بیراهه نرخ‌گذاری دستوری

گروه مسکن- نرخ‌گذاری دستوری توسط دولت در بازار اجاره مسکن می‌تواند تبعات منفی فراوانی به همراه داشته باشد. تعیین سقف اجاره‌بها می‌تواند انگیزه مالکان برای ارائه واحدهای مسکونی به بازار را کاهش دهد. مالکان ممکن است ترجیح دهند واحدهای خود را خالی نگه دارند یا به دنبال راه‌های دیگری برای کسب درآمد باشند که سودآوری بیشتری دارد. با کاهش درآمد حاصل از اجاره، مالکان ممکن است تمایلی به نگهداری و بهبود کیفیت واحدهای مسکونی نداشته باشند؛ موضوعی که می‌تواند به کاهش کیفیت و وضعیت نامناسب مسکن‌های اجاره‌ای منجر شود.
نرخ‌گذاری دستوری از سوی دیگر می‌تواند به پیدایش بازار سیاه اجاره‌بها منجر شود. در این حالت، مالکان و مستاجران ممکن است به توافقات غیررسمی و پنهانی روی آورند که می‌تواند هزینه‌های جانبی و مشکلات قانونی بیشتری را به همراه داشته باشد. کاهش سودآوری در بازار اجاره همچنین می‌تواند باعث کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به ساخت و توسعه واحدهای مسکونی جدید شود. این امر می‌تواند در درازمدت به کاهش عرضه مسکن و افزایش قیمت‌ها منجر شود.
باید توجه داشت که نرخ‌گذاری دستوری می‌تواند منجر به عدم تطابق بین عرضه و تقاضا شود. به دلیل عدم انعطاف‌پذیری قیمت‌ها، ممکن است واحدهای مسکونی متناسب با نیازهای مستاجران در دسترس نباشند و این امر به مشکلات اجتماعی و اقتصادی مختلفی منجر شود.
در مجموع اگرچه نرخ‌گذاری دستوری ممکن است به طور موقت از افزایش شدید اجاره‌بها جلوگیری کند اما در بلندمدت می‌تواند به مشکلات بیشتری منجر شود و تعادل طبیعی بازار مسکن را بر هم بزند.
تازه‌ترین مصوبه شورای‌عالی مسکن تهران
شورای عالی مسکن تهران در اواخر خرداد‌ماه امسال نرخ سقف افزایش اجاره‌بها در تهران را مشخص و اعلام کرد که قراردادهای اجاره تا سقف ۲۶‌درصد افزایش نسبت به سال گذشته، می‌توانند تمدید شوند. این در حالی است که برای دیگر شهرهای استان تهران نیز این نرخ ۲۴‌درصد در نظر گرفته شده است.
اگرچه تعیین سقف اجاره‌بها از سوی برخی کارشناسان رد شده و آن را روشی برای خانه‌دار شدن متقاضیان نمی‌دانند اما به نظر می‌رسد شورای‌عالی مسکن دیروز ششم تیرماه به ریاست مخبر سرپرست ریاست‌جمهوری با عددهای اعلام شده از سوی شورای‌عالی مسکن تهران مخالفت کرده و ۴درصد به سقف‌های پیشنهادی اضافه کرده است.
در تازه‌ترین مصوبه شورای‌عالی مسکن که دیروز آخرین جلسه خود را در دولت سیزدهم سپری می‌کرد مقرر شد برای تهران سقف ۲۵ تا ۳۰درصدی افزایش اجاره‌بها در نظر گرفته شود. ابوالفضل نوروزی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با بیان اینکه بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها دولت مکلف شده است در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰‌درصد است، نرخ رشد اجاره‌بها را تعیین کند، گفت: نرخ اجاره‌بها بعد از جلسه شورای‌عالی مسکن تعیین خواهد شد که رقمی بین ۲۵ تا ۳۰ درصد در استان تهران است.
او با یادآوری اینکه در قانون ضمانت‌های اجرایی برای رعایت نشدن سقف اجاره‌بها توسط موجران در نظر گرفته شده است، به مثالی در این رابطه اشاره کرد و گفت: به‌عنوان نمونه یکی از ضمانت‌های اجرایی این است که اگر موجری اجاره را بیش از سقف تعیین‌شده از مستاجر دریافت کند، مستاجر می‌تواند تا پنج سال از موجر شکایت کند، موجر هم مکلف می‌شود مبلغ اضافی را به مستاجر بازگرداند، همچنین بیش از سه برابر اجاره‌بها در یک ماه، سبب جریمه موجر خواهد شد و مبلغ جریمه باید به حساب دولت واریز شود.
قراردادهای پنهان و خارج از چارچوب
فرشید ایلاتی کارشناس سیاستگذاری مسکن در پاسخ به این پرسش که تعیین سقف اجاره‌بها برای تهران به نظر می‌رسد با عدد ۳۰درصد موافقت و مصوب شده است؟ گفت: تعیین سقف قیمت‌گذاری در قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن برای مناطقی است که نرخ تورم در آنها بیش از ۳۰درصد است. طبق قانون ساماندهی بازار مسکن و تعیین سقف اجاره برای مناطقی که تورم زیر ۳۰‌درصد باشد وجود ندارد و ممکن است حتی موجر قیمت‌های بیش از نرخ تورم تا ۴۰‌درصد در آنها تعیین کند.
او ادامه داد: براساس قیمت دفترچه‌ای املاک قیمت هر منطقه براساس نرخ تورم استخراج شده و اگر نرخ تورم حدود ۳۰‌درصد باشد نرخ‌های اجاره بین ۳۰ تا حداکثر ۳۵‌درصد در نظر گرفته می‌شود.
داود بیگی‌نژاد نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز با بیان اینکه تعیین سقف برای اجاره‌بها در شهر تهران، ناشی از قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بهاست که به وزارت راه و شهرسازی این اختیار را داده در صورتی که تورم عمومی سالانه بیش از ۳۰درصد باشد میزان افزایش اجاره‌بها را مشخص کند، گفت: باتوجه به اینکه در اکثر استان‌های کشور با تکیه بر آمارهای بانک مرکزی، تورم بیش از ۳۰‌درصد بوده بنابراین، این اختیار برای وزارت راه ایجاد شده است که به شورای عالی مسکن رقم افزایش اجاره‌بها را پیشنهاد دهد و بعد از تایید این رقم از سوی این شورا، در استان‌ها اجرایی شود. او با بیان اینکه مشاوران املاک باید توافقات میان موجر و مستاجر را مکتوب داشته باشند، گفت: در برخی موارد ممکن است میزان سقف تعیین‌شده از سوی مالکان رضایت‌بخش نباشد به نوعی شرایط ایجاد قراردادهای پنهان و خارج از چارچوب دفاتر املاک فراهم می‌شود. اگر شرایط ایجاد قراردادهای پنهان در جامعه افزایشی شود، قطعا بار سنگینی برای قوه قضاییه دارد چراکه در این قانون اشاره شده که تا پنج سال مستاجران می‌توانند از مالکان خود شکایت کنند بنابراین تشکیل پرونده‌ها در این زمینه روند صعودی پیدا می‌کند. او افزود: یکی از الزاماتی که قانون بتواند از مستاجران حمایت کند این است که قراردادهای اجاره، کد رهگیری از مشاوران املاک را داشته باشد و قراردادها در سامانه «خودنویس» ثبت شود، در صورتی که قراردادها پنهانی منعقد شود افراد نمی‌توانند برای پیگیری مشکل خود از مالک شکایت کنند، به همین دلیل لازم است که قراردادها با کد رهگیری منعقد شوند.
میزان اثرگذاری تعیین سقف اجاره‌بها
حسن محتشم عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز در پاسخ به این پرسش که تعیین سقف اجاره‌بها می‌تواند به بازار مسکن کمک کند؟ معتقد است که سیاست نرخ‌گذاری دستوری در خصوص بازار مسکن از سوی سیاستگذاران، دولت‌ها را از هدف اصلی خود یعنی تسهیلگری برای افزایش تولید مسکن دور می‌کند.
او با بیان اینکه نرخ‌گذاری بر بازار مسکن نمی‌تواند راهکار اساسی برای کاهش التهاب بازار باشد به بازار گفت: در مقاطعی از درج قیمت در وبسایت‌ها جلوگیری می‌شود و حالا نیز برای اجاره‌بها سقف در نظر گرفته شده است. این اقدامات موجب ایجاد مشکل در تولید یا رشد تولید مسکن می‌شود.
حال سوال این است که با تعیین سقف اجاره‌بها آیا مشکل مستاجران حل خواهد شد؟ و آیا موجرانی که منبع درآمد آنها از این مسیر طی می‌شود می‌توانند با این مصوبه خود را وفق دهند. امید است با این مصوبه التهاب بازار مسکن و اجاره‌بها کاهش یابد.