اقساط سنگین برای جیب‌های خالی

گروه مسکن- بازار مسکن سال‌هاست که با نوسانات شدید قیمتی، کمبود عرضه و بحران گسترده برای مستاجران روبه‌رو است. این در حالی است که وام ودیعه مسکن از سوی دولت به‌عنوان یکی از ابزارهای حمایتی برای کاهش فشار بر مستاجران معرفی شده است. با این حال، این سیاست نه‌تنها نتوانسته باری از دوش مستاجران بردارد بلکه با ایرادات اساسی در طراحی، اجرا و هدف‌گذاری، خود به عاملی در جهت تشدید بحران بدل شده است.
کارشناسان حوزه مسکن بارها هشدار داده‌اند که بخش عمده‌ای از جامعه هدف این وام، توان بازپرداخت اقساط آن را ندارد. با در نظر گرفتن نرخ بهره ۱۸ تا ۲۳‌درصد و بازپرداخت‌های ماهانه بالا، مستاجرانی که پیش از این به سختی از عهده اجاره‌بهای مسکن برمی‌آمدند، اکنون باید علاوه‌بر آن، اقساط بانکی را نیز پرداخت کنند. در واقع، این وام بیش از آنکه یاری‌رسان باشد، به تعبیری باری مضاعف بر دوش اقشار کم‌درآمد گذاشته است.
یکی از تبعات نادیده‌گرفته‌شده وام ودیعه، تاثیر روانی آن بر بازار رهن و اجاره است. با تزریق منابع مالی جدید به مستاجران، موجران نیز به‌طور طبیعی سطح انتظارات قیمتی خود را افزایش داده‌اند. بسیاری از کارشناسان معتقدند که این سیاست عملا به افزایش نرخ رهن کمک کرده است چراکه مالکان با آگاهی از دسترسی مستاجران به منابع مالی، قیمت‌ها را بالا برده‌اند؛ همان‌گونه که وام خرید مسکن در سال‌های گذشته نیز به افزایش قیمت مسکن
منجر شد.
از سوی دیگر، هشدار برخی نمایندگان مجلس نسبت‌به عواقب عدم برنامه‌ریزی برای مدیریت بازار اجاره در ماه‌های ابتدایی سال، به‌ویژه خرداد، زمانی‌که تقاضا برای نقل مکان افزایش می‌یابد، زنگ خطری جدی برای سیاستگذاران است. به‌نظر می‌رسد که دولت در مواجهه با یک بحران پیش‌بینی‌شده، فاقد نقشه راه روشن و برنامه‌ای مشخص است؛ موضوعی که می‌تواند در تابستان پیش‌رو، به یک بحران اجتماعی گسترده بدل شود.
ضرورت توجه دولت به موضوع اجاره‌بها در خردادماه
نماینده مردم تهران در مجلس شورای اسلامی تاکید کرد: انتظار می‌رود دولت محترم از هم‌اکنون با برنامه‌ریزی دقیق و سریع به مساله اجاره مسکن در ماه‌های ابتدایی و به خصوص خردادماه توجه کند.
مرتضی محمودی، عضو کمیسیون شوراها و امور داخلی مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی دیروز مجلس در تذکری عنوان کرد: تحلیل‌های وحدت‌شکن داخلی همان موضوعی است که رهبری فرمودند و نکته مهم برنامه‌ریزی جدی دولت برای شرطی‌نکردن وضعیت اقتصادی کشور و بازار به مذاکرات است. این مهم فقط با مواضع، برنامه، عملکرد و اقدامات به‌موقع و مدبرانه دولت محترم محقق می‌شود. او ادامه داد: انتظار می‌رود دولت محترم از هم‌اکنون با برنامه‌ریزی دقیق و سریع به مساله اجاره مسکن در ماه‌های ابتدایی و به‌خصوص خردادماه توجه کند که مردم و مستاجران عزیز به‌‌‌شدت دغدغه‌مند و نگران هستند و تنظیم مقررات و ابلاغ زودهنگام، بی‌شک از نگران انبوه مستاجرانی که به‌زودی گرفتار وضعیت مسکن خواهند بود و جلوی سودجویان را هم خواهد گرفت، لطفا وزارت راه برای این کار تدبیر کند.
تاثیر ناملموس وام ودیعه مسکن
کارشناس بازار مسکن نیز با انتقاد از وام‌های ودیعه مسکن گفت: این وام‌ها نه‌تنها تاثیر ملموسی در بازار ندارند، بلکه اقساط سنگین تورم انتظاری و افزایش قیمت رهن نیز را به‌دنبال دارد.
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به تصویب بسته حمایتی مسکن در دومین جلسه شورای‌عالی مسکن اظهار کرد: در این جلسه مباحث مختلفی مطرح شد، نکته مهم آن بود که دولت اعلام کرد برنامه‌ای جز اجرای قوانین بالادستی ندارد. از جمله این قوانین می‌توان به قانون جهش تولید مسکن، قانون سامانه بازار اجاره و احکام برنامه هفتم توسعه اشاره کرد بنابراین دولت باید بر اجرای همین قوانین متمرکز شود.
او افزود: موضوع اجاره‌داری نیز از سال۱۳۸۷ در قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن مطرح شده و ورود مستقیم دولت به اجاره‌داری قابل‌قبول نیست. دولت باید شرایطی را فراهم کند تا شرکت‌های حرفه‌ای اجاره‌داری مسکن شکل بگیرند و دولت از آنها حمایت کند.
ایلاتی با اشاره به وام ودیعه مسکن گفت: این وام‌ها معمولا تاثیر ملموسی در بازار ندارند. از یک‌سو بانک‌ها در پرداخت آن سخت‌گیری می‌کنند، از سوی دیگر اقساط سنگینی دارند و نهایتا منجربه افزایش تورم انتظاری در بازار می‌شوند، در واقع این حمایت‌ها معمولا در افزایش قیمت رهن خود را نشان می‌دهند.
نقش سامانه املاک و اسکان
در ساماندهی بازار مسکن
ایلاتی ادامه داد: سیاست اصولی باید با تمرکز بر اجرای طرح‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن باشد. اگر یک‌میلیون خانوار از بازار اجاره خارج و صاحب خانه ملکی شوند، در واقع یک‌میلیون واحد مسکونی جدید به بازار اجاره بازمی‌گردد که این مساله می‌تواند موجب تعدیل در قیمت اجاره شود. بنابراین دولت باید همه تمرکز خود را بر اصلاح نظام بانکی و تامین مالی طرح‌های تولید مسکن بگذارد.
کارشناس بازار مسکن در پایان خاطرنشان کرد: تکمیل سامانه املاک و اسکان از مسائل راهبردی است. ساماندهی بازار آگهی مسکن فقط بخشی از پازل نهایی این سامانه است. این سامانه می‌تواند ابزار مهمی برای اجرای قوانین مالیاتی همچون مالیات بر خانه‌های خالی و سایر ماموریت‌های دولت باشد. لازم است رییس‌جمهور و سایر دستگاه‌های مسوول، با همکاری یکدیگر این سامانه را در سریع‌ترین زمان ممکن به مرحله بهره‌برداری کامل برسانند.
راهکارهای پیشنهادی
کارشناسان پیشنهادهایی نظیر افزایش عرضه مسکن استیجاری، کنترل و نظارت موثر بر بازار رهن و اجاره، ایجاد نظام اجاره‌داری حرفه‌ای و اصلاح سیاست‌های مالیاتی بر املاک خالی را مطرح کرده‌اند. وام ودیعه، اگرچه در ظاهر سیاستی حمایتی به‌‌نظر می‌رسد اما در ساختار فعلی‌اش، نه عدالت‌محور است و نه کارآمد.
وام ودیعه مسکن به شکلی که اکنون اجرا می‌شود، نه‌تنها کمکی به بهبود شرایط مستاجران نکرده، بلکه در مواردی حتی به وخامت اوضاع دامن زده است. بدون بازنگری جدی در سیاستگذاری‌های مسکنی، اصلاح نظام بانکی مرتبط با این تسهیلات و نگاه بلندمدت به بحران اجاره‌نشینی، این وام بیشتر به ابزاری تبلیغاتی شباهت دارد تا راه‌حلی واقعی برای درد بی‌مسکنی.