بازار نابسامان استیجار

گروه مسکن- بازار اجاره مسکن در سطح کشور پس از تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها توسط دولت، کماکان از نابسامانی رنج می‌برد. کارشناسان حوزه مسکن پیشتر درخصوص عدم کارآمدی و بی‌نتیجه بودن سیاست‌های دستوری در بخش مسکن اظهارنظر کرده بودند. در حال حاضر بررسی‌ها حاکی از آن هستند که برخی مستاجران از رفتار مشاوران املاکی که به مالک پیشنهاد افزایش قیمت می‌دهند گلایه دارند و می‌گویند اندک فایل‌هایی که به قیمت منصفانه برای اجاره گذاشته شده با مشورت این مشاوران املاک افزایش پیدا می‌کند. با وجود اینکه بخشی از موجران تقاضای رهن و اجاره‌ای فراتر از سقف رشد اجاره‌بها دارند، برخی از واسطه‌گران ملکی نیز موجران منصف را ترغیب به افزایش اجاره‌بها می‌کنند.
به گفته برخی مستاجران، گاهی اوقات پس از مراجعه مالک به بنگاه رقم پیشنهادی اجاره‌بها افزایش می‌یابد و اگر هم خود موجر قصد داشته باشد با رقمی کمتر از قیمت عرف منطقه، ملک خود را اجاره دهد مشاوران املاک او را منصرف می‌کنند.
داوود بیگی نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در این رابطه به اکوایران می‌گوید: این یک نوع بداخلاقی بوده که ممکن است در هر صنفی وجود داشته باشد اما مالک درخصوص قیمت‌گذاری تصمیم نهایی را می‌گیرد از آن سو، ما مشاوران املاکی داریم که برای بستن قرارداد با موجران چانه‌زنی می‌کنند و قیمت‌ها را کاهش می‌دهند.
او ادامه می‌دهد: این بداخلاقی را نباید به حساب تمام مشاوران املاک گذاشت یا بگوییم مشاوران املاک در افزایش قیمت‌ها تاثیرگذارند، البته بیشتر این اتفاقات از سوی مشاوران املاکی می‌افتد که پروانه کسب ندارند. مستاجران باید دقت کنند که در چه بنگاه‌هایی قرارداد امضا می‌کنند.
او تاکید کرد: بر اساس قانون، سقف افزایش اجاره‌بها 25‌درصد بوده، اما واقعیت آن است که مالکان براساس نیاز خود پیشنهاد قیمت می‌دهند و اینکه چقدر ضمانت‌های قانون جدید موجران را متعهد به اجرای سقف قانونی می‌کند به‌ زودی نشانه‌های آن را شاهد خواهیم بود.
مشاهدات نشان می‌دهند که برای واحدی 55متری در محله سلامت، آسانسور و انباری، 400‌میلیون رهن و 3‌میلیون اجاره و در محله پیروزی، برای واحدی با این متراژ و دارای آسانسور و پارکینگ، 600‌میلیون رهن و 100‌هزار اجاره تعیین شده است.
در شهرک نفت، رهن کامل آپارتمانی 120متری و سه سال ساخت و دارای امکانات مذکور، 2‌میلیارد تومان و در استاد معین نیز برای رهن کامل واحدی 80 متری و 9سال ساخت، 750‌میلیون تومان است.
گفته می‌شود که یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن، وجود تقاضای کاذب و سرمایه‌ای در بازار است. سوال اینجاست که چنین تقاضایی که در بازار اجاره وجود ندارد، پس چرا این شاخص همچنان به رشد خود ادامه می‌دهد و موجبات دردسر مستاجران را فراهم کرده است؟
نایب‌رییس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران در این خصوص گفت: با وجود تلاطماتی که در بازار اجاره‌بها وجود دارد، اصلی‌ترین دلیل رشد قیمت‌ها، افزایش بهای مسکن است. وقتی قیمت ملک دچار تورم شود، طبیعی است که اجاره‌بها نیز
بیشتر شود.
سمانه محرمی‌نمین می‌گوید که تورم اقلام دیگر نیز به شکلی پنهان باعث افزایش اجاره‌بها شده است. بسیاری از موجران از محل دریافت اجاره، گذران زندگی می‌کنند و افزایش هزینه‌های معیشت، باعث شده که آنها نیز با توجه به تورم، اجاره را بیشتر کنند. فرد بازنشسته‌ای را در نظر بگیرید که در کنار حقوق بازنشستگی خود، بخشی از هزینه‌های زندگی را با دریافت اجاره‌بها پوشش می‌دهد. زمانی که اقلام اصلی زندگی وی دچار تورم می‌شوند، حتما این موجر نیز اجاره را بالا می‌برد. از سوی دیگر حقوق بازنشستگی که متناسب با تورم بیشتر نمی‌شود، در نتیجه چاره‌ای جز بالا بردن اجاره مسکن برای مالک باقی نمی‌ماند.
او گفت: قیمت بازار مسکن که همواره از بازارهای موازی مثل ارز، طلا، سکه و… اثر گرفته است و نوسانات این بازارها باعث تغییر قیمت مسکن می‌شود اما در کنار این عامل، نباید افزایش هزینه‌های ساخت‌و‌ساز و گرانی مصالح ساختمانی را نادیده گرفت. یک سازنده ساختمانی باید هزینه‌های مربوط به مصالح، عوارض شهرداری و مالیات‌ها را بپردازد و در نهایت، تمام این مبالغ را از جیب خریدار آینده بیرون می‌کشد. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت که قیمت مسکن با این همه شاخص موثر و متغیر، ثابت بماند. نباید فراموش کرد که هیچ تقاضای کاذبی در بازار اجاره وجود ندارد و در صورتی که شاهد گرانی‌های روزافزون در این بازار هستیم، باید منشأ آن را در جایی دیگر جُست. علاوه بر این، خیلی از متقاضیان مسکن بدون توجه به بودجه خود، به دنبال یافتن ملک در محله‌ها هستند و همین عامل، احساس گران بودن اجاره مسکن را به افراد القا می‌کند. اجاره‌بها از قیمت ملک نوساز اثر می‌گیرد، بنابراین هرچه قیمت تمام شده مسکن بیشتر شود، اجاره نیز بالا خواهد رفت. وقتی که چنین اتفاقی رخ دهد، مالکی که ملک ۵۰‌ساله دارد هم خود را محق می‌داند که اجاره‌بهای ملک خود را افزایش دهد.
محرمی‌نمین در پاسخ به این پرسش که چه راهکارهایی برای کاهش اجاره‌بها وجود دارد، خاطرنشان کرد: برای کنترل قیمت ملک باید مالیات‌ها کمتر شده و مشوق‌هایی مثل تخفیف در عوارض ساخت ارائه شود. البته در این مسیر نباید منکر اراده و اختیار مالک در تعیین اجاره‌بها شد اما به هر حال، باید نظارتی کلی روی بازار داشت تا ثبات برقرار شود.
او در ادامه به تلاش‌های دولت برای کنترل بازار اشاره کرد و تاکید داشت: با دستور و کاغذبازی نمی‌توان بازار را کنترل کرد. بازار ملک همواره نشان داده که به چنین اقداماتی واکنش نمی‌دهد و مسیر خود را در پیش می‌گیرد. او تصریح کرد: آنچه که روی کاغذ و توسط مسوولان نگاشته می‌شود با آن چیزی که در بازار بوده، کاملا متفاوت است و گاها اجرای چنین قوانینی، نتیجه معکوس می‌دهد. یکی از قوانین کارشناسی نشده که به تازگی هم اجرا شده، راه‌اندازی سامانه خودنویس بوده که اتفاقا نتیجه معکوس داشته است.
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید که استفاده از این سامانه به برخی از مالکان این فرصت را داده که بدون کارشناسی، برای ملک خود اجاره‌بها تعیین کنند و هیچ نظارتی هم روی کار آنها نباشد. طبیعی است که در این شرایط، فشار روی مستاجر بیشتر خواهد شد و اندک سرمایه‌ای هم که دارند، از بین می‌رود.
دولت این سامانه را راه‌اندازی کرد تا طرفین معامله از پرداخت هزینه به مشاوران املاک معاف باشند و بتوانند به تنهایی قرارداد اجاره خود را ثبت کنند اما واقعیت اینجاست که دستمزد و حق کمیسیون مشاوران آنقدر بالا نیست که دولت با پذیرش ریسک چنین قراردادی، مردم را به استفاده از سامانه خودنویس سوق دهد.
او اعلام کرد که گرانی‌های مسکن تقصیر مشاوران املاک نیست و اساسا هیچ مشاوری به دنبال افزایش قیمت نیست چراکه با گرانی‌ها، رونق معاملات کم می‌شود و بازار راکد می‌شود. اتفاقی که طی دو سال گذشته رخ داده و معیشت خیلی از مشاوران املاک را به خطر انداخته است.