11 - 01 - 2025
بی‌برنامگی دولت‌ها و سرمایه‌ای بودن مسکن
گروه مسکن- بازار مسکن از سال‌ها پیش همواره تحت‌تاثیر مشکلات ساختاری، سیاستگذاری‌های ناکارآمد و چالش‌های اقتصادی کلان بوده است. اکنون نیز همچنان شاهد تکرار این بحران‌ها هستیم. عدم اصلاحات جدی در ساختار اقتصادی کشور، در کنار کاهش ارزش پول ملی، رکود عمیق و مشکلات عرضه و تقاضا، بار دیگر چشم‌انداز ناامیدکننده‌ای را برای این حوزه رقم زده است.
یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن در ایران، کاهش ارزش پول ملی است. طی پنج ماه اخیر، قیمت ارز حدود ۳۰درصد افزایش یافته و
به طور مستقیم بر بازار مسکن تاثیر گذاشته است. در چنین شرایطی، مسکن به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده که بسیاری از افراد برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به آن روی می‌آورند. این روند نهتنها بازار را از تعادل خارج کرده بلکه دسترسی طبقات متوسط و پایین جامعه به خانه‌دار شدن را بیش از پیش دشوار کرده است.
در این میان، دولت نیز هنوز نتوانسته نرخ ارز را در وضعیت باثباتی نگه دارد. در حالی که انتظار می‌رود سیاست‌های پولی و مالی دولت به‌گونه‌ای باشد که جلوی افزایش قیمت دلار گرفته شود، نبود یک راهبرد منسجم موجب شده است تا بی‌ثباتی اقتصادی همچنان ادامه داشته باشد و تبعات آن مستقیما در بازار مسکن نمایان شود.
رکود عمیق بازار
جدیدترین آمار منتشرشده از شاخص شامخ مسکن، تصویر واضحی از رکود این بازار ارائه می‌دهد. شاخص کل مسکن در ابتدای دی‌ماه به عدد ۳۸ رسیده است که نشان از رکود عمیق دارد. برای درک بهتر، عدد۵۰ به‌عنوان مرز میان رونق و رکود در این شاخص شناخته می‌شود؛ اعداد کمتر از ۵۰ به معنای رکود و اعداد بالاتر از ۵۰ به معنای رونق اقتصادی است.
علاوه بر این، شاخص فروش شرکت‌های ساختمانی نیز عدد ۳۹ را نشان می‌دهد که بیانگر مشکلات جدی در فروش واحدهای مسکونی است. این آمار به‌وضوح نشان می‌دهد که نهتنها تقاضای واقعی در بازار کاهش یافته بلکه مشکلات ساختاری مانند افزایش قیمت مصالح ساختمانی، تورم و کاهش قدرت خرید مردم نیز بر عمق این رکود افزوده است.
بانک‌ها و چالش طرح‌های مسکن
یکی دیگر از عوامل موثر در رکود بازار مسکن، نقش مخرب بانک‌ها در پیشبرد طرح‌های مسکن است. به‌گفته اعضای کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، بانک‌ها به جای تسهیل پروژه‌های مسکن، عملا به مانعی در مسیر اجرای این طرح‌ها تبدیل شده‌اند. این موضوع نشان‌دهنده ضعف نظارت دولت و ناهماهنگی میان نهادهای مرتبط با حوزه مسکن است.
بانک‌ها که باید نقش حمایتی در تامین مالی طرح‌های مسکن ایفا کنند، با سیاست‌های سختگیرانه و عدم تخصیص منابع کافی، عملا اعتماد بخش‌خصوصی و سازندگان مسکن را از بین برده‌اند. نتیجه این وضعیت، کند شدن روند اجرای پروژه‌های مسکونی و عدم عرضه مناسب در بازار بوده است.
رفتار متفاوت خریداران در بازار مسکن
چندی پیش داود بیگی‌نژاد، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز به رکود عمیق بازار مسکن اشاره و تاکید کرده است که هرچند تحرکاتی در بازار مشاهده می‌شود اما رفتار خریداران و جست‌وجوگران مسکن به کلی تغییر کرده است. این افراد عمدتا در پی واحدهایی با قیمت‌های پایین‌تر یا شرایط اقساطی هستند در حالی که سازندگان به دلیل افزایش هزینه‌ها، کمتر تمایل به ارائه چنین واحدهایی دارند.
پیامدهای اجتماعی رکود بازار مسکن
رکود بازار مسکن علاوه بر پیامدهای اقتصادی، تبعات اجتماعی جدی نیز به همراه دارد. افزایش بدمسکنی، حاشیه‌نشینی و کاهش کیفیت زندگی از جمله این پیامدها هستند. در چنین شرایطی، بخش عمده‌ای از جمعیت، به‌ویژه جوانان، قادر به تامین سرپناه مناسب نیستند و این موضوع می‌تواند نارضایتی‌های اجتماعی و بحران‌های بیشتری را ایجاد کند.
وضعیت کنونی بازار مسکن، نتیجه سال‌ها سیاستگذاری‌های ناکارآمد و عدم اصلاحات جدی در ساختار اقتصادی کشور است. در شرایطی که کاهش ارزش پول ملی، رکود اقتصادی و مشکلات ساختاری همچنان ادامه دارد، تنها با اجرای اصلاحات عمیق و هماهنگی میان نهادهای مختلف می‌توان به آینده‌ای بهتر برای بازار مسکن امید داشت. در غیر این صورت، تکرار این مشکلات، چشم‌انداز مسکن را همچنان تیره و تار خواهد کرد.
معضل نگاه سرمایه‌ای به مسکن
با توجه به این شرایط، پرسش‌هایی مطرح است از جمله اینکه در بازار مسکن چه خبر است؟ رکود تا چه زمانی ادامه دارد و سال بعد با چه سناریوهای قیمتی روبهرو هستیم؟ حال با توجه به این شرایط، در میان فعالان بازار و مردم، پرسش‌هایی نظیر اینکه رکورد در بازار مسکن تا چه زمانی ادامه خواهد داشت و اوضاع مسکن در سال آینده چطور است و با چه سناریوهای قیمتی روبهرو هستیم، مطرح می‌شود.
در همین رابطه، حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران گفت: «رکود بازار مسکن تا زمانی که شرایط فعلی نرخ ارز ادامه داشته باشد، وجود خواهد داشت. شرایط فعلی بازار به‌گونه‌ای است که صاحب مسکن با خود فکر می‌کند اگر قرار باشد ملکی را بفروشد چه چیزی را می‌تواند جایگزین این ملک کند که حداقل سرمایه‌اش محفوظ بماند. به همین دلیل، اگر شخصی از سرناچاری و اجبار ملکی بفروشد که هیچ، در غیر این صورت بعید است کسی مایل باشد ملک خود را با شرایط فعلی به فروش برساند چراکه می‌داند در صورت فروش ملک در وضعیت فعلی، احتمال اینکه با ضرر مواجه شود بالاست. در شرایط فعلی، هیجانات تغییرات نرخ ارز، وضعیت اقتصاد را تحت‌تاثیر قرار داده است و مسکن نیز از این قاعده مستثنا نیست. البته رکود بازار مسکن را باید اینگونه بررسی کرد که درگیر چه نوع رکودی هستیم. آیا رکود، ناشی از وضعیت متقاضی واقعی مسکن است یا خیر؟ حقیقت این است که به علت بالا رفتن بیش از اندازه قیمت‌ها، سطح توان خرید در مصرف‌کنندگان، بسیار کاهش پیدا کرده و کمتر فردی است که می‌تواند برای مصرف، مسکن خریداری کند. آن تعدادی هم که خریداری با هدف مصرف انجام می‌شود، معمولا در واحدهای کوچک متراژ است.» او به فرارو گفت: «اگر در تاریخچه قیمت مسکن در سال‌های پس از انقلاب، عقب برویم، می‌بینیم که از زمان ریاست‌جمهوری آقای رفسنجانی قیمت ارز سه‌برابر شد، در زمان آقای احمدی‌نژاد نیز قیمت ارز سه برابر افزایش داشت و سپس این اتفاق یا مشابه آن با درجاتی کمتر و بیشتر در دوره‌های آقایان روحانی و رییسی تکرار شد. در دولت چهاردهم نیز متاسفانه باوجود همه تلاش‌هایی که تاکنون دولت چهاردهم برای غلبه بر ضعف خود داشته، این نسخه معیوب ادامه پیدا کرده است بنابراین باید به این نکته توجه کنیم که شرایط فعلی به شکلی نیست که تصور کنیم فقط مرتبط با امروز و فرداست بلکه این شرایط قدمت دارد. وقتی سیاست‌های ارزی ما به سمتی رفته که مدام افزایش قیمت داشته و روند صعودی مشخصی داشته، تاثیر این روند را در بازار مسکن نیز به وضوح مشاهده کرده‌ایم اما چگونه مشاهده کرده‌ایم؟ به این شکل که عمده خریداری مسکن طی این سال‌ها با هدف سرمایه‌گذاری یا به عبارتی سرمایه‌ای بوده و نه مصرفی. درواقع مصرف مسکن کاهش پیدا کرده و سرمایه‌گذاری در این حوزه حتی افزایش هم پیدا کرده است.»
بی‌برنامگی همه دولت‌ها در مدیریت مسکن
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان در ادامه گفت: «معمولا نوسان قیمت در هر کالایی از جمله مسکن تابع شرایط عرضه و تقاضاست که اصل ثابت و مهم اقتصاد است. اگر قیمت یک کالا در شرایطی بالا برود که عرضه جوابگو نباشد، در کنار قیمت واقعی خود، یک رشد بیش از شرایط متعارف را نیز به متقاضی تحمیل می‌کند. متاسفانه ما با شرایط رشد تقاضا همگام نبوده‌ایم و در گذر زمان بدون توجه به تقاضا تولید نداشته‌ایم بنابراین کمبود هر روز افزایش یافته. علت هم مشخص است چون سرمایه‌گذاری مناسبی در حوزه تولید نداریم. متاسفانه تامین نقدینگی برای متقاضی مسکن وجود ندارد و در نتیجه تقاضای سرمایه‌ای روز‌به‌روز پررنگ‌تر می‌شود. در تقاضای سرمایه‌ای، افرادی که پول دارند برای حفظ ارزش پول خود، فعالیت اقتصادی می‌کنند و چون سمت و سوی تولید رفتن، مشکلات خاص خود را دارد و دولت‌ها نتوانسته‌اند موانع، محدودیت‌ها و پیچیدگی‌های تولید را بردارند یا کاهش دهند، افراد سرمایه‌دار، کمتر به سمت تولید گرایش پیدا می‌کنند و ترجیح می‌دهند سرمایه خود را صرف نقاط دیگری از جمله بورس، خودرو، ارز و طلا و البته مسکن کنند.» او افزود: «در بحث بورس، با توجه به هیجانات بازار، مشکلات ناشی از تحریم و مسائل سیاسی، مردم در سال ۱۳۹۹ به سمت بورس گرایش زیادی پیدا کردند و سقوط بورس باعث شد سرمایه‌های خُرد مردم آسیب زیادی ببیند و ناامیدی زیادی در اقشاری که مایل بودند در بازار سرمایه فعال باشند، ایجاد شد و این خود به توسعه تولید در کشور نیز ضربه زد. بخشی از سرمایه‌های مردم نیز جذب بازار خودرو می‌شود که این هم سیاست نابجایی است که در کشور، باید بابت خودرو صفر تا ۱۲برابر قیمت جهانی هزینه کنیم در حالی که درآمد ما ریالی است بنابراین معقول‌ترین و منطقی‌ترین جایی که سرمایه‌های مردم را حفظ می‌کند، مسکن است. با این شرایط در کنار افزایش قیمت ناشی از افزایش قیمت مصالح و ابزار‌های ساخت مسکن، شاهد افزایش قیمت ناشی از تقاضای سرمایه‌ای هستیم. متاسفانه هیچ‌یک از دولت‌ها نتوانسته‌اند برنامه‌ای را تدوین و اجرا کنند که شاهد چنین وضعیتی نباشیم.»
این کارشناس حوزه مسکن درباره سناریوهای احتمالی قیمت مسکن در سال آتی گفت: «هم‌اکنون (دی‌ماه ۱۴۰۳) هنوز شاهد اصلاحات جدی در ساختار اقتصاد کشور و به تبع آن مسکن در کشور نیستیم بنابراین تا زمانی که این نسخه اصلاح نشود، بعید است شاهد تغییراتی جدی باشیم. تکرار مکررات این شرایط نیز شامل افزایش قیمت در بازار مسکن است. کاهش ارزش پول ملی نیز موضوع دیگری است که روی افزایش قیمت مسکن نقش دارد. انتظاری که از دولت وجود دارد این است که قیمت دلار را روی یک وضعیت تقریبی که می‌تواند، نگه دارد. در عرض پنج ماه اخیر، شاهد افزایش ۳۰درصدی قیمت ارز هستیم. افزایش قیمت ارز هم مساوی است با افزایش قیمت مصالح مختلف اما نمی‌توان وضعیت را همینطور در رکود نگه داشت. بازار مسکن منتظر تثبیت قیمت ارز است. تجربه نشان داده پس از تثبیت نرخ ارز، قیمت مسکن نهتنها خود را به اندازه آن بالا می‌کشد بلکه یک ضریبی را نیز بالاتر می‌برد. چنین وضعیتی آسیبی جدی به افراد فاقد مسکن و آنهایی که به دنبال مسکن می‌گردند می‌زند. به همین دلیل است که خرید خودرو برای عموم مردم یک آرزو و خرید خانه یک رویاست. درواقع زوج‌های جوانی که پشتوانه‌ای ندارند و می‌خواهند با درآمد خود خانه بخرند، باید خانه را در رویای خود ببینند.»
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد