انجماد بازار در اوج قیمت

گروه مسکن – نشانگرهای بازار مسکن شهر تهران حاکی از آن است که این بازار پس از آنکه ظرفیت خود را از دست داده در مسیر ثبات قیمت قرار گرفته و مالکانی که بدون وجود مشتری، نرخ‌های پیشنهادی را بالا می‌برند صرفا به دنبال افزایش اسمی قیمت برای هماهنگی با انتظارات تورمی هستند. قیمت‌ها در بازار مسکن تهران در شرایطی به بالاترین حد خود یعنی متری ۹ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان در آذرماه ۱۳۹۷ رسیده که معاملات افت ۶۴ درصدی را تجربه کرده است. با این حال سرعت رشد قیمت‌ها کاهش یافته و از هشت تا ۹ درصد ماهیانه به پنج درصد رسیده است. خروجی این روند، رکود شدید بازار مسکن را در پی خواهد داشت که احتمالا برای ۱۰ تا ۱۲ فصل گریبان فعالان این بازار را می‌گیرد. برخی از بازندگان این جریان، دو گروه صاحبان واحدهای نوساز و سفته‌بازان هستند که به عنوان عامل ثانویه در جهش قیمت مسکن نقش ایفا کردند. این گروه که معمولا با خرید چند واحد مسکونی به فعالیت در بازار ملک مشغولند دیگر نباید برای ۱۲ فصل روی بازدهی سرمایه خود حساب کنند و تنها با حفظ مسکن به عنوان دارایی ثابت، خود را در برابر اثرات تورمی مصون نگه می‌دارند.
اما روند فعلی بازار مسکن، اندک متقاضیان واقعی را به سمت آپارتمان‌های ارزان‌قیمت سوق داده و به همین دلیل در آبان‌ماه و آذرماه شاهد سرایت گرانی به مناطق جنوبی تهران بودیم. اما این روند نیز نمی‌تواند پایدار باشد، چرا که توان طرف تقاضا در مناطق جنوبی به مراتب پایین‌تر از محله‌های شمال شهر است.
از سوی دیگر گفته می‌شود مقایسه شاخص اجاره‌بها با قیمت واحد مسکونی نشان می‌دهد که قیمت املاک به بالاترین حد خود طی ۲۲ سال اخیر رسیده و احتمالا در نقطه اوج خود قرار دارد. بنابراین در ماه‌های آینده طبیعتا شیب صعودی قیمت‌ها باید ملایم‌تر شود تا نهایتا در مسیر مستقیم یا حتی نزولی قرار گیرد. تجربه سال‌های بعد از ۱۳۹۱ که با نوسانات نرخ ارز مواجه بودیم وضعیت مشابهی را رقم زد.
کاهش ۲۴ درصدی معاملات
در همین حال رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: خرید و فروش مسکن در کشور از ابتدای امسال تا پایان آذرماه، نسبت به مدت مشابه پارسال ۱۴ درصد افزایش یافت. این میزان برای معاملات تهران ۲۴ درصد کاهش داشت. «مصطفی قلی خسروی» افزود: در ۹ ماه امسال، ۵۳۶ هزار ۹۸۶ مبایعه‌نامه در دفترهای مشاوران املاک کشور به ثبت رسید که در مقایسه با مدت مشابه پارسال که ۴۷۱ هزار و ۵۱۱ مورد بود، ۱۴ درصد افزایش یافت.
نماینده رییس اتاق اصناف ایران در کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور ادامه داد: در ۹ ماه امسال، در کشور ۴۴۲ هزار و ۲۵۷ قرارداد اجاره امضا شد که نسبت به مدت مشابه پارسال که ۵۱۳ هزار و ۱۴۴ اجاره‌نامه بود، ۱۴ درصد کمتر شد.
به گفته وی، از ابتدای امسال تا پایان آذرماه، در مجموع ۹۹۰ هزار و ۱۷۸ قرارداد اجاره، رهن، خرید یا فروش مسکن در کشور به ثبت رسید که در مقایسه با مدت مشابه پارسال- که ۹۹۶ هزار و سه قرارداد بود – نیم درصد کاهش داشت.
وضعیت مسکن در پایتخت
رییس اتحادیه مشاوران املاک، بیان کرد: از ابتدای امسال تا پایان آذرماه، کل قراردادهای خرید و فروش و اجاره در تهران ۲۵۶ هزار و ۳۳۱ مورد بود که در مقایسه با مدت مشابه پارسال (۳۲۱ هزار و ۱۷۸ قرارداد)، ۲۰ درصد کاهش یافت.
وی ادامه داد: در این مدت، ۱۲۳ هزار و ۵۸۴ مبایعه‌نامه در تهران امضا شد که در مقایسه با مدت مشابه پارسال که ۱۶۳ هزار و ۲۶۵ مورد بود، ۲۴ درصد افت کرد. به گفته وی، در ۹ ماه امسال، ۱۳۰ هزار و ۷۳۶ اجاره‌نامه در دفترهای مشاوران املاک پایتخت بین موجر و مستاجر امضا شد که در مقایسه با ۱۵۵ هزار و ۲۶۵ قرارداد اجاره مدت مشابه پارسال، ۱۶ درصد کمتر بود.
همزمان با پرش قیمت دلار در نیمه دوم سال ۱۳۹۱ قیمت مسکن شهر تهران نیز روند افزایشی به خود گرفت؛ به طوری که در زمستان ۱۳۹۱ شاخص رشد نرخ دلار ۱۱۱ درصد و شاخص رشد قیمت مسکن شهر تهران نسبت به زمان مشابه سال قبل از آن ۷۲ درصد ثبت شد.
در همان زمان معاملات مسکن در بهمن‌ماه ۱۳۹۱ با ۳۶ هزار فقره به اوج خود رسید. سپس روند نزولی به خود گرفت؛ به طوری که در بهمن ماه ۱۳۹۲ خرید و فروش مسکن در تهران با افت ۱۴۸ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ۱۴ هزار و ۵۰۰ فقره رسید. همان موقع قیمت ۴/۸ درصد افزایش پیدا کرد که پایین‌تر از شاخص تورم در آن سال محسوب می‌شد.
در ادامه نرخ دلار دچار نوسانات ماهیانه شد و به دنبال انتظارات روانی ناشی از مذاکرات هسته‌ای قیمت دلار در برخی مقاطع در پایان سال ۱۳۹۲ تا ۲۹۰۰ تومان نیز کاهش یافت.
در این فاصله رشد قیمت مسکن نیز افت محسوسی پیدا کرد؛ به طوری که روند افزایش سالانه آن بین منفی یک تا مثبت هشت درصد بود و در اکثر مقاطع پایین‌تر از نرخ تورم قرار داشت. در عین حال با توجه به ماهیت دیرپذیری بازار مسکن، این بازار فاصله قیمتی خود را با نرخ دلار پر کرد.
اما از پایان سال ۱۳۹۱ تا روز ۲۴ آبان‌ماه ۱۳۹۷ شاخص قیمت دلار به ۱۷۳ درصد افزایش رسیده و قیمت مسکن نیز در همین بازه زمانی ۱۳۴ درصد رشد کرده است. اگر تکمیل دوره رونق امسال را با سال ۱۳۹۱ مقایسه کنیم و همان تجربه تکرار شود، قیمت اسمی مسکن هم‌اکنون در نقطه اوج خود قرار دارد و از این پس دوران تثبیت قیمت آن آغاز می‌شود.