17 - 12 - 2022
بازار مسکن فروشنده ندارد
|گروه مسکن| با وجود اینکه انتظار می‌رفت پروژه مسکن ویژه بتواند تحولی در بازار ایجاد کرده و تا حدی قیمت مسکن را پایین بکشد اما عدم استقبال از این پروژه ادعای فعالان این بازار را به اثبات رساند زیرا پیش از این بارها گفته بودند که مسکن ویژه به جهت شرایط و موقعیت مکانی‌اش نمی‌تواند منجر به ثبات یا کاهش قیمت مسکن شود.
البته همه روزه برخی از مسوولان از تاثیرات مثبت مسکن مهر و مسکن ویژه تهران خبر می‌دهند اما وقتی به عنوان متقاضی سری به آشفته بازار مسکن می‌زنیم می‌بینیم که واقعیت بازار مسکن چیز دیگری است زیرا با وجود رکود حاکم همچنان سرت از قیمت‌های نجومی سوت می‌کشد و به نظر می‌رسد این بازار قصد مهربانی با متقاضیان را ندارد.
در چنین شرایطی کمتر کسی پیدا می‌شود که از این بازار راضی باشد و بتواند نیازش را تامین کند، برای روشن شدن وضعیتی که اکنون در بازار حاکم است لازم است تا سخن متقاضیان هم شنیده شود.
با ۱۳۰ میلیون نمی‌شود خانه خرید
کارمند است. با ۱۳۰ میلیون تومان پول نقد هنوز نتوانسته خانه‌ای در منطقه ۱۰ تهران بخرد. این متقاضی به فارس می‌گوید: نه اینکه اصلا خانه‌ای برای خرید با این قیمت نباشد، فروشنده واقعی برای فروش وجود ندارد. تازه وقتی با سختی خانه‌ای با فروشنده واقعی می‌یابی یا خانه در یک بن‌بست با کوچه‌ای باریک است، یا خانه‌ای است که پارکینگ و انباری و. . . ندارد. آن هم تازه در طبقه چهارم واقع است که همین خانه را هم بالای قیمت می‌فروشد.
افزایش لحظه‌ای قیمت مسکن
فروشنده‌ای که هنوز در بنگاه است و به تازگی انصرافش را از فروش اعلام کرده است در پاسخ به اینکه چرا می‌خواهد معامله را برهم بزند، می‌گوید: چاره‌ای ندارم. خانه لحظه‌ای گران می‌شود و هنوز تا این لحظه نتوانسته‌ام خانه‌ای بخرم تا بتوانم این معامله را انجام دهم. شما خودتان را جای من بگذارید.
گرانی دلار قیمت مسکن را افزایش داد
مشاور املاکی که این معامله در آن به هم خورد در مورد علت وضعیت کنونی بازار می‌گوید: چه می‌تواند باشد جز نوسانات شدید دلار و بالا رفتن قیمت آن و بالارفتن دستمزدها، الان کارگر افغانی هم حاضر نیست با روزی ۵۰ هزار تومان کار کند.
همکارش به میان سخن آنها می‌آید و می‌گوید: اصلا از قیمت مصالح خبر دارید؟ می‌دانید قیمت میلگرد چقدر شده؟ الان آسانسور ۲۲ میلیون تومان شده. وقتی به آنها می‌گویی این در مورد خانه‌های تازه ساخت صدق می‌کند، در مورد خانه‌های چندسال ساخت چه؟ می‌گوید: خوب! آن کسی که الان با این قیمت‌ها می‌خواهد خانه‌اش را بفروشد و یک خانه دیگر بخرد، می‌تواند بدون توجه به قیمت‌های فعلی بازار خرید کند؟ وی می‌افزاید: بجز این الان جو روانی در بازار ایجاد شده که قیمت‌ها همین‌طور بالا می‌رود. همه منتظر گران شدن دلار هستند تا قیمت خانه‌هایشان را افزایش دهند.
معامله درست و حسابی نداشته‌ایم
مشاور املاک دیگری در همان حوالی منطقه ۱۰ تهران درمورد اینکه طی یک ماه قیمت مسکن در این منطقه چقدر افزایش داشته است، می‌گوید: حداقل متری ۳۰۰ هزار تومان در این منطقه افزایش داشته است.
ادامه می‌دهد: باور می‌کنید در این یک ماه معامله درست و حسابی انجام نداده‌ایم. به طور عمده فروشنده‌ها معامله را کنسل می‌کنند. در حال حاضر یک نمونه به شما می‌گویم: قرار بود در خیابان دامپزشکی معامله‌ای داشته باشیم. خریدار با پول آمده بود و منتظر فروشنده بود، فروشنده زنگ زد و گفت دیرتر می‌آیم. نیم ساعت بعد گفت: ۱۰ شب می‌آیم. یک ربع بعد زنگ زد، گفت: اصلا معامله نمی‌کنم.
وی می‌افزاید: از فروشنده همین خانه می‌پرسم مرد حسابی این چه کاری است، به من پاسخ می‌دهد خانه دارد گران‌تر می‌شود. از علی. د که جوانی حدود ۲۶ ساله است و این ماجرا را تعریف کرده می‌پرسم، آیا استدلال فروشنده درست است؟ می‌گوید: بله. با توجه به قیمت مصالح، کارگر و وضعیت دلار قطعا به زودی قیمت مسکن افزایش می‌یابد. در حال حاضر در این حوالی قیمت مسکن متری ۷/۲ میلیون تومان بود که به زودی به سه میلیون تومان می‌رسد.
جو روانی موثر بر قیمت اجاره‌ها
وی درباره تاثیر نرخ ارز روی اجاره‌ها می‌گوید: هرچند هنوز برخی خانه‌ها براساس قیمت تابستان اجاره داده می‌شوند ولی این بخش نیز تکان‌هایی خورده و جو روانی قیمت مسکن در قیمت اجاره‌ها هم موثر بوده است.
۸۰ درصد معاملات به هم می‌خورد
از سال ۶۵ است که انبوه‌ساز است. وی می‌گوید که از فروردین‌ماه تا پایان مرداد‌ماه امسال به صورت میانگین قیمت مسکن ۲۰ درصد افزایش یافته است. او در پاسخ به اینکه از مرداد‌ماه به این سو قیمت‌ها چه میزان افزایش داشته است، می‌گوید: در حال حاضر نه معامله‌ای عملا صورت می‌گیرد و نه قیمت ثابت و مشخصی برای مسکن وجود دارد، از ۱۵ شهریور‌ماه امسال تاکنون
۸۰ درصد معاملات برهم خورده است. وی با انتقاد به نظر برخی از نمایندگان مجلس که از وعده کاهش ۵۰ درصدی قیمت مسکن سخن می‌گویند، می‌افزاید: تا زمانی که نرخ ارز به ثبات نرسیده، مسکن نیز به ثبات قیمت نخواهد رسید. این انبوه‌ساز در مورد دلیل افزایش قیمت‌ها می‌گوید: در تعیین قیمت مسکن عوامل مختلفی موثرند؛ از عامل زمین که بخش مهمی در تعیین قیمت دارد تا دستمزد و سایر عوامل موثر در ساخت. با بروز شرایط تورمی این عوامل سعی می‌کنند قیمت خود را همسطح نرخ تورم کنند. وی می‌افزاید: با افزایش نرخ تورم و از سویی نرخ ارز، تمامی عوامل داخلی و خارجی موثر در قیمت مسکن، دچار افزایش قیمت می‌شوند.
احمدزاده اضافه می‌کند: با بروز شرایطی مانند شرایط موجود در اقتصاد کشور، عملا واحد پول به طور غیرمستقیم و نامریی از ریال تبدیل به دلار و سایر ارزها می‌شود بنابراین تاثیر مستقیم این ارزها در قیمت مسکن نیز اثر خود را نشان می‌دهد.
این انبوه‌ساز در پاسخ به این سوال که چرا انبوه‌سازان و فروشندگان مسکن حاضر به فروش نیستند، می‌گوید: من خود در این شرایط به دنبال زمین خوب برای خرید هستم. به دنبال فروش نمی‌روم.
یک انبوه‌ساز یا فروشنده مسکن در شرایطی مشابه شرایط کنونی به دنبال حفظ ارزش سرمایه‌اش متناسب با نرخ تورم است. تا زمانی که تکلیف نرخ تورم و نرخ ارز مشخص نشده، قیمت معینی نیز قابل تعیین نیست بنابراین در عمل معامله‌ای صورت نمی‌گیرد. وی می‌گوید: مسکن در شرایط تورمی رشد می‌کند و متاثر از یک عامل روانی در این شرایط نیز رشد آرامی خواهد داشت.
این انبوه‌ساز در پاسخ به اینکه علت رشد سریع کنونی چیست، می‌گوید: یک عامل آن تورم داخلی است و عامل دیگر آن، جهش نرخ ارز پس از سال‌ها فشرده کردن فنر قیمتی آن است. اگر قیمت ارز به تدریج افزایش یافته بود، الان شاهد این جهش و تاثیر آن بر قیمت مسکن نبودیم.
اقتصاد ایران «مسکن محور» است
احمدزاده با یادآوری اینکه اقتصاد ایران «مسکن محور» است و دیگر کشاورزی محور یا فرش محور نیست، تاکید می‌کند: تا قیمت واقعی دلار در بازار تعیین نشده، کسی جرات فروش مسکن را ندارد چراکه افزایش‌ها در این حوزه ۵ تا ۱۰ درصد نیست چراکه گاهی رشدی حدود دو برابر داشته است.
افزایش قیمت ادامه دارد
احمدزاده در مورد اینکه قیمت مسکن تا کی و کجا افزایش خواهد یافت، می‌گوید: قیمت مسکن متاثر از نرخ ارز و تورم داخلی است. مادامی که تورم و ارز روند صعودی دارند قیمت مسکن نیز افزایش خواهد داشت. وی در پاسخ به این سوال که در این میان قدرت خرید مردم چه می‌شود؟ باید تقاضایی باشد که خریدی صورت گیرد، پاسخ می‌دهد: به هر تقدیر نیاز مردم را ناچار به خرید خواهد کرد و به هرصورت مجبورند بهای آن را نیز بپردازند.
بازار «چی میشه»
اما یک کارشناس و فعال حوزه مسکن در خصوص علل افزایش قیمت مسکن می‌گوید: کسانی که در حوزه دلالی فعالیت می‌کنند و به دنبال سود بردن از واسطه‌گری در جریان خرید و فروش هستند، وقتی ادامه فعالیت در یک بازار را ناممکن می‌بینند به سراغ دیگر بازارها می‌روند. این گرایش وقتی محدودیت فعالیت در حوزه ارز ایجاد می‌شود گرایش به طلا، مسکن و اتومبیل پیدا می‌کند. اکنون این گرایش به سمت طلا و بازار مسکن است. سعید افشاری می‌افزاید: شرایطی که اکنون بر بازار مسکن حاکم است، عدم خرید، فروش و انتظار برای مشخص شدن وضعیت قیمت‌هاست. شرایط کنونی بازار، شرایط «چی میشه» است.
وی با بیان اینکه اکنون ۵۰ تا ۷۰ درصد افزایش در بخش دستمزدها و تا ۷۰ درصد در دستمزد کارگران فنی حاصل شده و از طرفی مصالح با افزایش چشمگیر قیمتی مواجه شده، می‌گوید: در چنین شرایطی برای انبوه‌ساز یا فروشنده مسکن، صرف نمی‌کند که آن را با نرخ‌های قبلی به فروش برساند از طرفی چون قیمت‌ها تثبیت نشده در پی افزایش حاشیه سود بیشتر است بنابراین عملا معامله‌ای صورت نمی‌گیرد. وی در مورد اینکه آیا مسکن مهر توانسته بر روند فعلی موثر باشد، می‌گوید: نه. مسکن مهر بی تاثیر بوده و هست. به خصوص که برخلاف اهداف آن، اکنون واسطه‌گری نیز به آن نفوذ کرده است.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد