اجاره‌بها از نرخ فروش جا ماند

گروه مسکن- بر اساس آخرین گزارش‌های رسمی از بازار مسکن، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در اسفند ۹۷ نسبت به اسفند ۹۶ برابر با ۵/۱۲۸ درصد رشد داشته است. این گزارش حاکی از آن است که در اسفند ۹۷ قیمت مسکن نسبت به ماه پیش از آن و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳/۹ و ۵/۱۲۸ درصد افزایش یافته است. با این وجود بازار اجاره در این مدت سرعت رشد کمتری نسبت به رشد قیمت‌ها داشته است. بر اساس آماری که اتحادیه مشاوران املاک ارائه کرده است ۳۱ روز فروردین‌ماه امسال ۱۹ هزار و ۸۳ اجاره‌نامه در کل کشور به امضا رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش ۱۷ درصدی نشان می‌دهد.‌
آخرین آمار رسمی از وضعیت بازار اجاره‌بها مربوط به فصل پاییز سال گذشته نشان می‌دهد که اجاره مسکن همزمان با افزایش قیمت‌ها رشد نکرده است و در این شرایط مخاطبان بازار مسکن نسبت به افزایش اجاره‌بها در تابستان ابراز نگرانی می‌کنند. مشاوران املاک به موجران توصیه می‌کنند که نرخ اجاره‌بها را در فصل تابستان بیشتر از ۱۰ درصد افزایش ندهند اما به نظر می‌رسد انتظارات تورمی در بازار بالاتر از آن است که موجران به این میزان افزایش نرخ اجاره‌بها رضایت دهند. در حالی که تابستان سال گذشته میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی به اضافه ۳ درصد ودیعه در کل شهر تهران، ۳۳ هزار و ۱۷۰ تومان بوده است، این میزان در پاییز با ۵/‌۱ درصد رشد به حدود ۳۴ هزار تومان رسیده است. این رقم همچنین با رشد ۲/‌۳۰ درصدی نسبت به پاییز سال گذشته همراه بوده است. بر اساس یک فرمول نانوشته در بازار مسکن میزان اجاره‌بها معمولا در فاصله شش برابری از متوسط قیمت رهن قرار داشت. به عبارت دیگر متوسط قیمت یک آپارتمان شش برابر متوسط رهن کامل آن محاسبه می‌شد که در شرایط فعلی و با فاصله گرفتن نرخ رشد اجاره‌بها نسبت به قیمت مسکن این محاسبات در بازار به هم ریخته است. در حال حاضر متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در شهر تهران از ۱۱ میلیون تومان عبور کرده است. بر این اساس می‌توان متوسط رهن کامل یک واحد ۷۵ متری را ۱۳۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان محاسبه کرد. بررسی رفتار طبیعی بازار مسکن در سال‌های گذشته نشان می‌دهد در مواقعی که رشد اجاره‌بها از رشد قیمت عقب افتاده است بازار اجاره بر اساس افزایش قیمت سالانه به مرور خود را به قیمت فروش نزدیک‌تر می‌کند. نرخ تورم عمومی نیز عامل دیگری است که در کنار «جبران فاصله با قیمت فروش» بر افزایش اجاره‌بها در ماه‌های آینده تاثیرگذار است.
رشد نرخ اجاره‌بها به میزان رشد قیمت مسکن تصور غلطی است
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک در مورد ارتباط نرخ رشد اجاره‌بها و قیمت مسکن می‌گوید: اینکه برخی تصور می‌کنند میزان اجاره‌بهای مسکن در سال ۹۸‌ به میزان افزایش قیمت مسکن خواهد بود، اشتباه است و این یک امر دور از ذهن است. حسام عقبایی می‌گوید: «قیمت اجاره تابع قیمت مسکن است چرا که این موضوع در تمام دنیا حاکم بوده و اصلی‌ترین شاخص اجاره‌بها قیمت مسکن است اما اینکه همواره رشد اجاره‌بها به میزان رشد قیمت مسکن باشد، این‌گونه نیست و اتفاقا در برخی مواقع این موضوع برعکس عمل کرده است.»
عقبایی معتقد است وضعیت تعیین نرخ اجاره‌بها به قدرت پرداخت اقساط توسط مستاجران نیز برمی‌گردد پس قدرت بازپرداخت مستاجران در تعیین نرخ اجاره‌بها اثرگذار است.
او با طرح این مثال که برخی از موجران اعلام می‌کنند حال که قیمت مسکن آنها اگر در سال گذشته ۵۰۰ میلیون تومان بوده و حال به یک میلیارد تومان رسیده است پس باید نرخ اجاره‌بها نیز دو برابر شود‌ اشتباه است، می‌گوید: این توقع با این وضعیت اقتصادی قابل سنجش نیست لذا اینکه میزان اجاره‌بها در سال ۹۸ به میزان افزایش قیمت مسکن خواهد بود یک امر دور از ذهن است و در توان مستأجران نیست.
موجران اجاره‌بها را بیشتر از ۱۰ درصد افزایش ندهند
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان می‌کند: خواسته من از موجران این است که نرخ اجاره‌بها را بیش از ۱۰ درصد افزایش ندهند البته این خواسته من است اما پیش‌بینی می‌کنم که نرخ اجاره‌بها در شهرهای بزرگ و تهران در سال‌جاری نسبت به سال گذشته حداکثر ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش یابد.
عقبایی با اشاره به اینکه اگر چه فصل نقل‌و‌انتقالات از خردادماه شروع می‌شود و هرگونه تغییر و تحول قیمتی در این ماه بیشتر خود را نشان خواهد داد، می‌گوید: سقف رشد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ بیشتر از ۳۰ درصد نخواهد بود چرا که مستاجران توانایی پرداخت اجاره ماهانه را بیش از این عدد نخواهند داشت به همین دلیل اگر چنین پیشنهادی از سوی موجران به مستاجران داده شود قطعا واحد مسکونی آنها خالی خواهد ماند. او با تاکید بر اینکه در شهرهای کوچک نرخ اجاره‌بها کمتر از ۲۰ درصد افزایش خواهد داشت، گفت: به هر حال باید ساماندهی در بازار اجاره‌بها از سوی دولت جدی گرفته شود.