انحراف « الگوی مساحتی» عرضه از تقاضا

اشکان نظام‌آبادی- «عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا» در تولید مسکن بسیاری از خانه‌های ساخته شده در کشور را بدون متقاضی باقی گذاشته است. در نگاهی کلان‌تر معضل بزرگی به نام «تولید ناهمگن مسکن» می‌تواند ریشه‌های رکود در چهار سال اخیر را آشکار کند؛ رکودی که ممکن است «عدم عرضه کافی» دلیل آن معرفی شود اما واقعیت این است که طیف وسیعی از متقاضیان مسکن به دلیل عرضه نامناسب وارد بازار نمی‌شوند. عدم تناسب عرضه در بازار از لحاظ کمی و کیفی مسکن را به کالایی «غیرهمگن» تبدیل و شرایط را برای مسیریابی متقاضیان جهت یافتن مسکن مورد نظرشان سخت کرده است. «استطاعت خانه‌اولی‌ها» در حالی به مهم‌ترین دغدغه سیاستگذاران مسکن تبدیل شده که طرف عرضه در نبود «تمهیدات دولت» در حال ساخت خانه‌های «گرانقیمت» و «پربازده‌تر» است و همین موضوع تلاش طیف وسیعی از متقاضیان را بی‌جواب گذاشته است.
اگرچه تلاش دولت برای تحریک تقاضای «خانه‌اولی‌ها» و «مصرف‌کنندگان اصلی» با کمترین انحراف از مسیر اصلی خود به ثمر رسیده است اما «ابعاد کوچک تسهیلات» و «انحراف سازندگان از بازار هدف» از تاثیر این تسهیلات به بازار کاسته است. در شرایطی که نبض معاملات مسکن به‌طور عمده به دست «خانه‌های کوچک» افتاده، سازندگان مسکن از شناسایی «گروه هدف وام‌های جدید مسکن» عقب افتاده‌اند. بازار مسکن طی سال‌های اخیر تحت تاثیر تکانه‌های ناشی از پرداخت وام‌ به متقاضیان اصلی و تحریک تقاضای خانه‌اولی‌ها بوده است، به‌طوری که در چارچوب «تغییر مناسبات بازار» رفتار سازندگان نیز قابل تحلیل است.
بررسی‌های «جهان‌صنعت» نشان می‌دهد که یکی از دلایل اصلی رکود طولانی مدت مسکن فاصله گرفتن نیازهای بازار هدف از عرضه این کالاست. وجود ۱۱۸ هزار واحد بدون متقاضی مسکن مهر به دلیل عدم جانمایی مناسب، کمبود امکانات زیرساختی و قیمت به روشنی نمایانگر آشفتگی در عرضه و تقاضاست.
سوغات تورم برای مسکن
به دنبال افزایش افسارگسیخته تورم در سه سال منتهی به ۹۲ که باعث کاهش سبد معیشت خانوار شد، مسکن خانواده‌های ایرانی نیز رفته رفته کوچک‌تر شد. خانواده‌هایی که توان مالی خود را طی این سال‌ها از دست دادند در شرایطی که نمی‌توانستند به محله‌های پایین‌تر شهر کوچ کنند، تصمیم گرفتند خانه‌هایی با متراژ کمتر اما در همان محله‌های متوسط شهر انتخاب کنند. با این وجود پرسش اساسی این است که آیا سازندگان مسکن تلاشی برای تطبیق مشخصات واحدهای عرضه شده کرده‌‌اند یاخیر؟
نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ از تجمع ۲۱ درصد ایرانیان در خانه‌های ۵۱ تا ۷۵ متر حکایت می‌کند. این در حالی است که سازندگان مسکن بیشتر به ساخت واحدهای بالای ۸۰ مترمربع تمایل نشان می‌دهند. در این شرایط بخش عمده‌ای از تقاضا در بازار منجمد شده است. در دوره‌ای عرضه مسکن در کشور سالانه ۴۴۳ هزار بود که در سال‌های اخیر به ۷۶۸ هزار نفر هم رسید و در سال ۹۴ این حجم کمتر شد. در حال حاضر کشور به تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد و با افزایش حجم تسهیلات این میزان نیز دچار نوسان خواهد شد.
تجمع معاملات در مرز ۳۰۰ میلیون تومان
به گزارش «جهان صنعت»، با وجود اینکه فاصله گرفتن پارامترهای عرضه از تقاضا توقف در ایستگاه رکود را طولانی‌تر کرده است اما ارائه تسهیلات کارآمد و توسعه بازار بدهی در سال گذشته باعث بهبود نسبی اوضاع شده است. در حالی که طبق سنت بخش مهمی از منابع و تسهیلات بانکی مسکن صرف ساخت‌وسازهای لوکس، گرانقیمت و بزرگ متراژ می‌شد، در سال ۹۵ بیش از نیمی از معاملات انجام شده مربوط به واحدهای زیر ۸۰ مترمربع و با ارزش کلی کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان در شهر تهران بوده است.
شروع تغییر در الگوی مساحتی
از سوی دیگر در تابستان ۹۵ تغییراتی در روند ساخت و ساز ایجاد شد که می‌تواند زمینه رونق در سال‌جاری را فراهم کند. در این مدت متوسط مساحت زمین مسکونی (املاک کلنگی) معامله شده طی تابستان ۹۵ نسبت به تابستان سال گذشته، ۳۷ مترمربع معادل ۱۲ درصد کاهش یافته و از میانگین ۳۱۴ مترمربع به متوسط ۲۷۷ مترمربع رسیده است.
بر اساس گزارش‌های رسمی نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌هایی که ساخت آنها در سال‌های ۱۳۹۲و ۱۳۹۳ شروع شد منفی و در سال ۱۳۹۳ ارزش‌افزوده مسکن نیز پایین بوده است. یکی از نتایج دیگر «عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا» صرف بخشی از تقاضا در سوداگری‌های مسکن است.
راه‌اندازی بازار رهن ثانویه و گسترش صندوق‌های زمین و ساختمان و همچنین تامین مسکن کم‌درآمدها، توسعه صنعت ساختمان و تکنولوژی، توسعه نظام پیش‌فروش، تشکیل صندوق ضمانت تسهیلات مسکن و راه‌اندازی شرکت ضمانت مسکن ایران، در حوزه اقدامات توسعه و نهادسازی توسط دولت اگرچه اقدامات موثری برای تحریک تقاضای مصرفی محسوب می‌شود اما این اقدامات بدون عرضه موثر به‌طور کارآمد باعث رونق نمی‌شود.