اجاره‌بها در تهران «متری» شد

اکبر محمودی – روش جدیدی بر بازار اجاره‌بهای مسکن تهران در حال شکل‌گیری و گسترش است که براساس آن میزان اجاره‌بها براساس متراژ واحدهای مسکونی تعیین می‌شود. آرام‌آرام به فصل نقل و انتقال بازار مسکن نزدیک می‌شویم و اگرچه هنوز تنور بازار مسکن به خصوص اجاره داغ نشده اما گزارش‌ها از بازار مسکن حاکی است که بیشتر موجران و برخی بنگاه‌های مسکن به تعیین میزان اجاره‌بها با فرمول متری روی آورده‌اند.
براساس فرمولی که از سال ۱۳۵۱ در بازار مسکن به اجرا درآمده مبلغ رهن و اجاره به این صورت محاسبه می‌شود که ابتدا ارزش ریالی واحد مسکونی محاسبه می‌شود و ۲۵ درصد آن به‌عنوان رهن کامل در نظر گرفته می‌شود و بر مبنای هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره به مستاجر اعلام می‌شود.
با این فرمول به‌عنوان مثال رهن کامل یک واحد مسکونی ۶۰ متری در جنوب تهران به ارزش یکصد میلیون باید ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان باشد که این میزان باید به صورت ۲۰ میلیون رهن و ۱۵۰ هزار تومان اجاره باشد. در حالی که در فرمول جدید متری نه تنها این ۲۵ میلیون تومان دریافت نمی‌شود بلکه باید مبلغ بیش از ۳۰ میلیون تا ۴۰ میلیون تومان را متصور شد.
به گفته مشاوران املاک نه تنها قانون سال ۱۳۵۱ به هیچ وجه رعایت نمی‌شود بلکه برخی موجران حتی به فرمول یک چهارم قیمت کل واحد مسکونی نیز بی‌اعتنا هستند.
شیوه متری اجاره‌بها فراگیر شده است
رحمتی یکی از مشاوران املاک در هفت تیر گفت: نحوه محاسبه نرخ رهن و اجاره به شیوه‌ متری از سال گذشته که اجاره‌بها به یک باره افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرد به نوعی مد شد اما به آن صورت فراگیر نشد. وی افزود: البته یک موضوعی را باید متذکر شد که روش و فرمول متری تعیین اجاره‌بها بیشتر در مناطق مرکزی و شمالی تهران پیاده می‌شود و البته باید به این روش متری برای تعیین اجاره‌بها میزان امکانات و موقعیت قرارگیری ملک را نیز اضافه کرد. وی ادامه داد: به‌عنوان مثلا برخی موجران با بیان اینکه ملک آنها دارای امکانات ویژه است و به‌عنوان مثال در داخل محدوده طرح ترافیک ندارد میزان اجاره‌بهای خود را بالا می‌برند.پورشیخ مشاور املاک محدوده تجریش نیز گفت: نحوه متری برای تعیین اجاره‌بها دیگر قدیمی شده است هر چند ما معتقد هستیم که تنها متری بودن نیست که به یک عرف تعیین اجاره‌بها تبدیل شده است. وی افزود: به‌عنوان مثال اگر فروش یک واحد مسکونی نوساز ۲۰۰ متری هرمتر سه میلیون تومان باشد موجران برای این واحد مسکونی ۲۰۰ میلیون تومان، یعنی هر متر یک میلیون تومان از مستاجر طلب می‌کنند. وی ادامه داد: سال گذشته یک واحد مسکونی ۲۵۰ متری با تمام امکانات و بسیار شیک در منطقه زعفرانیه را ۲۶۰ میلیون تومان هر متر بیشتر از یک میلیون تومان اجاره دادیم.
به نظر می‌رسد مسوولان وزارت راه و شهرسازی که همواره دغدغه ثبات بازار مسکن و اجاره را دارند هرچه سریع‌تر بلوک‌بندی قیمت و اجاره‌بهای مسکن را اجرا کنند که هر یک روز تاخیر در نظارت بر بازار مسکن مساوی با افزایش قابل ملاحظه قیمت و اجاره‌بهای مسکن است. یکی دیگر از نکاتی که باید مسوولان ذی‌ربط و به خصوص دولت به آن توجه کند اجرای طرح‌های کوتاه‌مدت در کنار طرح‌های بلندمدت برای ثبات بازار مسکن است. این طرح کوتاه‌مدت می‌تواند همانا اجرای دوباره طرح برخورد تعزیراتی با افزایش اجاره‌بهای مسکن باشد که سال گذشته عدد ۷ تا ۹ درصد برای آن تعیین شد، این طرح اگرچه موجب شد برخی راه‌های فرار متعددی را پیدا کنند و اجاره‌ها را در خارج از بنگاه‌ها تنظیم کردند اما به هر حال برخی مواقع بودن یک طرح و قانون بهتر از نبودن آن است. امید است طبق وعده‌های داده شده مسوولان ذی‌ربط، افتتاح واحدهای مسکونی مهر در تهران به‌زودی به پایان برسد و کار ثبت‌نام و ساخت واحدهای مسکونی «ویژه» تهران آغاز شود.