بحران اجاره‌نشینی در ایران

گروه مسکن- سال گذشته در حالی که دولت با هدف کنترل بازار مسکن و اجاره، سقف افزایش اجاره‌بها را ۲۵‌درصد تعیین کرده بود، جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که نرخ اجاره در فروردین۱۴۰۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشدی نزدیک به ۳۸‌درصد داشته است. این آمار که با رشد شاخص اجاره‌بها تا مرز ۴۰‌درصد همراه است، نشان می‌دهد که سیاست‌های دستوری و مداخله‌گرایانه دولت در مهار تورم مسکن، نتوانسته مانع شکل‌گیری یک بحران عمیق در حوزه اجاره‌نشینی شود. افزایش فشار اقتصادی بر مستاجران، به‌ویژه در کلانشهرهایی مانند تهران، اکنون به یکی از جدی‌ترین چالش‌های اجتماعی و معیشتی کشور تبدیل شده است.
رشد افسارگسیخته اجاره‌بها
براساس آمار رسمی، شاخص اجاره‌بهای مسکن در فروردین۱۴۰۴ نسبت به سال گذشته، رشد 8/‏‏37‌درصدی داشته است؛ رقمی که به‌ وضوح از سقف مصوب دولت فراتر رفته و نشان می‌دهد که بازار اجاره به مسیر خود، فارغ از سیاست‌های دولتی، ادامه داده است. شاخص اجاره‌بها بخشی از نرخ تورم عمومی در حوزه مسکن به شمار می‌رود و در محاسبه آن، هزینه‌هایی همچون آب، برق، گاز و خدمات ساختمانی نیز لحاظ می‌شود. همین محاسبه ترکیبی، نرخ رشد این شاخص را به مرز ۴۰‌درصد رسانده است.
رشد اجاره‌بها تنها یک عدد آماری نیست بلکه معیاری عینی برای سنجش میزان فشار اقتصادی بر دهک‌های متوسط و پایین جامعه است. مستاجران که به دلیل تورم، رکود بازار کار و نبود سیاست‌های حمایتی مناسب، توان تامین هزینه‌های روزمره را به ‌سختی دارند، اکنون با چالشی به‌ مراتب بزرگ‌تر در تامین سرپناه مواجه شده‌اند.
تهران؛ ویترین بحران مسکن
پایتخت ایران که همواره پیشگام در تحولات قیمتی بازار مسکن و اجاره بوده، اکنون به کانون بحران تبدیل شده است. بررسی فایل‌های منتشرشده در پلتفرم‌های آنلاین و بنگاه‌های ملکی، حاکی از رشد چشمگیر اجاره‌بها در مناطق مرکزی تهران است. به ‌عنوان نمونه، برای یک واحد دوخوابه معمولی با ۳۰۰‌میلیون تومان ودیعه، نرخ اجاره ماهانه در محله‌هایی مانند انقلاب، فردوسی، دانشگاه تهران و ولیعصر بین ۲۰ تا ۳۵‌میلیون تومان برآورد می‌شود. این در حالی است که چنین واحدهایی عموما فاقد امکانات رفاهی مانند آسانسور، پارکینگ یا انباری هستند.
برای درک بهتر شدت بحران، می‌توان متوسط درآمد ماهانه یک خانوار کارگری یا کارمندی را در نظر گرفت که براساس داده‌های رسمی، چیزی بین ۱۰ تا ۲۰‌میلیون تومان در ماه است. اجاره چنین واحدهایی به‌ تنهایی بخش بزرگی از درآمد خانواده را می‌بلعد و عملا امکان پس‌انداز یا تامین سایر هزینه‌های ضروری را از بین می‌برد.
ناتوانی ابزارهای حمایتی دولت
دولت در سال‌های اخیر با ابزارهایی نظیر تعیین سقف افزایش اجاره، پرداخت وام ودیعه مسکن و محدودیت‌های قانونی برای موجرین، تلاش کرده تا بار روانی و اقتصادی مستاجران را کاهش دهد اما واقعیت بازار نشان می‌دهد که این سیاست‌ها یا به‌ درستی اجرا نشده‌اند یا به دلیل ماهیت ساختاری اقتصاد ایران، توان مقابله با تورم مسکن را نداشته‌اند.
وام ودیعه مسکن که در قالب تسهیلات ۱۰۰ تا ۲۰۰‌میلیون تومانی به متقاضیان واجد شرایط اعطا می‌شود، به دلیل نرخ سود بالا (تا ۱۸درصد) و سختگیری‌های بانکی در ضامن‌گیری، عملا کارایی خود را از دست داده است. از سوی دیگر، با رشد شدید اجاره‌بها، مبالغ این وام‌ها دیگر پاسخگوی نیاز بازار نیستند. به ‌عبارت دیگر، مستاجری که باید ماهانه ۲۵ تا ۳۰‌میلیون تومان اجاره پرداخت کند، حتی با دریافت وام، قادر به تامین این مبلغ نیست.
بازار موازی و فرار از قانون
یکی از تبعات مستقیم سیاست‌های دستوری در تعیین سقف اجاره، شکل‌گیری توافقات غیررسمی و ثبت‌نشده بین موجر و مستاجر بوده است. در بسیاری از قراردادهای اجاره، مبلغ اعلامی در بنگاه یا سامانه‌های رسمی، کمتر از مبلغ واقعی است و مابقی از طریق توافقات خصوصی پرداخت می‌شود. این روند باعث شده که داده‌های رسمی درباره وضعیت اجاره، حتی کمتر از واقعیت بازار باشد.
علاوه بر این، برخی موجران به بهانه‌های مختلف از تمدید قرارداد مستاجران قدیمی خودداری می‌کنند تا بتوانند ملک را با قیمت بالاتری به افراد جدید اجاره دهند؛ چنین رویه‌ای موجب افزایش جابه‌جایی و فشار بیشتر بر بازار اجاره در فصل تابستان شده است.
چرایی شکست سیاست‌های کنترل بازار
شکست سیاست‌های دولتی در کنترل بازار اجاره، ریشه در نبود رویکرد بلندمدت و ساختاری دارد. در حالی که اقتصادهای توسعه ‌یافته با ابزارهایی چون ساخت مسکن اجتماعی، ارائه یارانه‌های هدفمند، کنترل مالیاتی بر خانه‌های خالی، و ایجاد بازار اجاره حرفه‌ای و منصفانه، سعی در ایجاد تعادل دارند، در ایران تمرکز عمدتا بر اقدامات مقطعی و دستوری بوده است.
دولت‌ها در ایران به جای آنکه نقش تنظیم‌گر هوشمند را ایفا کنند، با مداخلات سطحی و غیرکارشناسی، تنها بر پیچیدگی بازار افزوده‌اند. نبود شفافیت اطلاعاتی، عدم نظارت موثر بر بنگاه‌های ملکی و ضعف جدی در سیاستگذاری شهری، موجب شده که هرگونه کنترل موقتی نهایتا به تشدید التهاب‌ها منجر شود.
وضعیت در سایر شهرها
افزایش اجاره‌بها محدود به تهران نیست. در شهرهای بزرگی مانند مشهد، اصفهان، شیراز و تبریز نیز روند صعودی نرخ اجاره ادامه دارد. در برخی از این شهرها، نرخ رشد اجاره حتی از تهران نیز پیشی گرفته، به‌ویژه در مناطقی که به دلیل مهاجرت داخلی یا گردشگری، با تقاضای فزاینده مواجه هستند.
در کلانشهرهایی که ظرفیت‌های حمل‌ونقل عمومی و دسترسی به خدمات عمومی محدود است، مردم ناچارند در مناطقی با دسترسی بهتر مستقر شوند و این مساله به افزایش تمرکز تقاضا و در نتیجه افزایش نرخ‌ها منجر شده است. در عین حال، نبود مسکن استیجاری دولتی در این شهرها نیز بحران را تشدید کرده است.
چشم‌انداز آینده؛ نیاز به اصلاحات ساختاری
در شرایط فعلی، چشم‌انداز بازار اجاره در سال ۱۴۰۴ و سال‌های آتی، چندان امیدوارکننده نیست. افزایش هزینه ساخت، کاهش قدرت خرید مردم، رکود در بازار خرید و فروش و کندی ساخت‌وساز، همه و همه عواملی هستند که به تداوم فشار بر بازار اجاره دامن خواهند زد.
برای برون‌رفت از این بحران، ضروری است که دولت و نهادهای سیاستگذار، از نگاه کوتاه‌مدت و دستوری فاصله بگیرند و به سمت اصلاحات ساختاری حرکت کنند. ازجمله این اصلاحات می‌توان به مواردی مانند افزایش ساخت مسکن استیجاری توسط دولت یا بخش خصوصی با حمایت‌های هدفمند، ایجاد نظام مالیاتی کارآمد برای کنترل خانه‌های خالی، تدوین مقررات حمایتی از مستاجران با ضمانت اجرایی بالا، ایجاد بانک اطلاعاتی شفاف و عمومی از قیمت‌های واقعی اجاره و همچنین ایجاد مشوق‌های مالیاتی برای موجرانی که اجاره‌بهای منصفانه دریافت می‌کنند، اشاره کرد.
در نهایت بازار مسکن و اجاره‌بها تنها بخشی از تصویر بزرگ‌تری به نام اقتصاد کلان کشور است. تا زمانی که تورم مهار نشود، قدرت خرید خانوارها افزایش نیابد و رشد اقتصادی پایدار شکل نگیرد، هرگونه سیاست حمایتی در بازار اجاره، صرفا نقشی مسکن و مقطعی
خواهد داشت.