5 - 04 - 2025
فاصله معنادار وام و واقعیت بازار مسکن
گروه مسکن- بازار مسکن در تهران روزبهروز از دسترس خانوارهای متوسط و کمدرآمد فاصله میگیرد، این در حالی است که تسهیلات بانکی که زمانی ابزاری برای خانهدار شدن تلقی میشد حالا بیش از هر چیز به یک شوخی تلخ شبیه شده است. تازهترین آمارها نشان میدهد تنها وام بانکی موجود برای خرید خانه در تهران، تسهیلات یک میلیارد و ۲۸۰میلیون تومانی از محل اوراق است؛ وامی با نرخ سود 5/22درصد و بازپرداخت ۱۲ساله که مبلغ هر قسط آن به حدود ۲۳میلیون تومان میرسد اما پرسش اساسی این است: با این مبلغ و این اقساط، چه کسی میتواند خانه بخرد؟
براساس گزارشهای میدانی و آمارهای رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از ۸۰میلیون تومان فراتر رفته است. این یعنی با وام 28/1میلیارد تومانی، حتی نمیتوان یک آپارتمان ۲۰متری در مناطق میانی تهران خرید. در مناطق مرکزی و جنوبی نیز این مبلغ صرفا میتواند بخشی از هزینه خرید را پوشش دهد، آن هم اگر ملک موردنظر نوساز نباشد.
از سوی دیگر مبلغ ۲۳میلیون تومان اقساط ماهانه در حالی از سوی بانکها طلب میشود که حداقل دستمزد کارگران در سال۱۴۰۳ حدود ۸میلیون تومان است. اگر دو نفر از اعضای خانواده نیز شاغل باشند، باز هم پرداخت این قسط ماهانه بدون کمکهای مالی دیگر یا درآمدهای خارج از عرف تقریبا غیرممکن است.
وام مسکن همواره یکی از ابزارهای سیاستگذاران برای حمایت از خانهدار شدن مردم بوده است اما در عمل، این سیاستها در شرایط تورمی سالهای اخیر کاملا ناکارآمد شدهاند. افزایش نرخ سود، کوتاه شدن دوره بازپرداخت و رشد سرسامآور قیمتها باعث شده تا این تسهیلات دیگر نهتنها کمککننده نباشند بلکه خانوارها را در معرض فشار شدید اقتصادی قرار دهند.
سوال اینجاست که چرا سیاستگذاران همچنان بر ارائه این نوع وامها پافشاری میکنند؟ آیا هدف صرفا نشان دادن عددی روی کاغذ است یا واقعا قصدی برای تسهیل دسترسی مردم به مسکن وجود دارد؟ تجربه نشان داده هرچه فاصله میان مبلغ وام و قیمت واقعی مسکن بیشتر شود، این ابزار بیشتر به یک سیاست نمایشی تبدیل میشود.
در شرایطی که وام مسکن نمیتواند حتی ۱۵درصد هزینه خرید یک واحد معمولی در تهران را پوشش دهد، ادامه وضعیت فعلی چیزی جز اتلاف منابع و سردرگمی مردم نیست. اگر دولت و بانکها قصد دارند نقش واقعی در حل بحران مسکن ایفا کنند، باید به بازطراحی کامل مدل تسهیلات بیندیشند؛ از تغییر نرخ سود و افزایش مدت بازپرداخت گرفته تا پیوند دادن وامها به پروژههای واقعی تامین مسکن.
در غیراین صورت، آنچه به عنوان «وام مسکن» معرفی میشود، نهتنها مشکلگشا نخواهد بود بلکه خود میتواند به بخشی از بحران اقتصادی خانوارها تبدیل شود.
افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر باعث شده تا پوششدهی هزینه خرید مسکن از طریق وام به کمترین میزان خود برسد. این در حالی است که در دهههای ۷۰، ۸۰ و حتی اوایل دهه۹۰ بسیاری از خانوارها از طریق وام بانکی شامل ابزارهایی مثل اوراق یا صندوق پسانداز صاحبخانه میشدند. از سال۱۴۰۰ فعالیت صندوق پسانداز مسکن یکم متوقف و علت آن پایان زمان پنجساله این صندوق اعلام شد. صندوق مذکور به متقاضیان خرید مسکن این امکان را میداد که از طریق سپردهگذاری یکساله معادل دو برابر سپرده، وام دریافت کنند. البته سقف این تسهیلات ۸۰میلیون تومان بود که هماکنون در مقایسه با قیمت مسکن بسیار ناچیز است و عملا نمیتوان با استفاده از این وام، مسکن خریداری کرد.
یکی دیگر از ابزارهای بانکی برای خرید خانه استفاده از اوراق تسهیلات مسکن است که هماکنون وجود دارد، نرخ سود آن 5/22درصد با مدت بازپرداخت ۱۲ساله است. در روزهای اخیر سقف این بانک برای زوجین در تهران از ۹۶۰میلیون به یکمیلیارد و ۲۸۰میلیون تومان افزایش یافته است. از این مبلغ یکمیلیارد تومان وام خرید و ۲۸۰میلیون تومان وام تعمیر یا جعاله است.
در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر نیز ۸۰۰میلیون تومان وام خرید و ۲۸۰میلیون تومان وام تعمیر پرداخت میشود. سقف وام خرید از محل اوراق تسه برای زوجین در سایر مناطق شهری ۶۰۰میلیون تومان و وام تعمیر ۲۸۰میلیون تومان است.
هر برگ اوراق ۵۰۰هزار تومانی این نوع تسهیلات را باید از طریق فرابورس خریداری کرد که قیمت آن متغیر است و در حال حاضر قیمت هر برگ تسه حدود ۱۰۵هزار تومان قیمت دارد. این در حالی است که سهسال قبل قیمت آن به بالای ۱۴۵هزار تومان نیز رسیده بود. به نظر میرسد رکود مسکن و کاهش قابلتوجه خرید و فروش ملک اصلیترین عامل قیمت تسه بوده است.
با توجه به قیمت حدود ۱۰۵هزار تومانی تسه، هماکنون برای دریافت وام یک میلیارد و ۲۸۰میلیون تومانی باید ۲۵۶۰ فقره برگه اوراق خریداری کرد که هزینه آن حدود ۲۶۸میلیون تومان میشود بنابراین حدود یک میلیارد تومان دست متقاضی این وام را میگیرد. آمار غیررسمی از رسیدن قیمت مسکن در تهران به حدود ۱۰۰میلیون تومان حکایت دارد در نتیجه با وام اوراق تنها میتوان ۱۰متر خانه در تهران خریداری کرد. از سوی دیگر متقاضی اقساط ماهانه این تسهیلات خرید ۲۰میلیون و ۱۳۷هزار تومان و اقساط وام جعاله ۳میلیون و ۳۰هزار تومان که در مجموع متقاضی باید ماهانه بیش از ۲۳میلیون تومان طی ۱۲سال پرداخت کند.
بررسیها نشان میدهد به دلیل بیاثر بودن وام اوراق در بازار مسکن و اقساط سنگین این تسهیلات برای اقشار پایین و حتی متوسط استقبال چندانی از وامهای خرید مسکن نمیشود. از سوی دیگر به دلیل اثرپذیری بازار مسکن از تورم عمومی و بازارهای موازی مثل بازار ارز، کاهش قیمت مسکن در کوتاهمدت بعید به نظر میرسد.
طبق محاسبات هماکنون قیمت دلاری مسکن در تهران ۱۱۵۱دلار به ازای هر مترمربع است که با میانگین ۱۰سال گذشته برابری میکند بنابراین دولت برای خانهدار کردن متقاضیان خانه اولی باید از روشهایی مثل تسهیلات و مسکن دولتی استفاده کند. طرحهایی مثل نهضت ملی مسکن میتواند در این زمینه اثرگذار باشد. از طرف دیگر امیدوار بودن به اینکه ارزش ریال در مقابل دلار تقویت شود. در آن صورت قطعا تورم عمومی کاهش مییابد و متقاضیان خانه اولی به تدریج با افزایش توان خرید میتوانند خانهدار شوند.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد