارزش معاملاتی برای اخذ عوارض قرار می‌دهند البته در ساختار قبلی دو نفر معتمد شهر هم به عنوان اعضای کمیسیون لحاظ می‌کردند اما در این میان هیچ یک از نمایندگان بخش خصوصی و سازندگان مسکن برای تعیین ارزش معاملاتی مسکن حضور ندارند‌‌. بنابراین اولین نقصی که در همان ابتدای قانونگذاری ایجاد می‌شود عدم وجود نماینده بخش خصوصی برای تعیین ارزش ملک است‌‌. نمی‌توان پذیرفت که تمام بخش‌های دولتی تعیین ارزش کنند و برای اخذ مالیات و عوارض از بخش خصوصی از نمایندگان آنها نظرخواهی نکنند‌‌. دومین نکته حائز اهمیت نحوه محاسبه ارزش‌ معاملاتی است‌‌. در قانون جدید ملاک ارزش‌گذاری از کوچه به بلوک تبدیل شده است‌‌. پیش از این قیمت واقعی املاک را در مقیاس یک گذر یا کوچه محاسبه می‌کردند، اما اکنون متوسط قیمت‌های یک منطقه را محاسبه می‌کنند و آن را برای تمام کوچه‌ها و گذرهای موجود مبنای عمل قرار می‌دهند‌‌. بر این اساس ناگهان عوارضی که قبلا مختص یک کوچه بود و معمولا در مقیاس ریز اعمال می‌شد به اعداد بزرگ و در مقیاس بزرگ تر تبدیل شد البته قانونگذار در این مقطع برای ایجاد سوپاپ اطمینان تبصره‌ای با ضرایب کاهنده برای کنترل تورم اعمال کرد‌. به عنوان نمایندگان بخش خصوصی در عرصه ساخت وساز معتقدیم چنین قانونی در مقام اجرا به علت عواملی که در خود قانون وجود دارد نمی‌تواند اجرایی شود‌‌. به عنوان مثال در اهواز زمانی که خواستند چنین قانونی را اجرا کنند در برخی مناطق تورم عوارض از ۳۰۰ تا ۱۰۰۰ درصد اعلام شد‌‌. زمانی که شهرداری اهواز می‌خواست چنین تعرفه‌هایی را اعمال کند لاجرم کسانی که می‌خواستند خدمات شهری را دریافت کنند بازار را رها کردند و در نهایت چنین تعرفه‌هایی اجرا نشد‌‌. به استناد گزارش مرکز آمار ایران ارزش املاک کشور در یک سال گذشته حدود ۹۶ درصد افزایش داشته است‌‌. بر این اساس پایه ارزش معاملاتی املاک هم باید ۹۶ درصد افزایش پیدا کند‌‌. حال آنکه دولت با وضع قانون‌گذاری فعلی قادر به اعمال چنین افزایشی نیست‌‌. از سوی دیگر خود قانون هم به طور درون‌زا تورم ایجاد می‌کند چون ارزش میانگین قیمت براساس تورم انتظاری شکل گرفته است‌. نکته حائزاهمیت دیگر این است که در قانون مادر که قبل از سال ۹۴ هم اعمال می‌شده هیچ تفاوتی بین مالیات و عوارض و سایر وجوه قائل نشدیم‌‌. از سوی دیگر در تبصره سه قانون مالیات‌های مستقیم قانونگذار اعلام کرده است که نحوه دریافت عوارض و وجوه به نحوی باشد که بالاتر از نرخ تورم عمومی نباشد‌‌. چیزی که مشخص است این است که کمیسیون تخصصی سازمان مالیاتی بنا بر تشخیص خود مصلحت‌اندیشی کردند و در دفترچه جدید ارزش معاملاتی مسکن ارزش واقعی املاک را در نظر نگرفته‌اند و این درحالی است اگر ارزش واقعی اعلام می‌شد هیچ‌کس حاضر به مراجعه به سازمان‌های دولتی که مبنای دریافت عوارض در آنها ارزش معاملاتی است نمی‌شد‌‌. در هر صورت اگر قانونگذار عددی را برای ضریب تعیین ارزش معاملاتی مشخص کرده باید مبنای محاسبات باشد اما مساله‌ای که ناظران دارند این است که این قانون مشکل دارد و صنعت ساخت‌وساز نمی‌تواند تبعات این تصمیم‌گیری را بپذیرد‌‌. دولت با بازنگری و بهبود وضعیت عوارض و هزینه‌های تولید می‌تواند در کاهش قیمت تمام‌شده، تقویت بنگاه‌های تولید و نقدینگی بخش خصوصی و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری موثر باشد‌‌. در نهایت سازندگان معتقدند بازار قیمت را تعیین می‌کند و نه ضرایبی که دولت در نظر می‌گیرد‌‌. این در حالی است که هیچ کدام از اعداد دفترچه تقویم املاک واقعی نیستند و قابلیت تغییر بر اساس نوع ملک را هم ندارند و چنین وضعیتی به بهبود ساخت‌وساز در کشور کمک نمی‌کند‌.
*دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان