تخریب قیمتی املاک بانکی

براساس قانون برنامه هفتم توسعه که اخیرا ابلاغ شده است، بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و وزارت امور اقتصادی و دارایی موظف هستند نسبت به اصلاح ساختار نظام بانکی اقدام کنند که فصل دوم این قانون به این موضوع پرداخته است. در این زمینه موضوع تعیین‌تکلیف دارایی‏های مازاد بانک‏ها به تفصیل در ماده 8 این قانون مورد توجه قرار گرفته است. پیش از این، بانک‏ها موظف بودند تا در راستای مصوبه شورای‌عالی هماهنگی سران قوا و آیین‏نامه اجرایی آن اقدام به مدیریت دارایی‏های مازاد خود کنند که ظاهرا این موضوع توفیق چندانی نداشته است. اکنون قرار است این موضوع در طول دوره برنامه هفتم توسعه براساس فصل دوم قانون و به‌ویژه ماده 7 آن تحقق یابد. به طور معمول یکی از راهکارهای جبران ناترازی بانک‏ها در سال‏های اخیر، استفاده از دارایی‏های ملکی یا تملیکی راکد و مازاد آنهاست. بانک‏های کشور دارای ناترازی شدید به‌ویژه از نظر نسبت کفایت سرمایه یا CAR هستند که از حاصل تقسیم سرمایه پایه به مجموع دارایی‌های موزون شده به ضرایب ریسک به دست می‏آید. این نسبت براساس توصیه‏های کمیته بال معادل 12درصد تعیین شده است ولی می‏دانیم که بانک‏های کشور به علت ناترازی خود، فاصله زیادی با این استاندارد دارند به طوری که براساس دستورالعمل‏های بانک مرکزی، بانک‏ها موظفند به حداقل 8‌درصد برای این نسبت برسند. یکی از راه‏های افزایش این نسبت علاوه بر افزایش سرمایه پایه، کاهش دارایی‏های غیرمالی یا همان مخرج کسر CAR است. به همین علت قانون‏گذار تصمیم گرفته که به طور جدی در این زمینه ورود پیدا کرده و به ساماندهی این موضوع بپردازد. اصل ماجرا این است که بانک‏ها در این زمینه باید چند اقدام مهم انجام دهند:
1- بانک‏ها باید به ساماندهی دارایی‏هایی که سمت راست ترازنامه آنها را متورم کرده و باعث کاهش کفایت سرمایه آنها می‏شود اقدام کنند.
2- بانک‏ها باید با تفکیک اموال غیرمنقول مورد نیاز و مازاد خود، برنامه‏ای مشخص برای آن دسته از اموال خود داشته باشند که مازاد تلقی شده و سالیان سال راکد و بلااستفاده مانده است.
3- در نظام موجود و قبل از برنامه هفتم، مصوبه شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا مرجع اقدامات بود و با ورود بانک مرکزی به موضوع براساس برنامه هفتم، این موضوع باید به صورت جدی در دستور کار بانک مرکزی قرار گیرد.
در برنامه هفتم توسعه، موضوعات زیر به عنوان راهکارهای ساماندهی اموال راکد و مازاد تملیکی و ملکی بانک‏ها در نظر گرفته شده است که می‏تواند تحولی جدی در این زمینه تلقی شود.
در بند «الف» ماده «8» قانون آمده است که هدف از این اقدامات، اصلاح ساختار مالی نظام بانکی و حل‌وفصل ناترازی موسسات اعتباری می‏باشد. اهم این اقدامات در حوزه مدیریت املاک و مستغلات بانکی عبارتند از:
1- تجدید ارزیابی دارایی‏های بانک‏های دولتی که حسب تشخیص بانک مرکزی می‏تواند منجر به بهبود کفایت سرمایه آنها شود.
2- راه‏اندازی سامانه املاک و مستغلات شبکه بانکی توسط بانک مرکزی.
3- ضرورت درج اطلاعات مرتبط با املاک و مستغلات تحت تملک بانک یا املاک و مستغلاتی که مدعی مالکیت آنها هستند در سامانه فوق.
4- تاسیس شرکت مدیریت دارایی‏های شبکه بانکی ذیل صندوق ضمانت سپرده‏ها با سرمایه آن صندوق با هدف مولدسازی، بازاریابی و فروش دارایی‏های مازاد بانک‏های ناتراز ناسالم (غیرقابل احیا).
5- انتقال دارایی‏های ثبت نشده توسط بانک‏ها در سامانه مذکور پس از گذشت شش ماه از ابلاغ دستورالعمل بانک مرکزی به شرکت مدیریت دارایی‏های شبکه بانکی.
به این ترتیب، قانونگذار سعی در نهادسازی و ضابطه‏گذاری (تنظیم‏گری) برای مدیریت دارایی‏های مازاد بانک‏ها به نحوی داشته که بانک‏ها نتوانند در طول برنامه هفتم توسعه، به ادامه روال موجود و قفل کردن سرمایه‏های ملکی مازاد خود بپردازند.
در شرایط موجود، یکی از راهکارهای گریز بانک‏ها از ناترازی خود، قیمت‏گذاری بیش از واقعیت بازار به‌ویژه برای اموال تملیکی (خارج از املاک ملکی) خود است. در هر حال ثروت ناشی از املاک هر بانک در زمینه املاک و مستغلات، از ارزش هر ملک به دست می‏آید و می‏دانیم که ارزش ملک نیز توسط کارشناسان مربوطه صورت می‏گیرد. با تعیین ارزش املاک و مستغلات بانکی بیش از حد واقعیت بازار، این امر چند اثر نامطلوب خواهد داشت:
1- عدم همخوانی قیمت املاک بانکی با واقعیات بازار، موجب افزایش بی‏دلیل و غیرواقعی قیمت پیشنهادی سایر مالکان (بخش‌خصوصی و مردم) می‏شود و این امر نیز به نوبه و در حد سهم بانک‏ها از بازار مسکن و املاک و مستغلات، باعث ایجاد تورم قیمتی مصنوعی و غیرواقعی در بازار خواهد شد.
2- تقاضاکنندگان املاک و مستغلات در بخش واحدهای مسکونی، خدماتی (مانند اداری) و تجاری که عمده املاک مازاد بانکی را شامل می‏شوند، معمولا قیمت پیشنهادی بانک‏ها را به عنوان کف قیمت در بازار تلقی می‏کنند و با توجه به مبنا بودن این قیمت‏ها (براساس نظریه PIVOT PRICE) علائمی که این قیمت‏ها به دست‏اندرکاران بازار می‏دهند، علائم تورمی و نامناسب است. در نتیجه به اندازه‏ای که بانک‏ها براساس دارایی‏های مازاد خود در بازار سهم دارند، این اقدام موجب شکست بازار در زمینه کشف قیمت شده و اطلاعات نامتقارن به بازار می‏دهد. ر این زمینه به دلیل وجود نهادسازی (تأسیس شرکت مدیریت دارایی‏های شبکه بانکی) در برنامه هفتم توسعه، پیشنهاد می‏شود که شرکت تأسیسی در این زمینه مراقبت لازم برای موضوع تخریب قیمتی بانک‏ها در بازار املاک و مستغلات به‌ویژه املاک مسکونی، اداری و تجاری (فارغ از املاک کشاورزی، صنعتی و‌‌…) را داشته باشد تا این موضوع منجر به افزایش بیش از پیش تورم در حوزه املاک و مستغلات از ناحیه بانک‏ها نشود. در واقع قرار نیست که افزایش قیمت در بازار املاک و مستغلات به خاطر کاهش ناترازی بانک‏ها و حل مشکل بانک‏ها، منجر به تورم بیشتر قیمتی در حوزه مسکن و سایر املاک و مستغلات شود و در نتیجه، کاهش مشکلات بانک‏ها به قیمت بحران بیشتر در بازار املاک انجام شود.