بی‌توجهی به قانون پیش‌فروش مسکن

گروه مسکن- بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر با چالش‌های جدی از جمله شکاف شدید میان عرضه و تقاضا و انباشت تقاضای مسکن روبه‌رو بوده است. این مشکل عمدتا ناشی از عدم ‌برنامه‌ریزی موثر در دهه‌های گذشته برای تامین مسکن برای نسل متولد دهه ۶۰، تورم‌های فزاینده در دهه ۹۰ و ناکارآمدی در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی است.
یکی از راهکارهای پیشنهادی توسط کارشناسان اقتصادی برای رفع معضل تامین مالی در پروژه‌های مسکن، استفاده از ابزار پیش‌فروش بوده است. این روش به توسعه‌دهندگان امکان می‌دهد که بخشی از هزینه‌های ساخت را پیش از اتمام پروژه تامین کنند. با این حال، به دلیل عدم بستر مناسب و چارچوب قانونی لازم، این ابزار در بازار مسکن ایران به درستی به کار گرفته نشده است.
تورم بالا و کاهش قدرت خرید مردم از سوی دیگر تقاضای مسکن را به شدت افزایش داده و فاصله میان عرضه و تقاضا را بیشتر کرده است. در چنین شرایطی، به‌کارگیری ابزارهای مالی نوین و همچنین سیاست‌های حمایتی دولت برای کاهش هزینه‌های ساخت و افزایش توان خرید متقاضیان می‌تواند گامی موثر در کاهش بحران موجود باشد.
ریشه‌های معضل مسکن
در این خصوص سیدطه‌حسین مدنی، رییس اندیشکده حکمرانی هوشمند گفت: مسکن با وجود اینکه یکی از موضوعات حیاتی و مهم در اقتصاد کشور است و در اصول سوم، سی‌و‌یکم و چهل‌و‌سوم قانون اساسی هم به آن اشاره شده اما امروزه وضعیت آن در حدی وخیم شده که در برخی شهرها ۵۰ تا ۸۰‌درصد سبد معیشتی خانوار را هم می‌بلعد.
مدنی با بیان اینکه طی سال‌های قبل از دهه ۹۰ وضعیت مسکن به این شکل وخیم نبود، افزود: در سال‌های ابتدایی دهه ۹۰ موضوع مسکن از اولویت حاکمیت خارج شد و وضعیت وخیم سال‌های اخیر به همین دلیل است.
او در ادامه خاطرنشان کرد: اینکه وضعیت مسکن در کشور نابسامان است بر کسی پوشیده نیست چون بخش زیادی از مردم کاملا آن را حس می‌کنند و مستأجران ابتدای هر ماه با رسیدن زمان واریز اجاره و هر سال با سررسیدن موعد قرارداد لحظات سختی را تجربه می‌کنند. بسیاری از مردم هم به دلیل مشکلات ناشی از مسکن قید فرزندآوری را می‌زنند.
بازار مسکن؛ منشا نارضایتی‌های مردم
مدنی با بیان اینکه بسیاری از نارضایتی‌های مردم منشأ اقتصادی دارد و یکی از اصلی‌ترین دلایل آن به موضوع مسکن برمی‌گردد، افزود: بنابراین اگر موضوع مسکن حل شود یکی از مهم‌ترین دلایل نارضایتی هم رفع خواهد شد.
او با تاکید بر لزوم اقدام کارشناسی و عملی برای حل مشکل مسکن به جای شعار و اقدامات غیرکارشناسی، گفت: پیش از ارائه راهکار بد نیست به اینکه چه شد که وضعیت مسکن به اینجا
رسید بپردازیم.
او ادامه داد: تقاضا برای مسکن ارتباط مستقیمی با رشد جمعیت دارد. در هرم سنی کشور ما دهه ۶۰ یک دهه خاص بود که میزان فرزندآوری به نسبت جمعیت بسیار بالا رفت. از طرف دیگر تقاضای افراد برای مسکن با رسیدن به سن ۲۰ تا ۳۵سالگی یعنی در سال‌های ازدواج و فرزندآوری ایجاد می‌شود بنابراین تقاضای مسکن متولدین ابتدا تا انتهای دهه ۶۰ در ابتدای دهه ۸۰ تا ابتدای دهه ۹۰ شروع شد.
مدنی افزود: مسوولان باید پیش از رسیدن به ابتدای دهه ۸۰ برای مسکن متولدین دهه ۶۰ چاره‌اندیشی می‌کردند اما با وجود اینکه دهه ۸۰ یکی از بهترین دهه‌ها از نظر ثبات اقتصادی و تولید مسکن بود اما باز هم پاسخگوی تقاضای متولدین دهه ۶۰ نبود. این وضعیت با تورم‌های سنگینی که در سال‌های ۹۱ و ۹۲ شکل گرفت باعث شد برخی افراد برخلاف تمایل خود به خانه‌های کوچک روی آورند و برخی هم به طور کل نتوانند مسکن تهیه کنند. از سوی دیگر با فرزندآوری افرادی که ابتدای دهه ۸۰ ازدواج کرده بودند و نیاز آنها به خانه‌های بزرگ‌تر، تقاضا برای مسکن در ابتدای دهه ۹۰ تشدید شد. او خاطرنشان کرد: افزایش تقاضا برای مسکن در دهه ۸۰ و ناتوانی بسیاری از مردم برای خرید یک‌باره خانه باعث شد بسیاری برای خانه‌دار شدن به پیش‌خرید خانه روی آورند. این موضوع باعث شد افراد سوداگر با استفاده از شرایط ایجادشده دست به کلاهبرداری و فروش یک واحد به چند نفر و حتی تا هزار نفر بزنند.
مدنی افزود: این کلاهبرداری‌ها باعث شد قسمتی از حاکمیت با تدوین و پیگیری تصویب و ابلاغ قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۸۹ به‌زعم خود جلوگیری از کلاهبرداری در این حوزه را دنبال کند.
تدوین عجله‌ای قانون پیش‌فروش مسکن
مدنی خاطرنشان کرد: این قانون عجله‌ای و با نگاه صرفا حقوقی تدوین شد و با آنچه در بازار مسکن جاری بود فاصله زیادی داشت و از آنجایی که فقط برای جلوگیری از کلاهبرداری‌های بزرگ تدوین شده بود نه‌تنها هیچ کمکی به تولید مسکن نکرد بلکه باعث شد بسیاری از سازنده‌های سالم به دلیل شوک ناشی از این قانون از بازار فروش تدریجی واحدهای در حال ساخت و ساز خارج و برخی پروژه‌ها هم به دلیل بی‌اعتمادی مردم ناتمام رها شود. البته این قانون حتی در فلسفه وجودی خود یعنی جلوگیری از کلاهبرداری هم موفق عمل نکرد.
وی ادامه داد: در چنین شرایطی و در سال ۹۲ که دولت دهم شکل گرفت؛ نوع نگاه وزیر راه‌و‌شهرسازی وقت مبنی بر عدم اعتقاد به پیش‌فروش، مسکن حمایتی، الحاق اراضی و مخالفت با تمام ابزارهایی که به کنترل قیمت کمک می‌کرد، باعث شد مسکن که زنگ خطر آن تا آن موقع به صدا در آمده بود با سرعت بیشتری وارد سراشیبی شود. این وضعیت تا سال ۹۷ به وخیم‌ترین وضعیت خود رسید اما با تغییراتی که در آن سال ایجاد شد سرعت بدتر شدن وضعیت کمتر شد.
ضرورت اصلاح قانون پیش‌فروش
مدنی با بیان اینکه پیش‌فروش به عنوان یک ابزار امکان حل چالش‌های بازار مسکن را فراهم می‌کند اما قانون فعلی نیاز به اصلاح دارد، خاطرنشان کرد: اما متاسفانه از همان سال ۹۱ تاکنون تمامی دولت‌ها، وزرا و نمایندگان مجلس در مورد پیش‌فروش فقط حرف زده‌اند و با اخبار مختلف به بازار مسکن شوک‌های روانی تحمیل کرده‌اند. هیچ‌کدام از این حرف‌ها نتوانسته بازار پیش‌فروش مسکن را حتی به طور حداقلی سر‌و‌سامان دهد و به عنوان یک قانون معیوب همچنان بدون کارکرد مانده است.
او با اشاره به موضوع مسکن ۲۵متری که اخیرا در رسانه‌ها سروصدای زیادی به پا کرده بود، گفت: مسکن ۲۵متری مخالفانی دارد به همین دلیل ما معتقدیم اگر امکان ساخت مسکن ۲۵متری در کشور فراهم نیست اما اصلاح قانون پیش‌فروش می‌تواند در ابتدا خرید ۲۵متر از یک مسکن ۷۵متری را فراهم و طی دو تا سه سال فرد را صاحب خانه کند.
او با بیان اینکه همه بخش‌ها اعم از بورس، بانک‌ها، بخش‌خصوصی و قوای سه‌گانه باید به صورت همه‌جانبه وارد حوزه مسکن شوند و نقش خود را ایفا کنند، افزود: برای اصلاح قانون پیش‌فروش باید با نگاهی چند بعدی از نظرات همه بخش‌های دخیل در اقتصاد مسکن مانند انبوه‌سازان، تعاونی‌های مسکن، وکلا و قضات حوزه زمین و املاک، دستگاه‌های متولی مانند سازمان ثبت، سازمان ملی زمین و مسکن، وزارت راه‌و‌شهرسازی، صندوق ملی ساختمان، بورس، بانک مسکن و بانک‌های خصوصی استفاده شود.
مدنی با تاکید بر لزوم انجام مطالعات واقعی برای اصلاح قانون پیش‌فروش گفت: در این راستا باید پرونده‌های موجود در این بخش مطالعه و حتی برخی مجموعه‌های افکارسنجی نظرات مردم را احصا کنند. در نهایت قانون پیش‌فروش باید به هر نحوی به افزایش تولید مسکن در کشور کمک کند و اگر به این هدف نرسد باید مجددا امکان اصلاح آن وجود داشته باشد نه مانند قانون موجود که از سال ۸۹ تاکنون هیچ اصلاحی روی آن صورت نگرفته است، باقی بماند. نظارت بر اجرای قانون اصلاح شده هم باید به صورت جدی انجام شود.
امکان هدایت سرمایه‌های سرگردان به سوی بخش تولید مسکن
سیدجمال موسوی، عضو هیات رییسه کمیسیون عمران مجلس در همین خصوص گفت: حمایت از پیش‌فروش مسکن و ایجاد ضوابط اصولی برای جلب اعتماد عمومی در راستای افزایش مشارکت مردم در پروژه‌های مسکن، مسیر بهینه و مناسبی برای تامین منابع مالی بوده و این امر موجب می‌شود سرمایه‌های سرگردان به سمت ساخت مسکن هدایت شده و ضمن جلوگیری از رونق سوداگری در کشور، مشکل دیرینه مردم نیز حل می‌‎شود.
عضو هیات رییسه کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه قانون مرتبط با پیش‌فروش مسکن چندان نتوانسته مردم را به این سمت هدایت کند به ایسنا گفت: امیدواریم با اقناع افکار عمومی اثری مثبت در بازار ایجاد شود چون قانون فعلی پیش‌فروش مسکن بیشتر به منظور نظارت بر بازار و جلوگیری از کلاهبرداری جمعی طراحی شده و به جنبه‌های اقتصاد مسکن مانند تامین مالی پروژه‌ها و نقش بانک‌ها و دستگاه‌های نظارتی در این خصوص توجه نکرده و اثر‌گذاری چندانی نداشته است.
موسوی عنوان کرد: با توجه به شرایط فعلی کشور و با دید تسهیل‌گری در حوزه ساخت مسکن باید به قانون پیش‌فروش مسکن ورود کرد و ایرادات و خلأ آن را بررسی و رفع کرد بنابراین موضوع بهتر است از سوی دولت و به صورت لایحه انجام شود تا در مسیر اجرا نیز با مشکلی مواجه نشود.
نتایج رونق پیش‌فروش مسکن
عبدالجلال ایری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز معتقد است که رونق پیش‌فروش مسکن راهی برای جذب سرمایه‌های خرد مردمی و تامین منابع مالی پروژه‌های ساختمانی است اما برای استفاده مطلوب از این ظرفیت با مانع بزرگ عدم اعتماد و پذیرش عمومی مواجه هستیم که با اصلاح خلأهای موجود در قانون می‌توانیم گام‌های مثبتی در این زمینه برداریم.
ایری اضافه کرد: در کنار روش واگذاری زمین به مردم و پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، رونق پیش‌فروش مسکن نیز در کلانشهرها آثار مثبتی به همراه خواهد داشت چرا که ضمن تامین منابع مالی ساخت و جمع‌آوری سرمایه‌های مردمی، متقاضیان نیز با نرخ کمتری صاحب خانه می‌شوند اما برای استفاده مطلوب از این ظرفیت با مانع بزرگ عدم اعتماد و پذیرش عمومی مواجه هستیم که علت آن هم بد قولی‌های پیمانکاران و حتی کلاهبرداری‌های صورت گرفته در این زمینه است ولی با اصلاح قانون و رفع خلاءهای موجود می‌توان این حوزه را رونق داده و از ظرفیت آن برای ساخت مسکن استفاده کرد. سخنگوی کمیسیون عمران مجلس خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد دولت و مسوولان وزارت راه‌و‌شهرسازی باید موضوع پیش‌فروش خانه به عنوان یک فرصت برای جذب سرمایه و افزایش ساخت‌و‌ساز نگاه کرده و برای ریل‌گذاری مناسب قانونی لایحه‌ای تنظیم و به مجلس ارائه کنند.
تجارب منفی و بی‌اعتمادی مردم
محمد منان‌رییسی، دیگر عضو کمیسیون عمران مجلس هم در این خصوص با اشاره راه‌حل حمایت از پیش‌فروش مسکن برای تامین منابع مالی از محل سرمایه‌های مردمی و ساخت و عرضه بیشتر مسکن گفت: متاسفانه به دلیل تجارب منفی چند سال اخیری که در خصوص پیش‌فروش پروژه‌های مسکن در کلانشهرهای کشور ایجاد شده مردم کمتر اعتماد می‌کنند. از سوی دیگر اگر در پروژه‌ها کلاهبرداری هم نشود، به دلیل تاثیر پذیری از نوسانات اقتصادی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رشد نرخ ارز و نیز اشتباه محاسبه تجارب تلخی را در جامعه ایجاد کرده‌اند.
او در پاسخ به این سوال که اگر قوانین مرتبط با پیش‌فروش مسکن با رویکرد اقتصادی و تسهیل‌گری در ساخت اصلاح شود، آیا راه‌حل مناسبی برای جذب سرمایه‌های مردمی جهت تامین منابع مالی پروژه‌های مسکن‌سازی به شمار می‌رود، عنوان کرد: در این صورت هم به وضعیت اقتصاد کلان کشور مرتبط است اما می‌تواند به یک راه‌حل در کنار راه‌حل‌های دیگر مورد استفاده قرار بگیرد اما تاکید می‌کنم که مهم‌ترین دلیل موفقیت این طرح‌ها، ایجاد ثبات در اقتصاد کشور است تا سازنده بداند در طول دو سال اجرای پروژه قیمت مصالح ساختمانی، خدمات مهندسی و بهای تمام‌شده مسکن چقدر خواهد بود. اگر به فرض در قراردادی قیمت تمام‌شده خانه متری ۱۵‌میلیون تومان ذکر شود و در پایان با افزایش سایر هزینه‌ها قیمت خانه به متری ۵۰‌میلیون تومان برسد، متقاضیان و حتی پیمانکار با مشکل مواجه می‌شوند. از این‌رو برای موفقیت چنین برنامه‌هایی حتما باید ثبات اقتصادی در کشور ایجاد شود تا مردم و پیمانکار روی بهای تمام‌شده ساخت خانه‌ها حساب باز کنند.