احتمال تشدید نابسامانی‌های مسکن

گروه مسکن- افزایش بی‌رویه قیمت‌ها، کاهش توان خرید مسکن برای خانوارها و نقش پررنگ واسطه‌ها و دلالان از جمله چالش‌های همیشگی در بازار مسکن ایران به شمار می‌روند. در چنین شرایطی، دولت سیزدهم با هدف ساماندهی این بازار و کاهش مشکلات، اقدام به ایجاد کارگروه ملی ساماندهی بازار املاک کرد. وظایف این کارگروه شامل برخورد با عوامل اخلالگر، شناسایی خانه‌های خالی و ارائه راهکارهایی برای کنترل قیمت‌ها بود اما با روی‫‫کار آمدن دولت چهاردهم، این کارگروه تعطیل شد؛ تصمیمی که می‌تواند تاثیرات قابل‌توجهی بر بازار مسکن بگذارد.‬‬‬‬
کارگروه ملی ساماندهی بازار املاک با هدف کاهش نابسامانی‌ها در بازار مسکن و حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، وظایف متعددی بر‫عهده داشت. یکی از مهم‌ترین وظایف این کارگروه، نظارت بر عملکرد بنگاه‌های املاک و جلوگیری از تخلفات بود. این بنگاه‌ها در سال‌های اخیر به یکی از عوامل اصلی در افزایش قیمت‌ها تبدیل شده‌اند. کارگروه تلاش داشت با شفاف‌سازی عملکرد و تنظیم مقررات جدید، از نقش مخرب آنها بکاهد. شناسایی دلالان و واسطه‌هایی که با خرید و احتکار زمین و مسکن باعث افزایش قیمت‌ها می‌شوند، بخش دیگری از وظایف این کارگروه بود. همچنین مطابق قانون مالیات بر خانه‌های خالی، کارگروه موظف بود با همکاری نهادهای مربوطه، خانه‌های خالی را شناسایی و زمینه اجرای این قانون را فراهم کند. این اقدام می‌توانست تا حد زیادی عرضه مسکن را افزایش دهد و بر کاهش قیمت‌ها تاثیر بگذارد. تسهیل پرداخت وام ودیعه مسکن به مستاجران، یکی دیگر از محورهای عملکرد این کارگروه بود که هدف آن حمایت از اقشار ضعیف و کاهش فشار اقتصادی بر آنها بود.‬‬
چالش‌های عملکرد کارگروه
تعطیل شده
با وجود وظایف گسترده این کارگروه، عملکرد آن با چالش‌هایی همراه بود و نتوانست آنطور که انتظار می‌رفت به ساماندهی بازار مسکن کمک کند. این کارگروه برای اجرای برخی وظایف خود نیازمند همکاری سایر نهادها بود اما نبود هماهنگی و تعامل مناسب، موجب کاهش اثرگذاری این نهاد شد. برای شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات از آنها، نیاز به یک پایگاه داده جامع بود که هنوز به‌طور کامل راه‌اندازی نشده است.
از سویی قدرت و نفوذ دلالان و واسطه‌ها در بازار، مانعی جدی برای اجرای سیاست‌های این کارگروه بود. باید توجه داشت که تعطیلی این کارگروه می‌تواند تبعاتی جدی برای بازار مسکن به ‫دنبال داشته باشد. نبود نظارت کافی و سیاست‌های بازدارنده، بستری مناسب برای فعالیت دلالان و سوداگران فراهم خواهد کرد و درنتیجه، بازار مسکن بیش‌از‫پیش تحت تاثیر این افراد قرار خواهد گرفت. در‫پی تعطیلی این کارگروه، احتمال کاهش سرعت شناسایی خانه‌های خالی وجود دارد که این امر منجر به کاهش عرضه و افزایش قیمت‌ها خواهد شد. همچنین پیگیری نشدن پرداخت وام ودیعه مسکن، فشار بیشتری بر مستاجران وارد می‌کند و آنها را با مشکلات بیشتری روبه‌رو خواهد کرد. به طور کلی نبود نهادی برای ساماندهی و نظارت بر بازار، می‌تواند به افزایش بی‌ثباتی در این حوزه منجر شود.‬‬‬‬‬‬‬‬
مهم‌ترین مشکلات موجود در بازار مسکن ایران
نوسان قیمت زمین و مسکن در سال‌های گذشته همواره یکی از بزرگ‌ترین چالش‌ها و مشکلات مردم، به ویژه اقشار کم‌درآمد، به‌‫شمار می‌آمد. این نوسانات، نه‌تنها باعث کاهش توان خرید و اجاره مسکن برای بخش زیادی از جامعه شده، بلکه فشار زیادی را بر زندگی روزمره افراد وارد کرده است. در شرایطی که قیمت‌ها به طور مداوم در حال تغییر است، بسیاری از خانواده‌ها به‫‌ویژه در کلانشهرها، قادر به تامین مسکن مناسب برای خود نیستند و این امر تبعات زیادی را به دنبال داشته است.‬‬‬‬
فارغ از این موضوع که ساخت یا عدم ساخت مسکن قطعا در ثبات، کاهش یا افزایش قیمت مسکن مثر است، کارشناسان،‌ صاحب‌نظران اقتصادی و مسوولان امر همواره یکی از مهم‌ترین دلایل رشد قیمت مسکن و به‫‌خصوص اجاره‌بها طی سال‌های گذشته به‌‫ویژه در ماه‌های خرداد تا شهریور هر سال را که فصل جابه‌جایی‌هاست، عدم نظارت و کنترل بازار مسکن اعلام می‌کنند. در این بین هم نقش بنگاه‌های املاک به عنوان عامل موثر در رشد قیمت‌ها به‌ویژه در کلانشهرها قابل چشم‌پوشی نبوده و نیست.‬‬‬‬
به عنوان نمونه در همین رابطه عبدالجلال ایری، عضو کمیسیون عمران مجلس می‌گوید: برخی مشاوران املاک با تبانی قیمت مسکن را بالا می‌برند. این افراد با قیمت‌سازی کاذب، سود خود را از افزایش قیمت‌ها می‌برند که در‫نهایت به ضرر افراد کم‌درآمد می‌شود.‬‬
رییس کمیسیون عمران مجلس نیز معتقد است: نقش دلالان و واسطه‌ها در افزایش قیمت‌ها کاملا مشهود است البته نایب‌رییس اتحادیه املاک نیز معتقد است عامل گرانی مسکن سایت‌های اینترنتی هستند که برای این بخش قیمت‌سازی می‌کنند.
سیدجواد سادات فیرزنی، مشاور پیشین وزیر راه‌وشهرسازی در‫ این‌‫باره‌ با تقسیم کنترل قیمت مسکن در دو لایه صنفی و امنیتی می‌گوید: لایه صنفی به نظارت و پلمب بنگاه‌های بدون مجوز مربوط است و لایه امنیتی به مقابله با احتکار املاک اختصاص دارد. بنگاه‌های غیرمجاز عامل افزایش قیمت‌های غیرواقعی مسکن هستند.‬‬‬‬
چندی قبل ساداتی، مشاور پیشین وزیر راه‌وشهرسازی هم با تاکید بر نقش بالای دلالی و واسطه‌گری در افزایش قیمت زمین و مسکن به تسنیم گفته بود:‌ برخی مشاوران املاک در بازار مسکن، قیمت‌سازی می‌‌کنند و یکی از چالش‌های اساسی مسکن،‌ شیوه‌های غیرقانونی و غیرشفاف معاملات است.
پیشینه برنامه اجرایی دولت سیزدهم
باتوجه به نقش انکارنشدنی مشاوران املاک در قیمت‌سازی مسکن و ضرورت چاره‌اندیشی برای این معضل و اثرات قابل‌توجه آن در زندگی مردم و البته سایر بخش‌های اقتصادی کشور، دولت سیزدهم با پیگیری‌های مرحوم رییسی برنامه‌‌ای را در این رابطه اجرایی کرد.
اواخر اردیبهشت ماه سال 1402 در هفتمین جلسه شورای‌عالی مسکن، رییس‌جمهور شهید ضمن گلایه‌مندی از کُندی اجرای طرح ساماندهی بنگاه‌های مشاوران املاک، بر ضرورت تسریع در اجرای این طرح و برخورد با بنگاه‌های متخلف یا فاقد مجوز و همچنین اصلاح قانون ارائه مجوز به بنگاه‌های مشاوران املاک تاکید کرد.
نزدیک به یک ماه بعد یعنی 20خرداد سال گذشته در هشتمین جلسه شورای‌عالی مسکن، مرحوم رییسی با تاکید بر ساماندهی مسکن و اجاره‌بها به‫منظور جلوگیری از سوداگری و قیمت‌سازی در بازار مسکن، دستور اضافه شدن اراضی بلاتکلیف به ظرفیت ساخت مسکن را صادر کرد.‬‬
ساماندهی بازار اجاره‌بها و نظارت بر عملکرد سکوهای ارتباطی در زمینه بازار مسکن و اجاره‌بها به منظور جلوگیری از سوداگری و قیمت‌سازی در بازار مسکن از دیگر تاکیدات رییس‫‌جمهوری پیشین در جلسه شورای‌عالی مسکن بود. در این جلسه همچنین مقرر شد دستورالعمل تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات به شرط اخذ نتیجه مطلوب در اجرا آزمایشی، به شکل سراسری در کل کشور اجرا شود.‬‬
به ‌دنبال دستور مرحوم رییسی، کارگروه کنترل بازار املاک و مستغلات در سطح تمامی استان‌های کشور جهت پیگیری چهار موضوع ساماندهی بنگاه‌های مشاوران املاک، شناسایی و برخورد با اخلالگران عرضه مسکن و زمین، تسریع در شناسایی خانه‌های خالی و پیگیری پرداخت وام ودیعه مسکن در استان‌ها تشکیل شد.
بنا به گفته سیدجواد سادات فریزنی، رییس پیشین مرکز توسعه و سیاست‌های راهبردی وزارت راه‌وشهرسازی، این کارگروه با حضور نمایندگانی از وزارت راه‌وشهرسازی، وزارتخانه‌های اقتصاد و صمت، پلیس فراجا، سازمان تعزیرات حکومتی و دستگاه‌های امنیتی ذیل شوراهای مسکن استان‌ها پس از دستور رییس جمهور پیشین شکل گرفت.
اقدامات کارگروه تعطیل‫شده در راستای ساماندهی مسکن‬‬
بلافاصله پس‫‌از شکل‌گیری و تشکیل نخستین جلسات این کارگروه، از تیرماه سال 1402 گشت‌های تعزیراتی با همراهی اتحادیه مشاوران املاک از بنگاه‌های املاک در سراسر کشور به عمل آمد که به جریمه و پلمب برخی بنگاه‌های متخلف منتج شد، اقدامی که ثبات و در برخی نقاط کشور کاهش قیمت مسکن را به‌دنبال داشت، در حالی که پیش‌بینی می‌شد، قیمت مسکن و اجاره در تابستان سال 1402 هم مثل سال‌های قبل از آن با رشد قابل‌توجه همراه باشد.‬‬
مهرداد بذرپاش، وزیر پیشین راه‌وشهرسازی تیرماه سال گذشته در رابطه با دستاوردهای تشکیل کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات از کاهش 20تا 30‌درصدی قیمت مسکن خبر داده و گفته بود:‌ «در سال‌های گذشته شاهد بی‌قانونی‌ها و سکوت برخی مسوولان بودیم اما امروز دیگر ساکت نمی‌نشینیم و با افرادی که به میل خود قیمت‌گذاری می‌کنند، برخورد می‌کنیم.»
یکی از مهم‌ترین خروجی‌های تشکیل کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات کاهش نسبی قیمت‌ به خصوص در شهرهای اطراف پایتخت از جمله پردیس بود. این اتفاق به واسطه شناسایی و برخورد با شبکه قیمت‌سازی صورت گرفت. موضوعی که اواسط تیرماه امسال دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات با اشاره به آن گفته بود: با این کار جلوی جهش قیمت مسکن گرفته شد.
در آن زمان یاسر دستمالچیان با تاکید بر اینکه 180‌هزار بنگاه املاک در سطح کشور داریم که از این تعداد 18500واحد غیرمجاز بود، یادآور شده بود: از تیرماه سال 1402 تا امروز 110‌هزار بازرسی از بنگاه‌های املاک صورت گرفته به اخذ 300‌میلیارد تومان جریمه منتج شده است. او از شناسایی شبکه قیمت‌سازی در بخش مسکن خبر داده و با بیان اینکه تعدادی از این افراد با قرار وثیقه آزاد هستند، گفته بود: اقدامات هماهنگ و تکمیل‌کننده در بخش‌های مختلف باعث شد تا امروز شاهد جهش قیمت نباشیم.
راهکارها و پیشنهادها
با وجود تاثیرات اقدامات کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات در کنترل بازار مسکن به ویژه در سال 1402 اما خبرها حاکی از آن است که این کارگروه به‌ عنوان بازوی نظارتی وزارت راه‌وشهرسازی برای کنترل بازار مسکن تعطیل شده و پایان کار آن به اطلاع اعضا رسیده است.
در حالی این کارگروه وظیفه شناسایی و برخورد با اخلالگران بازار مسکن را برعهده داشت و با همکاری نهادهایی مانند استانداری‌ها، پلیس اماکن، سازمان تعزیرات حکومتی، اتاق اصناف و اتحادیه‌های املاک شهرستان‌ها به دنبال نظم‌دهی به بازار مسکن بود، مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی باید پاسخ دهند که هدفشان از تعطیلی این کارگروه چه بوده و آیا منافعی برای فعالیت این کارگروه نمی‌دیدند یا احیانا مضراتی را در فعالیت آن مشاهده کردند که دستور تعطیلی آن صادر شد.
چنانچه مسوولان دولت کنونی معتقدند این کارگروه ایراداتی دارد، بهتر است ایرادها را رفع کنند تا اینکه دستور تعطیلی بدهند. ضمن اینکه برنامه جایگزینی هم تاکنون برای کنترل و نظارت بر بازار مسکن و زمین از سوی وزارت راه‌وشهرسازی اعلام و اجرا نشده است.
درضمن پیشنهاد می‌شود نمایندگان مجلس درباره تعطیلی کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات ورود و از وزیر راه‌وشهرسازی درباره دلیل این اقدام سوال کنند.
دولت چهاردهم می‌تواند برای جلوگیری از تبعات منفی تعطیلی این کارگروه، اقداماتی در دستور کار قرار دهد. دولت پزشکیان می‌تواند با بازنگری در این تصمیم، نسبت به احیای کارگروه اقدام کند و با اصلاح ساختار و وظایف آن، اثربخشی بیشتری ایجاد کند. شناسایی خانه‌های خالی و مقابله با دلالان نیازمند ایجاد یک سامانه جامع و شفاف است که اطلاعات بازار مسکن را به‌طور دقیق ثبت و تحلیل کند. تعامل و هماهنگی میان دستگاه‌های اجرایی مرتبط با بازار مسکن باید بهبود یابد تا سیاست‌ها به‌طور موثر اجرا شوند. دولت همچنین می‌تواند با تصویب قوانین جدید و تقویت نظارت، نقش بنگاه‌های املاک را در بازار به شکلی مثبت ساماندهی کند.
سخن پایانی
تعطیلی کارگروه ملی ساماندهی بازار املاک، در شرایطی که بازار مسکن ایران با چالش‌های جدی روبه‌رو است، تصمیمی بحث‌برانگیز است که می‌تواند به افزایش بی‌ثباتی در این حوزه منجر شود. این کارگروه با وجود مشکلات و ناکامی‌ها، توانست اقدامات موثری در زمینه کنترل قیمت‌ها و حمایت از اقشار ضعیف انجام دهد. تداوم فعالیت آن با اصلاح ساختارها و رفع نواقص، می‌توانست به بهبود شرایط کمک کند. دولت چهاردهم با بازنگری در این تصمیم و اتخاذ سیاست‌های جایگزین، می‌تواند نقش مثبتی در بهبود وضعیت بازار مسکن ایفا کند.