بافت‌های فرسوده؛ فرصتی برای تحقق وعده مسکنی دولت

دبیر کمیسیون بازآفرینی شهری کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران در گفت و گو با «جهان صنعت» عنوان کرد: لزوم استفاده از ابزارهای مستقیم و غیرمستقیم برای حمایت از بخش خصوصی

احسان نیازمند- ایجاد توسعه و بازآفرینی در شهر با اتحاد و همکاری سرمایه‌گذاران و دولت در کنار یکدیگر ممکن است. ظرفیت‌ها و مخاطرات بافت‌های فرسوده شهری همواره مورد توجه کارشناسان حوزه مسکن بوده است؛ مناطق ناکارآمدی که میلیون‌ها ساکن را در خود جای داده‌اند. این بافت‌های شهری می‌توانند به علت تراکم زیاد، بلایای طبیعی احتمالی و فرسودگی برای ساکنان خطرآفرین باشند.
کارشناسان نیز مدت‌هاست که به ظرفیت‌های مغفول این مناطق برای ساخت مسکن در قالب پیشبرد تحقق وعده مسکنی دولت سیزدهم اشاره می‌کنند. نکته حائز اهمیت در خصوص بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری آن است که این مناطق دارای زیرساخت‌های آماده‌ای نظیر آب، برق، گاز و مخابرات هستند؛ بافت‌هایی که همچنین به علت قرارگیری در مراکز شهرهای بزرگ دارای دسترسی مناسب بوده و لزومی برای احداث مسیرهای دسترسی مانند شهرهای اقماری در خصوص این مناطق وجود ندارد.
دوشنبه هفته پیش همایش نقش انبوه‌سازان در نهضت ملی مسکن با تحقق بازآفرینی شهری برگزار شد. در این همایش که با حضور محمد آئینی معاون وزیر راه‌وشهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، سیدمحمد مرتضوی رییس کانون سراسری انبوه‌سازان، نمایندگان مجلس شورای اسلامی، مدیران و متخصصان وزارتخانه‌ها و شهرداری‌ها، نمایندگان اتاق بازرگانی ایران و استان تهران، اساتید دانشگاه و اعضای انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور برگزار شده بود، تفاهمنامه‌ای به استناد قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری میان کانون سراسری انبوه‌سازان و شرکت بازآفرینی شهری ایران به امضا رسید.
کارگزاری، تسهیل‌گری و توسعه‌گری

دبیر کمیسیون بازآفرینی شهری کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران در این باره به «جهان صنعت» گفت: موضوعی که باید به آن توجه داشت این است که دولت باید برخی از اختیاراتش را به بخش خصوصی واگذار کند. در همین راستا دولت قادر است در سه قالب چنین اقدامی انجام دهد: کارگزاری، تسهیل‌گری و توسعه‌گری سه راهکار برای انجام چنین اقدامی توسط دولت هستند؛ راهکارهایی که هر کدام شرایط خاص خودشان را دارند.
سیدحمید اشرفی ادامه داد: هنگامی که بخش خصوصی وارد گود می‌شود، بحث تملک و مذاکره با مردم در بافت‌های فرسوده ممکن است با مشکلاتی روبه‌‎رو شود. بنابراین در چنین شرایطی نیاز به قانون حس می‌شود. اگر قرار باشد بخش خصوصی از قانون استفاده کند، باید یکسری اختیارات را از سوی دولت داشته باشد.
تغییر شیوه‌نامه دولت؛ محور اصلی تفاهمنامه
اشرفی گفت: انبوه‌سازان به معنای اصلی همان توسعه‌گران هستند. اما قوانینی که در کشور ما جاری است، حامی توسعه‌گران نیست. در این تفاهمنامه بناست تا تغییراتی در شیوه‌نامه توسعه‌گری ایجاد شود؛ تغییراتی که منجر به آن شود که اختیاراتی به انبوه‌سازان تفویض شود.
او اضافه کرد: محور اصلی این تفاهمنامه تغییر شیوه‌نامه دولت است؛ تغییری که در پی آن انبوه‌ساز بتواند در موضوع بحث تملک و مذاکره با مردم در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، راحت‌تر عمل کند. طی این روند ممکن است مشکلاتی از قبیل مخالفت برخی مالکان با نوسازی پیش آید. انبوه‌سازان باید قادر باشند تا به وسیله قانون چنین مالکانی را نیز مجاب به همکاری کنند. در چنین شرایطی می‌توان نسبت به نوسازی هر چه سریع‌تر این بافت‌ها اقدام کرد.
مشوق‌های مستقیم و غیر‌مستقیم
دبیر کمیسیون بازآفرینی شهری کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران همچنین گفت: سه رکن اساسی در خصوص بافت‌های فرسوده می‌توانند تاثیرگذار باشند: دولت، شهرداری‌ها و بخش خصوصی. متاسفانه دولت و شهرداری‌ها طی سال‌های گذشته آن‌طور که باید و شاید عمل نکردند. عملکرد آنها نه تنها به نتایج مثبت نرسیده، بلکه حتی روز به روز نیز شاهد رشد بافت‌های فرسوده بوده‌ایم.
او در ادامه گفت: در هر صورت از همان ابتدا می‌بایست اقدامات لازم انجام شود. اما به قول معروف جلوی ضرر را هر جا بگیرید، منفعت است. در شرایط کنونی لازم است تا بخش خصوصی حمایت شود تا بتوانند وارد گود شوند. حال که بخش خصوصی مایل به مشارکت در این زمینه است، لازم است تا حمایت‌های لازم انجام شوند؛ چه از راه انگیزه‌های مالی، چه از راه انگیزه‌های اداری و شهرسازی. اینها ابزارهای مستقیم حمایتی به‌شمار می‌روند.
اشرفی اضافه کرد: باید توجه داشت که در این رابطه تشویق‌های غیرمستقیم نیز تاثیرگذارند. به عنوان مثال وقتی که به عنوان یک انبوه‌ساز برای نوسازی وارد محله‌ای می‌شوید، از زمان ورود تا آغاز فرآیند با رشد نرخ مصالح ساختمانی روبه‌رو خواهید بود. اگر دولت بتواند نوسانات اقتصادی را در مصالحی که در نوسازی این بافت‌ها تاثیرگذار است برای مدتی که انبوه‌ساز مشغول اجرای پروژه است، تثبیت کند، بسیار مثمر‌ثمر واقع خواهد شد. تامین ثبات قیمت مصالح از اهمیت خاصی برخوردار است.
احیای بافت‌های فرسوده؛ یک تیر و چندین نشان
اشرفی همچنین گفت: اقداماتی که در خصوص نوسازی بافت فرسوده انجام می‌شوند عملا یک تیر و چند نشان است. علاوه بر احیای این بافت‌های ناکارآمد، تنوع فعالیت در مراکز تک‌فعالیتی به وجود می‌آید. یعنی در همین مناطق ده‌ها شغل ایجاد می‌شود که باعث رونق خواهد شد. افزایش سطح امنیت نیز از دیگر مزایا و نتایج این نوع اقدامات است. هر چه که جریان زندگی در بافت‌های فرسوده بیشتر شود، امنیت نیز به تبع آن بالا خواهد رفت.
او افزود: تحلیل هزینه‌های طرح و امکان ایجاد طرح مکمل موازی نیز از نتایج این اقدامات است. فعالیت در این مناطق کاهش هزینه‌ها را در‌بر خواهد داشت. هزینه‌های خارج از بافت‌های فرسوده نهفته هستند. ممکن است در آینده هزینه‌های مازادی در اجرای پروژه‌ها تحمیل شوند. احداث مراکز خدماتی و زیرساختی از جمله هزینه‌های مازاد در نقاطی غیر از بافت‌های فرسوده هستند. بر اساس سرانه‌ها ساخت مسکن چیزی حدود ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع هزینه سرانه‌ای که بعدا باید تامین شود را به وجود می‌آورد، اما در بافت‌های فرسوده اینگونه نیست.
دبیر کمیسیون بازآفرینی شهری کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران گفت: موضوع دیگر سهولت مدیریت کلان است. شهرداری‌ها به راحتی می‌توانند روی این موارد نظارت داشته باشد. امکان توسعه طرح نیز در این مناطق وجود دارد. هر لحظه در کناره‌های بافت‌های میانی می‌توان تعداد طبقات را افزایش داد. رشد ارزش اقتصادی بافت‌های ناکارآمد خود‌به‌خود منجر به افزایش ارزش املاک خواهد شد. مردم آن مناطق نیز که اکنون از توان مالی پآئینی برخوردار هستند، پولدارتر و امیدوارتر به ادامه زندگی خود می‌شوند.
او اضافه کرد: کنترل رشد نامناسب شهر و پیشگیری و پیش‌نگری در ایجاد سکونتگاه‌های غیر‌رسمی نیز از دیگر مزایای احیای بافت‌های فرسوده است. وقتی که اقدام به ساخت مسکن در خارج از محدوده شهری می‌کنیم، فرصتی برای منفعت‌طلبان و سوداگران میان آن شهر تا محدوده شهر اصلی برای ایجاد سکونتگاه‌های غیر‌رسمی به وجود می‌آید.
زوایای منفی ایجاد سکونتگاه در حاشیه شهرها
دبیر کمیسیون بازآفرینی شهری کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران عنوان کرد: عدم مشارکت جمعی ساکنان به این معنی است که افرادی از اقصی نقاط کشور در یک آپارتمان ساکن می‌شوند. این اقشار با یکدیگر همکاری لازم را نخواهند داشت. در صورتی که اگر همین آپارتمان داخل شهر ساخته می‌‎شد، از لحاظ فرهنگی و اجتماعی مشکلات کمتری پدید می‌آمد.
او اضافه کرد: مشکلات دسترسی به شهرهای مبدأ نیز از جمله مسائلی است که در این باره مطرح است. هزینه و مشکلات زیرساختی گوناگونی برای ساکنان شهرهای حومه به منظور رسیدن به شهر مبدأ وجود دارد. صعوبت مدیریت کلان نیز در چنین شرایطی مطرح می‌شود. این بدان معناست که شهرداری نمی‌تواند به آسانی روی شهر کنترل داشته باشد. تقابل الگوهای زندگی اقشار مختلف نیز در این رابطه پدید می‌آید.
اشرفی با اشاره به تاثیرات زیست محیطی نامناسب گفت: متاسفانه زمین‌هایی که اکنون برای ساخت نهضت ملی مسکن انتخاب شده‌اند، مناطق مناسبی برای کشاورزی و پوشش گیاهی بودند؛ زمین‌هایی که از لحاظ اقلیمی در مکان‌هایی قرار داشتند که باعث تبادل هوا می‌شد و اکنون در حال از بین رفتن هستند.
او همچنین گفت: ناامنی اجتماعی و ایجاد سکونتگاه‌های غیر‌رسمی در خلأهای به وجود آمده نیز از دیگر زوایای منفی ایجاد سکونتگاه در حاشیه شهرها هستند. در صورت ساخت مسکن در محدوده خارج از شهرهای مبدأ، عده‌ای سودجو اقدام به تفکیک زمین‌های موجود تا حدفاصل شهر مبدأ کرده و سکونتگاه‌های غیررسمی را به وجود خواهند آورد. اینها واقعیت‌هایی انکارناپذیر هستند که در جامعه وجود دارند. هر کشور دیگری که چنین اشتباهاتی را مرتکب شود، به چنین بلایایی دچار خواهد شد.
سخن پایانی
اشرفی در پایان خاطر نشان کرد: تولید مسکن امری مثبت برای ساماندهی بازار تلقی می‌شود؛ اقدامی که می‌تواند در تعادل میان دولت و بخش خصوصی کمک شایانی به بازار کند. وظیفه ساخت مسکن به صورت تمام و کمال نباید بر دوش بخش خصوصی باشد. گاهی لازم است تا دولت خودی نشان دهد و اقدام به ساخت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت کند. شایسته است تا دولت با یک تیر دو نشان بزند. یعنی هم اقدام به تولید مسکن کند و هم این بافت‌های فرسوده را هر چه سریع‌تر از این معضلات نجات دهد، هر چند که این امر زمانبر‌تر است. خوب است که این طرح‌ها به مرحله عمل نیز برسند. دولت باید بخش خصوصی را از خودش بداند نه اینکه فکر کند بخش خصوصی بیگانه است. هر چه دولت از داشته‌هایش خرج کند، منجر به ایجاد تورم خواهد شد. ولی هر چه بیشتر بتواند از بخش خصوصی کمک بگیرد، دسترسی به نقدینگی‌های بیشتری خواهد داشت؛ امری که نه‌تنها تورم‌زا نیست بلکه در جهت پویایی اقتصاد نیز تاثیرگذار خواهد بود.