آسیب‌های مسکن طی چهارسال گذشته

سید‌محمد مرتضوی *
هدفگذاری صورت‌گرفته در قانون جهش تولید مسکن، ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی است. بر همین اساس و به‌منظور تامین منابع مالی لازم، تمامی بانک‌ها ملزم به تزریق پول به پروژه‌های حمایتی مسکن شدند.
با توجه به الگوی ناکارآمدی که در نهضت ملی مسکن لحاظ شده بود، انحرافاتی ایجاد شد. هدفگذاری‌ها بدون در نظر گرفتن واقعیت‌های روز در بخش ساخت و تولید مسکن، تماما رویاپردازانه بودند. هزینه تمام‌شده در نهضت ملی مسکن به قدری بالا بود که مردم و بانک‌ها قادر به تامین آن نبودند. اعداد و ارقامی نیز که به عنوان هدف تولید در نظر گرفته شده بود، هیچ‌گونه همخوانی با منابع موجود نداشتند. در چنین شرایطی منابع بانکی به سمت و سویی که نباید، روانه شدند. متقاضیان و جامعه هدف این طرح نیز با اندک‌بضاعتی که داشتند، برای تامین بخش بزرگی از هزینه‌ها تلاش کردند. هیچ‌کدام از این اقدامات منجر‌به راه‌اندازی تولید واحدهای مسکونی در بخش مسکن حمایتی نشدند.
بررسی آمار حاکی از آن است که پس از گذشت سه‌سال و نیم تنها 20‌هزار واحد مسکونی ساخته شده است. کمتر از 10درصد آن چیزی که دولت وعده داده بود، قرارداد بسته شده و تسهیلاتی اختصاص داده شده است؛ آن موارد نیز مجموعه پروژه‌هایی را شامل می‌شوند که هیچ‌یک به هدف نزدیک نیستند. پیش‌بینی می‌شود بخش بزرگی از این پروژه‌ها به سرانجام نخواهند رسید.
اتلاف منابع مالی، منابع سازمانی، نیروی انسانی و ارائه تعبیری غلط و تدوین ناصحیح اهداف در بخش تولید مسکن بزرگ‌ترین آسیب‌هایی بودند که طی چهارسال گذشته در بخش ساخت و ساز واحدهای مسکونی شاهد بودیم؛ موضوعاتی که عملا باعث شدند از بخش‌خصوصی نیز حمایتی صورت نپذیرد. تمامی منابع مالی به سوی طرح نهضت ملی مسکن سوق داده شدند که بی‌سرانجام بود. در چنین شرایطی توان بخش‌خصوصی تا حد بسیار زیادی کاهش یافت. پیشتر تسهیلات ارزان‌قیمت در اختیار بخش‌خصوصی قرار می‌گرفت که بخش قابل‌توجهی از هزینه‌های ساخت را تامین می‌کرد. به عنوان مثال نزدیک به 70‌درصد از هزینه‌های ساخت در طرح مسکن مهر به عنوان یکی از الگوهای حمایتی تولید مسکن، توسط بانک‌ها تامین می‌شد؛ تسهیلاتی که در تهران که بیشترین نرخ بهره را داشت، 9‌درصد بود. بقیه یارانه‌ای بود که دولت به این بخش اختصاص می‌داد. تمامی این موارد از بین رفتند و دیگر حمایت دولت از بخش‌خصوصی در قالب ارائه تسهیلات بانکی عملا صورت نگرفت. در واقع می‌توان گفت دولت کاملا بخش‌خصوصی را رها کرد. نتیجه وجود نداشتن یک فصل مشترک میان بخش‌خصوصی و دولت و قطع شدن همکاری‌های مالی و پشتیبانی‌های لازم، بی‌سرانجام ماندن طرح مسکن حمایتی است؛ طرحی‌که نمی‌توان پیش‌بینی خوبی از آینده‌اش داشت. تمامی این موارد باعث شدند تا آسیب‌های جدی به بخش ساخت و تولید مسکن وارد شوند.
راهکار موجود و بهترین اتفاقی که می‌تواند در شرایط کنونی رخ دهد، بازنگری در ظرفیت‌های تولید مسکن براساس میزان توانایی‌های موجود است. امروزه به نظر نمی‌رسد که بتوان سالانه بیش از 350 تا 400‌هزار واحد مسکونی تولید کرد. در کنار این ظرفیت از تولید واحدهای مسکونی، باید کاهش استطاعت‌پذیری در بخش مسکن را نیز مورد توجه قرار داد. در این رابطه باید در بخش تولید به سازندگان و همچنین در خرید مسکن به مصرف‌کنندگان کمک‌های لازم صورت گیرد. یعنی هم تسهیلات ارزان‌قیمت در بخش خرید و فروش اقساطی در اختیار متقاضیان قرار گیرد، هم تسهیلات کافی چه به لحاظ کمی و چه کیفی در بخش ساخت در اختیار سازندگان گذاشته شود. اینها مواردی هستند که در صورت انجام صحیح هدفگذاری‌ها و تجدیدنظر از رویاپردازی‌های صورت‌گرفته در گذشته، می‌توانند مثمر‌ثمر واقع شوند. در این خصوص حتی لازم است قانون جهش تولید مسکن نیز متناسب با واقعیت‌های امروز جامعه و توان و بضاعت مردم اصلاح شود. ساخت و تولید مسکن حمایتی می‌تواند در حدی متعارف و با توجه به ظرفیت‌های بانک‌ها و توانایی متقاضیان صورت بگیرد. باید توجه داشت در کنار تمامی این موارد مشارکت با بخش‌خصوصی الزامی است. دولت باید به بخش‌خصوصی اجازه دهد تا بخشی از سرمایه‌گذاری‌ها را در بحث مسکن حمایتی، تامین زیرساخت‌ها، سرانه‌ها و حتی آورده متقاضیان داشته باشد؛ سرمایه‌گذاری‌هایی که می‌توانند از راه مولدسازی و تهاتر به بخش‌خصوصی بازگردانده شوند. اینها راهکارهایی هستند که قابلیت بهبود شرایط تولید مسکن را دارند. متقاضیانی که امروزه توان مالی خود را از دست داده و زمان پس‌انداز برای در اختیار گرفتن مسکن را از دست رفته می‌بینند، می‌توانند به کمک این شرایط ویژه از تامین منابع مالی، صاحب خانه شوند. در این شرایط بخش‌خصوصی نیز دوباره پویایی خود را در بخش مسکن بازخواهد یافت.
* عضو هیات‌مدیره انجمن سراسری انبوه‌سازان ایران