تامین مالی طرح‌های ویژه شهری

دکتر بهرام وهابی *- طرح‌های ویژه شهری، طرح‌هایی هستند که بنا بر ضرورتی خاص، توسط کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای‌عالی شهرسازی و معماری به تصویب می‌رسند. براساس این قانون، بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان یا فرمانداری کل به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار یا فرماندار‌کل و به عضویت رییس انجمن شهرستان و شهردار و نمایندگان وزارت فرهنگ و هنر و آبادانی و مسکن و نماینده مهندس مشاور تهیه‌‌کننده طرح انجام ‌می‌شود و آن قسمت از نقشه‌های تفصیلی که به تصویب انجمن شهر برسد برای شهرداری لازم‌الاجرا خواهد بود. تغییرات نقشه‌های تفصیلی اگر در ‌اساس طرح جامع شهری موثر باشد باید به تایید شورای‌عالی شهرسازی برسد. همچنین بند 3 ماده 2 این قانون که وظایف شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران را تعیین می‌کند، «بررسی و تصویب نهایی طرح‌های جامع شهری و تغییرات آنها خارج از نقشه‌های تفصیلی» را از وظایف این شورا می‌داند. فارغ از مرجع تصویب در سطوح مختلف شهری، اساس این موضوع به مدیریت توسعه و عمران شهر بازمی‌گردد که بعضا ضروری است برخی تغییرات در طرح توسعه شهری یا طرح تفصیلی برای عملکرد بهتر فضای شهری صورت گیرد. فارغ از این بحث که چه ضرورتی دارد وقتی طرح تفصیلی شهر به تصویب رسیده و در آن کلیه پهنه‌ها، ضوابط و شرایط ساخت‌و‌ساز تعیین شده است، تغییراتی در آن ایجاد شود (که در بسیاری از موارد، این الزام وجود دارد) ولی موضوع بحث، مربوط به طرح‌های ویژه شهری است. طرح‌های ویژه شهری دارای مشخصات زیر هستند:
1- محدوده‏‌ قابل‌توجهی از شهر را مشخص کرده و در آن، کلیه ضوابط و قواعد ساخت‌و‌ساز را تغییر می‌دهد.
2- این محدوده‌ها دارای ضوابط تشویقی ویژه‌ای بوده و تغییر ساختار کالبد محدوده نسبت به محیط اطراف (بافت پیرامونی) را به وجود می‌آورند.
3- ساخت‌وساز در این محدوده‌ها براساس ضوابط ویژه و عمدتا بر پایه تجمیع اراضی ریزدانه انجام شده و در نتیجه، اراضی ریزدانه برای ساخت‌و‌ساز اصطلاحا فریز می‌شوند.
4- ارتباط کالبدی این محدوده‌ها با بافت مجاور از بین رفته یا به شدت کاهش می‌یابد.
5- ارتباط فرآیندی این محدوده‌ها با بافت مجاور از بین رفته یا به شدت کاهش می‌یابد.
6- امکان سرمایه‌گذاری‌های کوچک مقیاس در این محدوده‌ها کاهش یافته و سرمایه‌گذاری‌های بزرگ مقیاس در آنها معنی‌دار خواهد شد.
نمونه این محدوده‌ها، طرح ویژه محله سیروس تهران، طرح ویژه محله نواب تهران، محله فرزان بیرجند، محله فرزان بجنورد، محله داودقلی زنجان و محله تختی شهر رشت است. به عنوان مثال، در طرح ویژه نواب تهران با شرایط ویژه ساخت‌و‌ساز (بلندمرتبه‌سازی، تراکم و سطح اشغال بالا) این امر باعث قطع یا کاهش شدید ارتباط کالبدی و فرآیندی این محدوده با بافت پیرامونی آنها
شده است.
موضوع اصلی این گفت‌و‌گو، موضوع سرمایه‌گذاری و تامین مالی پروژه‌های این محدوده‌ها می‌باشد. همانطور که در بند 5 فوق مطرح شد، موضوع سرمایه‌گذاری و تامین مالی این محدوده‌ها در شرایطی که به عنوان طرح ویژه در نظر گرفته شوند یا خیر، متفاوت خواهد بود. طرح‌های ویژه شهری معمولا گرایش به بلندمرتبه‌سازی و ساخت‌وساز با تراکم بالا دارند و به همین دلیل، با مشکل تامین مالی مواجه هستند.
در این شرایط یا باید به فکر یافتن سرمایه‌گذاران بزرگ مقیاس بود یا هم از ابزارها و نهادهای مالی در قالب معجزه وجوه کوچک استفاده کرد. طرف دیگر قضیه، مشارکت مستقیم مردم به‌ویژه ساکنان این محدوده‌ها در قالب سرمایه‌گذاری و ساخت‌و‌ساز با مقیاس کوچک‌تر است.
در حالت دوم، امکان تامین منابع متعدد مالی توسط مردم و سرمایه‌گذاران کوچک وجود داشته و نیازی به دارا بودن امکانات بزرگ مقیاس برای سرمایه‌گذاری وجود نخواهد داشت. هر چند در شرایطی می‌توان روی سرمایه‌گذاری‌های بزرگ مقیاس نیز حساب کرد، به نظر می‌رسد که ساخت‌وساز معمول در این محدوده‌ها بدون فریز کردن اراضی و املاک و استفاده از سرمایه‌های خرد راهگشای موضوع خواهد بود. در کنار این امر، قطع یا کاهش ارتباط کالبدی و فرآیندی محدوده‌ها در شرایط اطلاق طرح ویژه به آنها از بین رفته و با شرایط مناسب‌تری می‌توان به بهبود کالبدی این محدوده‌ها پرداخت.
* پژوهشگر