سیگنال بورسی برای خرید ملک

«جهان‌صنعت»‌- «مسکن متری در بورس کالا عرضه می‌شود»؛ این خبری است که به‌طور رسمی از سوی مقامات شورای شهر تهران اعلام شده است. هر‌چند در ماه‌های قبل هم اظهاراتی در این خصوص شنیده شده بود، اما به نظر می‌رسد عملیاتی شدن این ایده در آینده نزدیک رخ بدهد. پیش از این نیز رییس سازمان نوسازی شهر تهران درباره آغاز فروش متری مسکن گفته بود: «این اقدام در جهت جذب سرمایه‌های خرد است تا سرمایه‌ها را به سمت مسکن هدایت کنیم. چند پروژه شهرداری تهران در بخش فروش متری مسکن است که مردم بتوانند خرد‌خرد خرید کنند. برای مردم هم منفعت مالی دارد و اینکه می‌توانند در یک بازه زمانی مشخص خانه‌دار شوند و هر زمان که پول داشتند می‌توانند چند متر زمین بخرند.» به‌طور کلی گرانی شدید مسکن در سال‌های اخیر و به ویژه از میانه دهه ۹۰ و ناتوانی روزافزون مردم از ورود به این بازار باعث شد از مدتی پیش زمزمه‌های مربوط به فروش متری مسکن در بورس کالا شنیده شود؛ موضوعی که از همان ابتدا نظرات موافق و مخالف بسیاری را برانگیخت. به تازگی از سوی مقامات شورای شهر تهران اعلام شده است که شهرداری منتظر مجوز سازمان بورس برای عرضه مسکن متری در بورس کالا است. به گفته محمد خانی سخنگوی شهرداری تهران تمام مقدمات این کار آماده شده و شهرداری منتظر دریافت مجوزهای مربوط از طرف سازمان بورس و اوراق بهادار است. اگرچه برخی معتقدند این اقدام در صورت تعمیق و گسترش می‌تواند در بلند‌مدت شرایط را برای اجاره کردن و خانه‌دار شدن مردم به ویژه در اقشار متوسط فراهم کند، اما تجربه‌های عرضه برخی کالاهای سرمایه در بورس کالا نگرانی‌هایی را برای عرضه مسکن در بورس ایجاد کرده است؛ اینکه مجددا ذی‌نفعان مسکن به دلایل مختلف جلوی این کار را بگیرند. تحلیلگران معتقدند ماهیت مسکن با سایر کالاهای عرضه‌شده در بورس متفاوت است و مشخصات آن به‌طور کامل مشخص نیست، از سوی دیگر قیمت مسکن حدود تعیین‌شده‌ای ندارد و ارزش آن از شاخص‌‌هایی مثل محل قرارگیری و کیفیت و نوع ساخت پیروی می‌کند. برای مثال ممکن است حتی در یک ساختمان یکسان، قیمت واحدها در طبقه‌های مختلف با یکدیگر تفاوت داشته باشد.
در این خصوص پیش‌تر اعلام شده بود، برای حل این مشکل، اوراق سهام روی یک پروژه مشخص منتشر شود و اوراق هر پروژه از پروژه دیگر متفاوت خواهد بود. در هر پروژه یک واحد مبنا در نظر گرفته و ارزش سایر واحدها بر مبنای آن قیمت‌گذاری می‌شود، به این ترتیب زمان انتشار اوراق، ویژگی‌های پروژه برای متقاضی مشخص است، اما اینکه خریدار در زمان سر‌رسید کدام واحد را تحویل بگیرد معلوم نیست. «جهان‌صنعت» در گفت‌و‌گو با یک کارشناس بازار سرمایه و بورس کالا به بررسی ابعاد مختلف این سیاست پرداخته است.
فرصتی برای رونق بازار مسکن
در ارتباط با این موضوع حسن حسین‌نیا کارشناس بورس کالا در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» اظهار کرد: مسکن هم مانند بقیه کالاها می‌تواند متناسب با شرایط هر کشوری در بورس کالا عرضه شود، یعنی بورس کالا می‌تواند فرآیند ضابطه‌مندی را برای این کار مهیا کند. او ادامه داد: کما‌اینکه در حال حاضر فروش متری مسکن در بازار آزاد هم در شهری مثل تهران انجام می‌شود ولی با توجه به اینکه شرایط انجام آن به صورت غیر‌رسمی بوده با ریسک‌های زیادی مواجه است.
حسین‌نیا تاکید کرد: عرضه متری مسکن در قالب همان صندوق‌های املاک و مستغلات است و افراد به میزان نقدینگی خودشان می‌توانند واحدها و متراژهای مختلفی را خریداری کنند. اگر کسی توانست به اندازه یک واحد «یونیت» را خریداری کند، آنها را تجمیع می‌کنند و بعد شخص می‌تواند واحد را تحویل بگیرد، در غیر این صورت متناسب با شرایط فرد، یعنی اگر چنانچه واحد برای اجاره استفاده شود از درآمد اجاره آن هم تقسیم نسبت می‌شود یا در زمان فروش احتمال درآمد حاصل فروش تقسیم نسبت به دارندگان یونیت انجام می‌شود. در مجموع برای کسانی که مایل هستند در بازار ملک ورود و سرمایه‌گذاری کنند، به عنوان بازاری که می‌تواند در مقابل تورم خوب رشد کند، این اقدام شرایط خوبی را مهیا می‌کند.
حسین‌نیا درباره تاثیر این اقدام بر بیشتر شدن احتمال خانه‌دار شدن مردم تصریح کرد: اگر فضای مجازی را بررسی کنیم، مشاهده می‌کنیم که در بازار غیررسمی و در مناطق خاصی از تهران این طرح انجام می‌شود و فروش متری رواج یافته و این اقدام می‌تواند به تدریج با آگاهی‌سازی مردم مخاطبان خود را جذب کند، در عین حال در بلند‌مدت می‌تواند تاثیر خود را بر بازار املاک داشته باشد.
به شرطی که ساخت و تحویل ملک‌هایی که برای این منظور استفاده می‌شود گسترش پیدا کند، یعنی محدود به چند ملک نباشد. این کارشناس بورس کالا در بخش دیگری از صحبت‌هایش با مقایسه عرضه خودرو و مسکن در بورس کالا گفت: بازار ملک بزرگ است و ذی‌نفعان خاص خودش را دارد، ولی در مورد بازار خودرو تفاوت‌هایی وجود دارد. شناسایی بازار خودرو به عنوان یک بازار انحصاری باعث شد که جلوی عرضه آن در بورس کالا گرفته شود، اما چنین مساله‌ای برای ملک وجود ندارد و به نظر نمی‌رسد چنین اتفاقی در مورد مسکن رخ دهد.