بازار مسکن؛ راکد یا متعادل؟

حسن محتشم *
بازار مسکن در حال گذراندن دوره
دو ساله‌ای از رکود است. شرایطی که امروزه بر بازار مسکن حکمفرماست، تنها ناشی از تنش‌های اخیر نیست. رکودی که اکنون در بازار مسکن با آن روبه‌رو هستیم از ابتدای سال گذشته آغاز شد البته تنش‌های اجتماعی و سیاسی نیز در رابطه با مسکن از تاثیرگذاری بالایی برخوردار هستند. دلیل این موضوع هم نیاز سرمایه برای ورود به بازاری امن است. از سویی متقاضیان مسکن نیز در وضعیت نابسامان سیاسی نسبت  به اقدام برای معاملات واحدهای مسکونی دچار تردید می‌شوند. از آنجایی که نقدشوندگی مسکن در شرایط متشنج سیاسی دشوار می‌شود، طبیعتا نه‌تنها شاهد انجام سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیستیم بلکه حتی شهروندانی که مسکن جزو نیازهای ضروری آنها تلقی می‌شود نیز اقدام به خرید مسکن نمی‌کنند. این دسته از متقاضیان تا مشخص شدن وضعیت کلی صبر می‌کنند.
قیمت‌ها در چنین شرایطی به خاطر توقف تقاضا و از سوی دیگر نیاز به نقدینگی برخی سرمایه‌گذاران در بخش مسکن یا به عبارتی افزایش عرضه، با کاهش نسبی همراه می‌شوند. در واقع همان قانون مسلم عرضه و تقاضا در چنین شرایطی خودش را بهتر نشان می‌دهد. این روزها تقاضا در بازار مسکن ایران کم است و عرضه نیز به همان نسبت بیشتر شده است. این موضوعات سبب می‌شوند تا نه‌تنها قیمت‌های پیشنهادی واحدهای مسکونی در سطح تورم عمومی بالا نروند بلکه به خاطر نیاز برخی مالکان به فروش، با کاهش نیز روبه‌رو شوند.
در چنین حالتی باید توجه داشت این شرایط از وضعیت اجتماعی، سیاسی و اقتصادی کشور ناشی شده است. چنانچه اوضاع و احوال حاکم بر کشور تغییر کند، شرایط کاملا متفاوت خواهد بود اما از آنجایی که مطمئن نیستیم چه اتفاقی خواهد افتاد، واکنش بازار نیز در انتظار ماندن خواهد بود. این روزها همگان منتظر تعیین سمت و سوی تصمیمات مسوولان کشور هستند. در واقع بازار بر آن اساس راه خود را پیش خواهد گرفت.
نکته‌ای که در کنار تمامی این موضوعات از اهمیت بالایی برخوردار است، آن است که مبنای دولت چهاردهم، کنترل تورم است. حال اینکه چقدر توان داشته باشد افسار رها شده اسب سرکش اقتصاد را مهار کند، در این مقال نمی‌گنجد اما با بررسی بودجه سال 1404 می‌بینیم که میزان تورم روی 30درصد متمرکز شده است. به عبارتی می‌توان گفت اوضاع اقتصادی تا چه حد به هم ریخته بوده که دولت هدف خود را رساندن میزان تورم به 30درصد تعیین کرده؛ عددی که بسیار نامتناسب است اما به هر حال از آنجایی که پیشتر تورم بیش از 45درصد را نیز تجربه کرده‌ایم، اکنون که مسوولان کشور قصد رساندن این میزان به 30درصد را دارند، می‌توان گفت به طور نسبی دولت سیاست تعدیل کنترل تورم را در دستور کار دارد.
به طور کلی باید گفت امکان کاهش برای قیمت مسکن وجود ندارد. مگر در شرایط خاص و تنش‌های اجتماعی که سرمایه‌ها به دلیل ناامنی از این بازار خارج شوند. طبق روال همیشگی و عادی، مسکن تحت شرایط عمومی اقتصاد کلان کشور راه خود را خواهد رفت. طی سال‌های 1391 تا 1396 شرایطی خاص بر بازار مسکن کشور حکمفرما بود. طی آن پنج سال نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از میزان تورم بود اما از سال 1397 به بعد به یک‌باره افسار بازار مسکن رها شد. شرایطی ایجاد شد که مسکن نه‌تنها خود را به تورم عمومی رساند بلکه از آن پیشی نیز گرفت.
شرایط امروز بازار مسکن به نوعی تداعی‌گر همان دوران پنج‌ساله است. به نظر نمی‌رسد تا پایان امسال افزایش قیمت بیش از میزان تورم را در بازار مسکن کشور شاهد باشیم. افزایش قیمت در بازار ناگزیر است اما می‌توان گفت قیمت مسکن در حال طی کردن مسیر کاهشی است اما باید توجه داشت که تفاوت نرخ رشد مسکن و تورم عمومی در آینده به صورت یکجا برطرف خواهد شد.
* عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران