بحران بازار مسکن

با آغاز شیوع بیماری همه‌گیر جهانی به نام پاندمی کرونا در ماه‌های ابتدایی سال ۲۰۲۰ میلادی دولت‌های کشورهای مختلف محدودیت‌های رفت و آمد و تردد در شهرها و سایر مکان‌های اجتماع مردم را وضع و همزمان دستور تعطیلی بسیاری از کسب‌وکارها، رویدادهای فرهنگی و اجتماعی، مدارس، دانشگاه‌ها، عبادتگاه‌ها، مراکز تجاری، رستوران‌ها و بسیاری از مکان‌ها و مشاغل دیگر را صادر کردند.
در کنار اقدامات مهمی که برای کنترل شرایط اضطراری در کشورها انجام شده، اغلب دولت‌ها برای حمایت از مردم و جلوگیری از گسترش شیوع ویروس کرونا قوانین موقت جدیدی را نیز وضع کرده‌اند که یکی از این قوانین در حوزه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی است. حقوق و مسوولیت‌های متقابل صاحب خانه و مستاجر بر اساس قرارداد اجاره تنظیم می‌شود و هر گونه احقاق حقوق آنها باید با بررسی مفاد مورد توافق قراردادهای اجاره تعیین شود.
در یک قرارداد اجاره، ریسک اقتصادی بین طرفین معامله مشترک است. به عنوان مثال در وضعیت عادی مستاجر ریسک استفاده مفید از ملک مورد اجاره (مسکونی) و ریسک کسب سود کافی (تجاری) و مالک ریسک قابلیت ادامه استفاده از ملک مورد اجاره در قبال اجاره‌بها را می‌پذیرند. اما شرایط استثنایی مستلزم تعهدات استثنایی است. در برخی کشورها قراردادهای تجاری معمولا حاوی یک بند با عنوان «وضعیت اضطراری» هستند که هدف از آن معذور کردن یکی از طرفین از انجام تعهدات قرارداد اجاره در شرایطی است که وضعیت به طور معقول و منطقی خارج از کنترل طرف دیگر باشد؛ اتفاقاتی که معمولا به عنوان وضعیت اضطراری شناخته می‌شوند عبارتند از: اعتصابات، جنگ، بمباران، قیام، حمله، بلایای طبیعی، شرایط جوی فاجعه‌بار، قوانین و مقررات اضطراری مراجع دولتی و یا ایالتی و هر گونه شرایطی که خارج از حوزه اختیارات و کنترل یکی از طرفین باشد که در حال حاضر می‌توان این شرایط را یک عفونت یا بیماری همه‌گیر نیز تفسیر کرد که برای قراردادهای اجاره مسکونی نیز قابل تعریف است.
با شیوع ویروس کووید‌۱۹ بسیاری از مستاجران مسکونی با این وضعیت مواجه‌اند که متعاقب با عواقب اقتصادی ناشی از این همه‌گیری به پرداخت اجاره‌بهای خود در موعد مقرر به دلیل درآمد کمتر ناشی از کاهش ساعات کار، تعطیلی کسب‌وکارهای خویشفرما یا حتی از دست دادن کار قادر نیستند؛ حتی در تامین مایحتاج روزمره و نیازهای اولیه نیز دچار مشکل شده و در بسیاری موارد نیازمند حمایت‌های مستقیم دولتی هستند. تشکیل صف‌های حمایتی دریافت کالا در بسیاری از کشورها امروزه به یک تصویر عادی بدل شده و آسیب‌پذیری خانوارها حتی در برخی کشورهای پیشرفته غربی ازجمله آمریکا به قدری بوده که سبب افزایش روزافزون ده‌ها میلیون شهروند بیکار نیازمند دریافت حمایت‌های دولتی شده و حدود ۳۳ درصد از خانوارهای آمریکایی دچار قطع درآمد مالی یا کاهش درآمد شده‌اند. مستاجران تجاری نیز با شرایطی روبه‌رو هستند که توانایی استفاده از ملک مورد اجاره خود را نداشته و حتی اگر این امکان فراهم باشد چنین استفاده‌ای به دلیل رکود شدید کسب‌وکارها توجیه اقتصادی ندارد. از طرفی صاحبان املاک که ممکن است از طریق اجاره‌بها معیشت خود را تامین کنند یا با برنامه‌ریزی و حساب روی اجاره‌بهای دریافتی در معرض تعهدات مالی به اشخاص ثالث قرار گیرند با این سوال مواجه هستند که با این وضعیت چگونه برخورد کنند. صدراعظم آلمان با تاکید بر اضطرار و جدی بودن شرایط بحرانی پیش‌آمده به این سوال‌ها این‌گونه پاسخ داده است که «اندکی فداکاری، زندگی بسیاری از افراد را نجات خواهد داد». اما باید دانست که در کنار رفتار فداکارانه مردم نسبت به یکدیگر مداخله موثر دولت‌ها با برنامه‌های ساماندهی و ابزارهای کنترلی در شرایط اضطراری اهمیت دوچندان می‌یابد. دولت و قانونگذاران باید در تلاش باشند تا از طریق اقدامات اضطراری عواقب ناشی از بیماری همه‌گیر کووید‌۱۹ را کاهش دهند. این اقدامات به عنوان یک سپر محافظ برای اقشار مختلف جامعه، مشاغل و کسب‌وکارهایی است که از شیوع این ویروس آسیب‌ دیده‌اند که می‌تواند کوتاه‌مدت، حمایتی و تشویقی باشد.
این گزارش پاسخی دوگانه به مداخله حمایتی یا عدم مداخله دولت در حمایت از اجاره‌داری است که نشان می‌دهد حتی با وجود دشواری‌های اجرایی، ضعف ابزارهای مداخله، تعلل دولت‌ها در ساماندهی بازار اجاره و برخی تلاش‌های ناموفق مشابه، در شرایط اضطراری و مواجهه با شیوع و همه‌گیری بیماری کرونا و آثار مستقیم معیشتی آن، مداخله دولت در اجاره‌داری امری اجتناب‌ناپذیر است.
مداخله‌ها و عملکرد دولت‌ها در خصوص قراردادهای اجاره در زمان شیوع ویروس کرونا
کشورهای جهان در مواجهه با شیوع ویروس کرونا که بسیار مسری و تقریبا ناشناخته است دست به اقدامات اضطراری و پیشگیرانه متعدد در حوزه‌های مختلف زده‌اند تا آثار ناشی از این ویروس را بر جامعه تا حد امکان کاهش دهند. با تعطیل شدن مشاغل و کسب‌وکارها اقتصاد خانواده‌ها دچار مشکلاتی شده و به همین دلیل برخی از کشورها در جهت حمایت از مستاجران، قوانین موقتی وضع کرده‌اند یا اصلاحاتی برای قوانین موجود در حوزه اجاره داری به طور موقت تا زمان تداوم شرایط اضطراری در نظر گرفته‌اند. اهمیت این موضوع از این جهت قابل درک است که در برخی از این کشورها ازجمله آلمان و اتریش تعداد خانوارهای مستاجر نسبتا بالا بوده و حدود نیمی از شهروندان آنان را تشکیل می‌دهد. در ادامه به برخی از اقدامات حمایتی کشورهای منتخب اشاره می‌شود. انتخاب این کشورها با توجه به مواردی از قبیل شدت شیوع ویروس کرونا و گستردگی آسیب‌های وارده اعم از انسانی و اقتصادی (آمریکا، برزیل، انگلستان، ایتالیا، فرانسه و اسپانیا)، کشورهای مجاور (ترکیه و روسیه)، قرابت بعد جمعیتی (ترکیه و آلمان)، داشتن نظام‌های اجاره‌داری شناخته‌شده (کشورهای اروپایی) و درنهایت کشورهایی که برای حمایت از مستاجران به عنوان شهروندان آسیب‌پذیر در زمان شیوع ویروس اقداماتی در پیش گرفته‌اند صورت گرفته است.
استرالیا
دولت استرالیا در اصلاح قانون کووید۱۹(قانون اقدام‌های اضطراری ۲۰۲۰) که از ۲۵ مارس (۶ اسفند) به اجرا درآمده است برخی اصلاحات در قوانین جاری ازجمله قانون اجاره‌نامه‌های مسکونی (۲۰۱۰) را اعلام کرده است. این قانون به نخست وزیر این اجازه را می‌دهد که به دلیل تاثیر کووید‌۱۹ بر توانایی مستاجران در انجام تعهدات خود، مقررات محدودکننده‌ای برای صاحبان املاک مورد اجاره اعمال کند. طبق این قانون که از ۱۵ آوریل ۲۰۲۰ (۲۷ فروردین) به مدت شش ماه لازم‌الاجراست مالکان از موارد زیر منع شده‌اند:
صدور اخطار خاتمه قرارداد اجاره برای مستاجران متاثر از کرونا (عضو هر خانواده‌ای که تحت تاثیر اثرات پاندمی قرار گرفته) یا تسلیم دادخواست برای دادگاه جهت صدور دستور خاتمه قرارداد و تخلیه ملک مورد اجاره مسکونی برای مستاجر متاثر به دلیل نقض قرارداد یا عدم پرداخت اجاره‌بها یا سایر هزینه‌های خدمات ساختمان (آب، برق و…)
ثبت اطلاعات شخصی مستاجر متاثر در پایگاه داده‌های مستاجران به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها یا سایر هزینه‌های خدمات ساختمان که در قرارداد اجاره مستلزم پرداخت بوده است. مستاجر متاثر از کرونا بدین صورت تعریف شده است:
– فردی که شغل یا درآمد خود را از دست داده است
– فردی که با کاهش ساعات کاری با کاهش ۲۵ درصدی درآمد مواجه شده است
– فردی که مجبور به متوقف کردن یا کاهش ساعات کار خود به دلیل ابتلای خود یا یکی از اعضای خانواده به ویروس کرونا شده است.
همچنین در جهت اقدامات حمایتی از مالکان، با در نظر گرفتن تسهیلات ازسوی مالکان برای مستاجرانی که تا ۲۵ درصد درآمدشان را از دست داده‌اند دولت تسهیلاتی در قالب وام و… برای آنان در نظر گرفته است.
نیوزیلند
دولت نیوزیلند در قانون اقدامات فوری در برابر کووید‌۱۹ که از تاریخ ۲۶ مارس (۷ فروردین) لازم‌الاجرا شده به منظور حمایت از اقتصاد خانوار، توقف شش ماهه افزایش اجاره املاک مسکونی، حمایت از مستاجر در برابر اتمام قراردادهای اجاره و تعویق بازپرداخت اقساط برای دارندگان وام‌های رهنی را در نظر گرفته است. از تاریخ اجرای این قانون تا سه ماه، صاحب خانه‌ها نمی‌توانند برای خاتمه قراردادهای اجاره به دادگاه درخواست دهند مگر اینکه اجاره دو ماه به تعویق افتاده باشد که در این صورت دادگاه براساس شرایط مستاجر به طور منصفانه رای خواهد داد. مستاجران همچنان مسوولیت پرداخت اجاره‌بها را دارند و در صورتی که برای پرداخت اجاره مشکل دارند باید با صاحب خانه مذاکره کنند و می‌توانند شرایط جدید قرارداد مورد توافق خود را ثبت رسمی کنند. همچنین مستاجران مشکل‌دار می‌توانند گزینه‌های زیر را در نظر بگیرند:
دریافت حمایت مالی از طریق برنامه دولت برای یارانه دستمزد و پرداخت حقوق مرخصی برای کارفرمایان و کارگران واجد شرایط و تماس با خدمات بودجه‌ریزی، کار و درآمد یا سایر آژانس‌ها برای اطلاع از حمایت‌های در دسترس.
با همکاری انجمن بانکداران این کشور برای حمایت از کسب‌وکارهای خرد و صاحب خانه‌ها بسته‌های کمک مالی نیز تصویب شده است.
آلمان
در کشور آلمان با توجه به وضعیت اضطراری موجود آیین‌نامه‌ای برنامه‌ریزی شده که محدودیت حق فسخ قرارداد اجاره به دلیل تاخیر در پرداخت اجاره‌بها را در نظر گرفته است. طبق این قانون موجر حق ندارد اجاره‌نامه را فقط به دلیل تاخیر در پرداخت اجاره‌بها در بازه زمانی ۱ آوریل تا ۳۰ ژوئن (۱۳ فروردین تا ۱۰ تیر) فسخ کند. مستاجر باید مدرک موثقی برای اثبات وضعیت دشواری خود جهت پرداخت اجاره‌بها به دلیل آسیب ناشی از شیوع ویروس (مانند آسیب شغلی و درآمدی) ارائه کند. خاتمه قرارداد در صورت نقض مفاد قرارداد اجاره به دلایل دیگر به غیر از شیوع ویروس امکان‌پذیر است. همچنین دولت فدرال آلمان مجاز است این مقررات را با دستور قانونی برای اجاره‌های معوقه برای دوره ۱ ژوئیه تا ۳۰ سپتامبر (۱۱ تیر تا ۹ مهر) در صورتی که زندگی اجتماعی، فعالیت اقتصادی و اشتغال همچنان تحت تاثیر بیماری همه‌گیر کووید‌۱۹ دچار اختلال چشمگیری باشد تمدید کند.
ا نگلیس
در انگلیس براساس دستورالعمل کرونا ویروس ۲۰۲۰ برای مالکان و مستاجران، قراردادهای املاک مسکونی خصوصی و اجتماعی از تاریخ ۲۶ مارس (۷ فروردین) مشمول مقررات زیر خواهد بود:
مالکان املاک مسکونی تا ۳۰ سپتامبر (۹ مهر) نمی‌توانند برای اخراج مستاجر از ملک اقدام کنند مگر اینکه از سه ماه قبل به مستاجر اطلاع دهند. همچنین در صورت گذشت سه ماه از اخطار نیز مالک نمی‌تواند مستاجر را بدون حکم دادگاه مجبور به تخلیه کند.
مستاجران باید هزینه اجاره‌بها را مطابق قرارداد اجاره پرداخت کنند و در صورت ناتوانایی در پرداخت باید با مالک مذاکره کنند. به دلیل شرایط اضطراری مالکان باید همکاری لازم با مستاجران ازجمله توافق برای کاهش اجاره‌بها در ماه‌های اضطراری و دریافت معوقات در زمان دیگر را داشته باشند.
دولت انگلیس صندوق مقاومت اقتصادی در دوران شیوع ویروس کووید‌۱۹ با اعتبار ۵۰۰ میلیون یورو برای حمایت از خانوارهای نیازمند و آسیب‌دیده در نظر گرفته است. درخصوص مستاجران در مضیقه در مساکن عمومی، شورای شهر مکلف به کمک مالی بلاعوض به مستاجرانی شده که مزایای مسکن و وام‌های دیگر برای ایشان میسر نیست و شورای محلی استحقاق آنها را به صلاحیت می‌شمارد. این کمک‌ها منوط به درخواست مستاجران است.
جمهوری چک
مجلس نمایندگان جمهوری چک ۲۲ آوریل (۳ اردیبهشت) دو دستورالعمل برای ساماندهی اجاره املاک مسکونی و تجاری در شرایط اضطراری وضع کرده است. هدف هر دو دستورالعمل حفاظت از مستاجران در شرایط مشکل اقتصادی ناشی از شیوع ویروس کووید‌۱۹ با منع مالکان از خاتمه قرارداد به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها در مدت زمان مشخص است. بدین ترتیب، در صورتی که مستاجر واحد مسکونی در بازه زمانی ۱۲ مارس تا ۳۰ ژوئیه (۲۲ اسفند تا ۹ مرداد) تاخیر یا عدم پرداخت اجاره‌بها داشته باشد مالک مجاز به فسخ قرارداد به صورت یک‌طرفه و تخلیه مستاجر نیست. این مدت برای مستاجر واحد تجاری تا ۳۰ ژوئن (۱۰ تیر) در نظر گرفته شده است. مستاجر باید تا پایان سال (۲۰۲۰ ) دی‌ماه اجاره‌های معوقه خود را پرداخت کند.
اتریش
در کشور اتریش از ۲ آوریل (۱۴ فروردین) تا پایان سال ۲۰۲۰ (دی‌ماه)، مستاجران برای تعویق در پرداخت اجاره به صاحب خانه‌ها مهلت دارند. صاحب خانه‌ها نیز به مدت سه ماه بدهی‌هایشان به تعویق می‌افتد. دولت اتریش یک بسته حمایتی ۳۸ میلیارد یورویی (۹ درصد تولید ناخالص داخلی) برای تامین بودجه سیستم درمان، جبران خسارات درآمد خانوار و مشاغل خرد به دلیل ابتلا به بیماری، کمک‌های تامین اجتماعی به مدت سه ماه، حمایت از شرکت‌ها، تعویق مالیات اشخاص و پرداخت مالیات بر ارزش‌افزوده اختصاص داده است.
ایتالیا
دولت ایتالیا برای حمایت از شهروندان خود که در دوران شیوع ویروس کووید‌۱۹ دچار آسیب و کاهش درآمد شده‌اند کمک‌هزینه‌هایی برای کالا و خدمات در نظر گرفته است. این اقدامات در استان‌های ایتالیا ممکن است متفاوت باشد و یکی از این کمک‌هزینه‌ها مربوط به پرداخت اجاره است. مستاجرانی که تمایل به دریافت کمک‌هزینه اجاره دارند باید واجد شرایط خاصی باشند. این معیارها شامل تابعیت ایتالیا یا یکی از کشورهای اتحادیه اروپاست و در غیر این صورت داشتن اجازه اقامت عادی است. متقاضیان باید اجاره‌نامه معتبر داشته و در کل سال ۲۰۱۹ درآمد ناخالص خانوار آنها کمتر از ۲۸ هزار یورو باشد و در اثر شیوع ویروس، درآمد آنها در دوره زمانی ۲۳ فوریه (۴ اسفند) تا ۳۱ می (۱۱ خرداد) حداقل ۳۰ درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته باشد. این کاهش شامل شاغلان قراردادهای دائمی (اخراج، کاهش ساعات کار و…) و قراردادهای غیردائمی از هر نوع و خوداشتغالی است.
اسپانیا
دولت اسپانیا برای کاهش آثار اقتصادی ناشی از شیوع ویروس کووید‌۱۹ اقدامات حمایتی از مستاجران را تصویب کرده که براساس آن از ۱ آوریل (۱۳ فروردین) ۲۰۲۰ تا شش ماه بعد از اعلام پایان وضعیت اضطراری در این کشور امکان اخراج مستاجران از ملک مورد اجاره وجود ندارد. قراردادهای اجاره که تاریخ اتمام آنها از ۱ آوریل (۱۳ فروردین) تا دو ماه بعد از آن است به طور خودکار به مدت شش ماه بیشتر تمدید خواهند شد به این معنا که صاحبان املاک مجاز به افزایش اجاره‌بها در مدت این شش ماه نیستند. دولت همچنین به عنوان بخشی از این بسته حمایتی، طرح وام خرد را با هدف حمایت از اقشار بسیار آسیب‌پذیر که توانایی پرداخت اجاره خانه خود را در اثر از دست دادن شغل، کاهش ساعات کار یا اخراج موقت ندارند اجرا کرده است. این وام بدون بهره، تضمین شده توسط دولت و دارای مدت بازپرداخت شش‌ساله است. این اقدام خود شاغلانی را که دچار افت شدید درآمد شده‌اند نیز شامل می‌شود. دولت اسپانیا برای حمایت از مالکان نیز سه ماه مهلت قانونی برای بازپرداخت وام برای مالکان خانه‌هایی که املاک موضوع وام خود را به صورت اجاره واگذار کرده‌اند در نظر گرفته است.
ایالات‌متحده آمریکا
طرح‌های حمایتی از مستاجران در ایالات‌متحده آمریکا در حالی در نظر گرفته شده که به گفته وزارت امور خارجه ایران براساس گزارش چند پژوهشکده این کشور، حدود ۳۳ درصد از خانوارهای آمریکایی دچار قطعی درآمد مالی یا کاهش آن شده‌اند و این تهدید بر وضعیت قشر کم‌درآمد تاثیرات بالایی برجای گذاشته است. در این کشور برای همه کسانی که در آپارتمان با وام تحت حمایت دولت فدرال زندگی می‌کنند و نمی توانند اجاره خود را به دلیل همه‌گیر شدن ویروس کووید‌۱۹ بپردازند قانون حمایت اجاره، مستاجران را تا آخر ژوئیه (۹ مرداد) از هرگونه اخراج از آپارتمان حمایت می‌کند.
پوشش ۱۲۰روزه استمهال دستور تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره. این مهلت قانونی از ۲۷ مارس (۸ فروردین) اجرا شده است.
در تمام مدت اجرای طرح، جریمه دیرکرد در پرداخت بخشیده می‌شود.
مدیر املاک، عامل اجرا و تشخیص تعلق حمایت دولت فدرال (وام‌های دولت مرکزی) به افراد است. بودجه این حمایت دولتی عبارت است از ۱۲۰۰ دلار برای افراد مسن، ۲۴۰۰ دلار برای زوج‌هایی که به طور مشترک پرونده دارند، ۵۰۰ دلار برای هر کودک زیر۱۶ سال. برای املاک خارج از پوشش دولت فدرال، ممکن است، هر ایالت حمایت‌هایی را برای مستاجران در نظر بگیرد.
ترکیه
در قانون شرایط موقت کشور ترکیه که به اصلاح موقت برخی قوانین جاری در دوران شیوع کرونا پرداخته به قراردادهای اجاره املاک نیز اشاره شده است. مطابق این قانون، فسخ قرارداد اجاره املاک تجاری در بازه زمانی ۱ مارس (۱۱ اسفند) تا ۳۰ ژوئن (۱۰ تیر) مقدور نبوده و مالک مجاز به ارائه درخواست اخراج مستاجر به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها در این مدت نیست. این قانون بر الزام مستاجر به پرداخت اجاره‌بها خللی وارد نمی‌کند و فقط نتیجه عدم پرداخت آن را به تعویق می‌اندازد. دامنه این معافیت فقط به قراردادهای اجاره تجاری محدود شده است.
روسیه
بر اساس آیین‌نامه دولت روسیه برای حمایت از اجاره، کسب‌وکارهایی که در ارتباط با پاندمی دچار آسیب شده‌اند می‌توانند از حمایت‌هایی برخوردار شوند که شامل تخفیف و استمهال پرداخت اجاره‌بها به میزان ۱۰۰ درصد در دوران برقراری وضعیت اضطراری و ۵۰ درصد بعد از پایان آن تا ۱ اکتبر ۲۰۲۰ (۱۰ مهر) و پرداخت اجاره معوقه به صورت اقساط طی سال‌های ۲۰۲۱-۲۰۲۲ است. همچنین در این آیین‌نامه توصیه‌های غیرالزام‌آوری نیز به مالکان جهت کاهش اجاره‌بهای املاک و در مقابل بهره‌مندی از تخفیفات مالیاتی شده است.
نظام اجاره‌داری و قوانین مربوطه در ایران
نظام اجار‌ه‌داری به عنوان ابزاری برای ساماندهی و کنترل بازار اجاره مسکن است که در پی وضع قوانین کنترل اجاره در جوامع مختلف ایجاد و تقویت شده است. کنترل قراردادهای اجاره و تعیین اجاره‌بها دو مورد از کلیدی‌ترین موضوعات در حوزه ساماندهی بازار مسکن استیجاری از طریق وضع قوانین هستند. نظام اجاره‌داری بر پایه قوانین کنترل اجاره مسکن چند هدف را دنبال می‌کند. ازجمله حمایت از مسکن موجود منطبق با الگوی مصرفی، به حداقل رساندن بی‌نظمی‌های ناشی از افزایش سودجویانه و بیش از حد اجاره‌بها، حمایت از مستاجر در برابر تخلیه اجباری و تنظیم روابط مؤجر و مستاجر. با تکامل این نظام و قوانین در جوامع مختلف در طی زمان، مشخصه‌هایی به آنها افزوده شده تا اطمینان حاصل شود که مالکان درآمد و سود کافی برای حفظ املاک خویش به دست آورده و حقوق مستاجران حفظ می‌شود و همچنین منفعت اجتماعی در قالب ایجاد ثبات محلی، کاهش حجم معاملات استیجاری، کاهش نیاز به جابه‌جایی و تنظیم بازار اجاره فراهم می‌شود.
جوامعی که قوانین کنترل اجاره قوی داشته‌اند توانسته‌اند در حمایت از مستاجران به عنوان مصرف‌کننده، کارهای زیادی انجام دهند. قانون کنترل اجاره در کشور ما نیز مورد توجه قرار گرفته است. در ماده (۲) «قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» مصوب سال ۱۳۸۷، حمایت از تولید و عرضه مسکن به صورت بهره‌برداری اجاره‌ای و یا اجاره به شرط تملیک با مشارکت بخش غیردولتی، دستگاه‌های متولی گروه‌های کم درآمد و غیره مطرح شده است. در ماده (۲) «آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» تصریح شده که وزارت مسکن و شهرسازی موظف است با هدف افزایش سرمایه‌گذاری در تولید و عرضه واحدهای اجاره‌ای جدید برنامه اجرایی تحقق این هدف را از طریق حمایت از استقرار نظام اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی با رویکرد گروه‌های کم درآمد پیگیری کند.
اقدامات و حمایت‌های داخلی برای مستاجران در دوران شیوع ویروس کووید‌۱۹
بازار اجاره املاک در ایران در زمان شیوع ویروس کووید‌۱۹ همزمان با افزایش مراقبت‌های بهداشتی با چند بحران به طور توأمان مواجه شده که مهم‌ترین آن، بحران تورم در قیمت اجاره و ورود به فصل جابه‌جایی است. از این‌رو روزبه‌روز به نگرانی مستاجران افزوده شده و در این بین مالکانی هم بوده‌اند که با اخطار به مستاجران خود و دریافت حکم تخلیه شرایط را برای ایشان پیچیده‌تر کرده‌اند. ازسوی دیگر بسیاری از ساکنان واحدهای مسکونی استیجاری اجازه ورود به خانه‌ها جهت بازدید را نداده وهمچنین بخش عمده‌ای از مشاوران املاک به دلیل شیوع ویروس تعطیل بوده‌اند که این مساله نیز در نابسامانی بازار اجاره نقش داشته است. در ۶ اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۹ پیشنهاد تمدید خودکار شش ماهه اجاره نامه مستاجران ازسوی وزارت راه‌وشهرسازی به دولت ارائه شد. این پیشنهاد به دلیل کاهش منابع درآمدی اکثر مردم، محدودیت بازدید از واحدهای مسکونی و نگرانی مردم از نقل‌و‌انتقال به واحدهای مسکونی جدید به دلیل شیوع ویروس که به خصوص در کلانشهرها مشکلات زیادی برای شهروندان ایجاد کرده، مطرح شد. در ۱۴ اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۹ وزارت راه‌وشهرسازی اعلام کرد که با تصویب ستاد ملّی مبارزه با کرونا، مدت زمان بسته بودن بنگاه‌های مشاور املاک که حدودا دو ماه است به قراردادهای اسفند و فروردین واحدهای مسکونی اضافه می‌شود. براساس این مصوبه قراردادهایی که اتمام آنها اسفند ۱۳۹۸ تا اردیبهشت ۱۳۹۹ بوده است دو ماه با شرایط قبل بدون افزایش اجاره‌بها تمدید می‌شوند و مالکان مجاز به اخراج مستاجر نبوده و قوه قضائیه نیز حکم تخلیه صادر نخواهد کرد. این مصوبه نیز همانند سایر مصوبات ستاد ملی مبارزه با کرونا یک الزام قانونی و لازم‌الاجرا اعلام شده است.
پس از اعلام مصوبه تمدید دوماهه قراردادهای اجاره براساس مشاهدات به نظر می‌رسد با توجه به نزدیک شدن به فصل داغ جابه‌جایی و نقل‌وانتقالات که معمولا با افزایش نرخ اجاره‌بها نیز همراه است مستاجران تمایل به تمدید موقت دو ماهه قرارداد از خود نشان نداده و ترجیح می‌دهند پیش از ورود به این فصل و افزایش اجاره‌بها قراردادهای جدیدی را منعقد کنند، کما اینکه قیمت اجاره مسکن در ماه ابتدایی سال نیز برخلاف روال عادی سال‌های قبل افزایش قابل توجهی داشته است. به عبارتی مصوبه مذکور مشکل زمان جابه‌جایی را به صورت کوتاه مدت حل کرده ولی مشکل افزایش اجاره‌بها در ماه‌های آینده را در نظر نگرفته است؛ در حالی که به نظر می‌رسد این شرایط ویژه طی ماه‌های آینده ادامه‌دار و آثار ناشی از آسیب شغلی افراد بر کاهش منابع درآمدی خانوارها طولانی مدت خواهد بود. بااین حال این اقدام دولت و وزارت راه‌وشهرسازی نسبت به تمدید مهلت قراردادهای اجاره و ایجاد یک مهلت قانونی برای مستاجران در قالب یک اقدام حمایتی از لحاظ کاهش نقل وانتقالات و از دست رفتن منابع درآمدی خانوارها یک اقدام ارزنده و دارای اهمیت است. اما عدم اقبال و موفقیت اجرای این‌گونه اقدامات در حوزه مسکن در کشور نیاز به بررسی عوامل ریشه‌ای دارد. از موانع اجرای بهینه این گونه احکام و مصوبات اجرایی می‌توان به نبود زیرساختهای لازم به عنوان ابزار کنترلی و نظارتی دولت ازجمله نظام اجاره‌داری، ابزارهای مالیاتی در حوزه مسکن ازجمله مالیات بر املاک خالی و مالیات بر عایدی فروش و اجاره مسکن، سیستم یکپارچه ثبت قراردادها و معاملات نقل وانتقال و اجاره مسکن، توجه ناکافی به مسکن اقشار ضعیف و محرومان و مواردی از این قبیل اشاره کرد که سبب خروج بازار از کنترل دولت می‌شود.
با بررسی اقدامات صورت گرفته در کشورهای مختلف و کشور ایران برای حمایت از مستاجران در دورانی که به دلیل شیوع ویروسی همه‌گیر اغلب کسب‌وکارها و مشاغل با تعطیلی یا کاهش فعالیت مواجه شده و کاهش درآمد خانوارها مستاجران را در پرداخت اجاره‌بهای خود دچار مشکل کرده است مشخص می‌شود که به دلیل اهمیت برخورداری از سرپناه و تامین امنیت و سلامت خانواده این قشر از جامعه نیاز به حمایت ویژه دارند.
درخصوص موضوع حمایت از مستاجران در دوران شیوع ویروس کرونا از میان مهم‌ترین اقداماتی که دولت‌های کشورهای مختلف اتخاذ کرده‌اند می‌توان به تمدید قراردادهای اجاره و عدم فسخ قرارداد به مدت معین تا بازگشت به وضعیت عادی، عدم افزایش نرخ اجاره‌بها در این مدت، امکان استمهال پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر در صورت ناتوانایی و آسیب اقتصادی، اعطای کمکهای مالی بلاعوض یا وام به مستاجران آسیب‌دیده و اقدامات تشویقی مالکان مانند تعویق در بازپرداخت وام‌های مسکن، مالیات و عوارض و اعطای برخی وام‌های تشویقی اشاره کرد.
درخصوص اقدامات اجرایی دولت‌ها برای افزایش تاثیر این سیاست‌ها نیز می‌توان به مواردی همچون اطمینان از میزان درآمد و آسیب اقتصادی مستاجر درنتیجه شیوع ویروس، ثبت اطلاعات مستاجران به صورت مستمر و اطلاع از وضعیت آنان، تشویق به سازش و توافق مالک و مستاجر و مواردی از این قبیل اشاره کرد. نقش مهم نظام اجاره‌داری حرفه‌ای برای ساماندهی و نظارت بر بازار استیجاری مسکن قابل انکار نیست کما اینکه در گزارش حاضر مشاهده شد که استقرار یک نظام اجاره‌داری منسجم در کشور اجرای سیاست‌های دولت‌ها در شرایط اضطراری را تسهیل و بهبود بخشیده است. در حیطه موضوع مورد بحث در حوزه رسیدگی به وضعیت مسکن استیجاری، دسترسی به آمار و اطلاعات املاک، قراردادهای اجاره و مالکان و مستاجران از پیش‌نیازهای اصلی برای برنامه‌ریزی و کنترل این بازار است. پیگیری نظارتی مجلس شورای اسلامی بر اجرای قوانین مصوب مرتبط با کنترل اجاره و نظام اجاره‌داری در کشور به ویژه «قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» ضرورت دارد. در وضعیت بحرانی که نیازمند مداخله دولت‌ها است، وجود زیرساختهای مناسب برای وضع، اجرا و نظارت بر اجرای قوانین مختلف به منظور ساماندهی و کمک به بهبود شرایط اضطراری ایجاد شده در جوامع و کاهش اثرات منفی آن – نظام اجاره داری در حیطه بحث این گزارش- لازم و ضروری است. حمایت از مستاجران به عنوان جامعه بزرگی از مصرف‌کنندگان مسکن که چه از سر ترجیح یا اجبار نوع اسکان استیجاری را انتخاب کرده‌اند همواره امری مهم و قابل توجه در جوامع مختلف در طول سالیان گذشته بوده و با توجه به وضعیت نامناسب مسکن و تشدید آن در سال‌های اخیر در کشور ما و ناتوانایی بسیاری از اقشار جامعه به تامین مسکن مناسب نیازمند توجه ویژه است. بنابراین به طور کلی می‌توان گفت در شرایط اضطراری ازجمله شیوع بیماری‌های پاندمیک مانند ویروس کرونا که به مداخله کارآمد و به موقع دولت نیاز است، بیش از هر زمان احساس می‌شود و این در حالی است که با وجود تاکیدات و تکالیف قانونی متعدد برای ایجاد قوانین و نظام اجاره داری مسکن در کشور که می‌تواند به عنوان یک ابزار نظارتی و کنترلی قوی برای بازار مسکن استیجاری عمل کند کماکان این خلأ در کشور وجود دارد. به این ترتیب اگرچه در وضعیت بحرانی نیاز به همدلی و همراهی آحاد مردم بیش از پیش احساس می‌شود اما در این میان نباید اهمیت نقش مداخله‌‌گرانه موثر دولت‌ها را در ساماندهی شرایط زندگی شهروندان در مواقع اضطراری نادیده گرفت.