بن‌بست بازآفرینی بافت‌های فرسوده

گروه مسکن- با وجود تاکید صریح در برنامه هفتم توسعه بر کاهش سالانه 4درصدی از مساحت بافت‌های ناکارآمد شهری و بازآفرینی دست‌کم ۲۰‌درصد از این بافت‌ها تا پایان دوره برنامه، آمارها و گزارش‌های میدانی چیز دیگری می‌گویند. مسیری که باید به نوسازی و ارتقای کیفیت زندگی در محلات فرسوده منتهی شود، اکنون به‌دلیل پیچ‌وخم‌های بوروکراتیک، نبود اراده عملی و اجرای ناتوان، به راهی فرسایشی و ناامیدکننده تبدیل شده است.
یکی از ستون‌های کلیدی نوسازی بافت‌های فرسوده، تامین مالی و ارائه تسهیلات بانکی به ساکنان یا سازندگان این مناطق است. اما در عمل، این تسهیلات یا پرداخت نمی‌شوند یا آن‌قدر دیر پرداخت می‌شوند که عملا بی‌اثر می‌مانند. آمارها نشان می‌دهد که در سال۱۴۰۳، تنها کمی بیش از چهارهزار فقره وام به بافت‌های فرسوده تخصیص یافته است؛ عددی ناچیز در برابر نیاز واقعی این بافت‌ها.
این در حالی است که قانون به‌صراحت اعلام کرده ۲۵‌درصد از کل وام‌های مسکن بانک‌ها باید به بافت‌های فرسوده اختصاص یابد. اما عدم تمایل بانک‌ها، پیچیدگی در فرآیند ضمانت‌ها و نبود شفافیت در فرآیند تخصیص، باعث شده این منابع یا جذب نشوند یا تنها نصیب گروهی محدود از سازندگان خاص شوند.
مشکل دیگر، صدور پروانه‌های ساخت است؛ فرآیندی که به‌ ویژه در کلانشهرهایی چون تهران به یک مانع جدی تبدیل شده است. طبق گزارش‌ها، در برخی مناطق این فرآیند تا یک‌سال طول می‌کشد. نتیجه مشخص است: بسیاری از مالکان و سرمایه‌گذاران، عطای بازآفرینی را به لقایش می‌بخشند و پروژه‌ها یا متوقف می‌شوند یا هرگز آغاز نمی‌شوند.
در چنین شرایطی، چگونه می‌توان انتظار داشت که سالانه ۱۰۰‌هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده ساخته شود؟ این عدد که یک تکلیف قانونی و مصوبه مجلس است، عملا به رویایی دور از دسترس تبدیل شده است.
نوسازی؛ نه فقط تخریب و ساخت
نقد جدی‌تر اما به خود نگاه حاکم بر مفهوم «بازآفرینی» بازمی‌گردد. برای سال‌ها، بازآفرینی شهری صرفا به معنی تخریب و نوسازی کالبدی دیده شده است؛ حال آنکه تجربه‌های جهانی و نظر کارشناسان نشان می‌دهد این تنها بخشی از مسیر است.
بازآفرینی واقعی زمانی رخ می‌دهد که کیفیت زندگی شهروندان ارتقا یابد یعنی بهبود زیرساخت‌ها، افزایش سرانه‌های خدماتی، تقویت حس تعلق محله‌ای و حفظ ساختار اجتماعی موجود.
در بسیاری از محله‌های فرسوده، مردم نیازی به برج‌سازی و تخریب خانه‌های‌شان ندارند؛ آنچه می‌خواهند، خیابانی آسفالت‌شده، مدرسه‌ای قابل قبول، فضای سبز و روشنایی شبانه است. اما این خواسته‌های ساده، سال‌هاست که در سایه نگاهی کالبدی و غیرمشارکتی به فراموشی سپرده شده‌اند.
رانت، توزیع ناعادلانه و قربانیان خاموش توسعه
نگاهی تاریخی به توسعه شهری در ایران نشان می‌دهد که مساله ریشه‌دارتر از آن است که با چند بند قانونی حل شود. از ابتدای شکل‌گیری شهرهای مدرن در ایران، توزیع امکانات، زمین، خدمات و رانت‌ها همواره ناعادلانه بوده است. نتیجه آن شده که برخی مناطق در فقر و فرسودگی مانده‌اند و برخی دیگر از مواهب بی‌حد توسعه برخوردار شده‌اند.
حتی در دهه نخست انقلاب که تعاونی‌های مسکن در خدمت اقشار متوسط و کم‌درآمد بودند، هنوز هم سیاست‌های کلی به‌گونه‌ای پیش رفت که در دهه‌های بعد، با کنترل زمین‌های کشاورزی و افزایش هزینه‌های نگهداری شهر، عملا مسیر تخریب و نوسازی مناطق میانی دچار وقفه و اختلال شد.
معضل صدور پروانه‌های ساختمانی در بافت‌های فرسوده
در این زمینه، عبدالرضا گلپایگانی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران گفت: آنچه می‌تواند منجر به رونق بافت‌های فرسوده شود کاستن از تشریفات صدور پروانه ساختمانی و تسهیل در آن است.
او بیان کرد: امروز صدور پروانه‌های ساختمانی در بافت‌های فرسوده به معضلی تبدیل شده و دستگاه‌های مختلف از جمله تامین اجتماعی، وزارت نیرو، شهرداری‌ها، بخش کنترل نقشه‌ها در سازمان نظام مهندسی ساختمان و … سبب شده‌اند تا زمان صدور پروانه در شهری همچون تهران به بیش از یک‌سال برسد.
معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: از سوی دیگر باید قدرت خرید افراد تقویت شود. امروز شاهدیم واحدهایی ساخته شده‌اند اما امکان خریدشان توسط مردم وجود ندارد که نشان از کاهش شدید قدرت خرید مردم دارد.
او اظهار داشت: آمارها از واحدهای مسکونی که در سال۱۴۰۳ به تسهیلات بانکی متصل شدند بسیار پایین بود و امیدواریم بانک‌ها در سال۱۴۰۴ به وظیفه قانونی خود در این راستا عمل کنند.
گلپایگانی خاطرنشان کرد: مطابق قانون بانک‌ها وظیفه دارند ۲۵‌درصد از تسهیلات بخش مسکن را به بافت‌های فرسوده تخصیص دهند. او به ایرنا گفت: در گذشته یک جریان نوسازی به خودی خود در بافت‌های فرسوده را شاهد بودیم به‌طوری‌که بین ۴۰۰ تا ۵۰۰‌هزار واحد مسکونی توسط خود مردم نوسازی شد و ما باید همین جریان را تقویت کنیم.
او معتقد است: اینکه دولت با بخش خصوصی و مردم در این زمینه رقابت کند شرایط را برای مردمی که اهل کارهای توسعه‌ای هستند مساعد نمی‌کند بلکه موانعی برای مشارکت مردم ایجاد می‌شود.
آمار ناامیدکننده تسهیلات بانکی
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران تاکید کرد: «معتقدم موضوع تسهیلات بانکی بسیار مهم است چرا که آمار ناامیدکننده‌ای در حدود چهار هزار فقره تسهیلات را در سال۱۴۰۳ ثبت کردیم که عمده آن هم از محل تسهیلات تبصره ۱۸ تولید بود و ربطی به ساخت مسکن ندارد.»
آمارها حاکی از آن هستند که تنها نزدیک به ۲‌هزار و ۶۰۰ فقره تسهیلات از محل تبصره ۱۸ پرداخت شده و یک‌هزار و ۶۶۴‌فقره نیز از محل جهش تولید مسکن پرداخت شد. بر این اساس در مجموع حدود چهارهزار فقره وام به این منظور در سال۱۴۰۳ پرداخت شد که رقم ناچیزی است. استدلال بانک‌ها این است که وام‌ها حمایتی بوده و به اقشار کم‌درآمد (دهک‌های یک تا چهار) تعلق می‌گیرد اما در بافت‌های فرسوده افراد خودمالکند. این در حالی است که کارشناسان می‌گویند: افرادی که در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند، هرچند مالک هستند اما توان تخریب و نوسازی واحدهای خود را ندارند.
گلپایگانی در ادامه اظهار داشت: «مطالعات نشان می‌دهد در سال‌هایی که تسهیلات برای ساخت ساختمان داده شده آمار صدور پروانه‌ها در بافت‌های فرسوده افزایشی بوده است و امیدواریم سال آینده بانک‌ها مساعدت بیشتری در این زمینه داشته باشند. با پیگیری‌هایی که در ستاد ملی بازآفرینی به ریاست رییس جمهور انجام خواهیم داد، دو موضوع وام برای خریداران مسکن و وام برای کمک به سازندگان مسکن در دستور کار جدی خواهد بود.»
این مقام مسوول، در عین حال آمار صدور پروانه‌های در بافت فرسوده در سال۱۴۰۳ را حدود ۶۰‌هزار پروانه برشمرد.
چالش تامین پارکینگ
معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی درخصوص بسته‌های تشویقی تعریف‌شده به این منظور، خاطرنشان کرد: علاوه‌بر بسته تشویقی که شورای عالی شهرسازی به‌صورت عام برای کل کشور ارائه داد، در بسیاری استان‌ها و شهرهای بزرگ بسته‌های بومی تهیه شد که به‌طور عمده مبتنی‌بر افزایش تراکم بود و کمی تسهیلگری در تامین پارکینگ ایجاد می‌کرد.
او توضیح داد: اینکه هر واحد مسکونی یک پارکینگ داشته باشد خودش یک معضل است و هیچ ضرورتی در این زمینه وجود ندارد؛ به‌عنوان مثال اینکه نزدیک ایستگاه‌های مترو حتما پارکینگ را تامین کنیم ضرورتی ندارد چراکه هزینه ساخت را افزایش داده و خرید واحدها را به‌دلیل گران‌تر شدن، مشکل‌تر می‌کند.
گلپایگانی اضافه‌ کرد: در این صورت به ناچار باید شبکه معابر را به خاطر پارکینگ اصلاح کنیم و یک طبقه برای تامین پارکینگ بسازیم که به خصوص در شهرهای متوسط و کوچک ضرورتی ندارد و در بسته‌ای که شورای عالی شهرسازی ارائه کرده این موضوع ۲۵‌درصد کاهش یافته است.
او با اشاره مجدد به مشکلات صدور پروانه ساختمانی ابراز امیدواری کرد بتوان این مشکلات را با کمک سازمان شهرداری‌ها کاهش داد و اقدام جدید درباره قوانین و مقرراتی که موضوع صدور پروانه را طولانی می‌کند انجام داد چراکه یکی از نگرانی‌های سازندگان همین موضوع صدور پروانه است و امیدواریم بتوان این موضوع را با کمک دست‌اندرکاران مدیریت کرد.
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران تصریح کرد: تقویت طرف خریدار از سوی بانک‌ها بسیار اهمیت دارد.
این مقام مسوول اظهار داشت: اولویت ما در سال‌۱۴۰۴ ایجاد یک جریان همگانی و عمومی برای نوسازی بافت‌های فرسوده است که در حال برنامه‌ریزی برای آن هستیم.
ضرورت استفاده از ظرفیت مشاوران املاک
گلپایگانی درخصوص جلب و جذب سرمایه‌گذاران در پروژه‌های بازآفرینی گفت: این مساله خود را در موضوع صدور پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد اما همانطورکه عنوان کردیم در سال۱۴۰۳ آمار صدور پروانه‌ها افزایش چشمگیری نداشته است.
مدیرعامل سازمان بازآفرینی شهری ایران افزود: بخشی از فرآیند تولید تا فروش مسکن، مشاوران املاک هستند که به‌عنوان حلقه واسط بین تولیدکننده و مصرف‌کننده نقش مهمی بر عهده دارند.
او بیان داشت: از آنجایی که منافع مشاوران املاک در فروش بیشتر و خرید و فروش املاک است، با تولیدکنندگان همسو هستند بنابراین بخش قابل احترامی هستند که باید از ظرفیت آنان استفاده شود.
وضعیت نوسازی بافت‌های فرسوده از زبان آمار
اکنون در بیش از ۹۲‌هزار نقطه در کشور نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده توسط مردم در حال انجام است. بر اساس برنامه هفتم پیشرفت کشور باید سالانه 4درصد از مساحت بافت‌های فرسوده کاهش یابد که رسیدن به این نقطه نیاز به انجام برنامه‌ریزی‌های دقیق و منسجم و به‌کارگیری همه ظرفیت‌ها در حوزه بازآفرینی شهری و نیز پای کار آوردن همه دستگاه‌های عضو ستاد ملی بازآفرینی شهری دارد.
برای دستیابی به این هدف لازم است که همه دستگاه‌ها و نهادها با رویکردی هماهنگ وارد عمل شوند. این هماهنگی باید شامل برنامه‌های متنوعی از جمله ایجاد ظرفیت‌های اجرایی، تامین منابع مالی و اعتبارات، تقویت ساختار شهرداری‌ها جهت ارائه تخفیفات در صدور پروانه و نیز حوزه مدیریت بافت‌های تاریخی باشد.
برپایه آمارها، در موضوع کاهش بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، آذربایجان شرقی با ۸۳‌درصد پیشتاز است. پس از آن، خراسان رضوی، فارس و هرمزگان هر‌کدام با ۷۱‌درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. درمقابل، استان‌هایی مانند لرستان، گیلان و کهگیلویه‌وبویراحمد با ۴۳‌درصد کمترین میزان تحقق را داشته‌اند.
استان مازندران با ۹۷‌درصد بیشترین میزان صدور پروانه‌های نوسازی را به خود اختصاص داده است. پس از آن، بوشهر (۸۸‌درصد) و کردستان (۸۶‌درصد) در جایگاه‌های بعدی قرار دارند. در مقابل، استان‌هایی مانند جنوب فارس (۱۵‌درصد) و لرستان (۱۳‌درصد) کمترین میزان صدور پروانه‌های نوسازی را ثبت کرده‌اند.
نیاز به یک اراده ملی، نه‌فقط شعارهای برنامه‌ای!
در نهایت، برنامه‌های توسعه‌ای مانند برنامه هفتم، هرچند روی کاغذ جامع و راهگشا به‌نظر می‌رسند اما در نبود ضمانت‌های اجرایی، شفافیت در تخصیص منابع، اصلاح ساختارهای بوروکراتیک و مشارکت واقعی شهروندان، به بیانیه‌هایی بی‌اثر تبدیل می‌شوند.
بازآفرینی شهری باید از سطح شعار و برنامه عبور کرده و به اولویتی ملی بدل شود. اگر واقعا به دنبال ارتقای کیفیت زندگی در شهرها هستیم، باید راه را برای مردم، سازندگان و مدیریت شهری هموار کنیم؛ نه اینکه آنها را در بن‌بست کاغذبازی، کم‌کاری و بی‌توجهی رها کنیم.