تداوم رکود تورمی

گروه مسکن- بازار مسکن طی پنج‌سال گذشته تحت‌تاثیر عوامل مختلف اقتصادی، اجتماعی و سیاسی با فراز و نشیب‌های فراوانی همراه بوده است. یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های این دوره، تداوم رکود تورمی بوده است؛ شرایطی که در آن، قیمت مسکن به‌طور مداوم افزایش یافت، اما معاملات و تقاضای موثر در بازار با کاهش روبه‌رو شد. این وضعیت نه‌تنها باعث کاهش قدرت خرید مردم شده است، بلکه دسترسی خانوارها به مسکن مناسب را نیز دشوارتر کرده است.
از اسفندماه سال گذشته، روند افزایش قیمت‌ها شدت بیشتری گرفته و موجب شده است تا هزینه مسکن سهم بالاتری از سبد هزینه خانوار را به خود اختصاص دهد. این افزایش قیمت، به‌ویژه در بازار اجاره، قشر آسیب‌پذیر جامعه یعنی اجاره‌نشینان را در شرایط دشوارتری قرار داده است.
تورم یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر بوده است. کاهش ارزش پول ملی و افزایش هزینه ساخت‌وساز باعث شده تا قیمت تمام‌شده مسکن برای سازندگان افزایش یابد و این افزایش هزینه به خریداران و مستاجران منتقل شود.
یکی دیگر از عوامل افزایش قیمت مسکن، رشد چشمگیر قیمت زمین و مصالح
ساختمانی است.
به‌عنوان مثال، قیمت فولاد، سیمان و سایر مصالح طی این مدت چندین برابر شده است که این امر به‌طور مستقیم بر قیمت نهایی واحدهای مسکونی تاثیر گذاشته است. از سویی باوجود تلاش دولت‌ها برای کنترل بازار مسکن، نبود سیاست‌های منسجم و پایدار در این حوزه، از جمله ساخت مسکن انبوه و تسهیل در دسترسی مردم به تسهیلات ارزان‌قیمت، به بحران دامن زده است.
شرایط اقتصادی ناپایدار و پیش‌بینی افزایش قیمت‌ها در آینده نیز باعث شده است تا بسیاری از سرمایه‌گذاران، بازار مسکن را به‌عنوان محلی برای حفظ ارزش دارایی‌های خود انتخاب کنند. این امر منجر به رشد تقاضای سرمایه‌ای و افزایش حباب قیمتی شده است.
تاثیر افزایش قیمت‌ها بر اجاره‌نشینان
اجاره‌نشینان به‌عنوان آسیب‌پذیرترین گروه در بازار مسکن، بیشترین فشار را از افزایش قیمت‌ها متحمل شده‌اند. با افزایش مداوم اجاره‌بها، بسیاری از خانواده‌ها مجبور شده‌اند بخش بیشتری از درآمد خود را به تامین هزینه مسکن اختصاص دهند. این امر به کاهش توانایی آنها در تامین سایر نیازهای اساسی منجر شده است.
بسیاری از اجاره‌نشینان به‌دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره‌های بالا، به مناطق دورافتاده‌تر و خانه‌هایی با کیفیت پایین‌تر مهاجرت کرده‌اند. این موضوع به کاهش کیفیت زندگی آنها و افزایش آسیب‌های اجتماعی منجر شده است.
از سویی در شرایط تورمی، مالکین تمایل بیشتری به انعقاد قراردادهای کوتاه‌مدت دارند تا بتوانند اجاره‌بها را با سرعت بیشتری افزایش دهند. این امر به نااطمینانی اجاره‌نشینان دامن زده و آنها را مجبور به نقل‌مکان‌های متعدد کرده است.
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با چالش‌های زیادی روبه‌رو بوده است که مهم‌ترین آن، تداوم رکود تورمی است. در چنین شرایطی، اجاره‌نشینان به‌عنوان آسیب‌پذیرترین قشر، بیشترین فشار را متحمل شده‌اند. برای بهبود وضعیت، نیازمند اجرای سیاست‌های حمایتی موثر، افزایش تولید مسکن و تنظیم قوانین به نفع اقشار کم‌درآمد هستیم. اقدامات جدی در این زمینه می‌تواند از تشدید بحران جلوگیری کرده و مسیر دستیابی به یک بازار مسکن پایدار و عادلانه را هموار کند.
ضرورت تدوین برنامه‌های مسکنی دولت
در راستای بررسی وضعیت بازار مسکن، سید منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نظام بانکی کشور در حال‌حاضر با ناترازی بسیار بالایی مواجه است، بر همین اساس نسبت به اعطای تسهیلات برای ساخت مسکن امتناع می‌کنند، گفت: برخی شاخص‌ها و متغیرهای کلان کشور در بازار مسکن تاثیر می‌گذارند، به‌عنوان مثال در سال‌جاری عده زیادی افراد منتظر انتخابات ریاست جمهوری دولت چهاردهم بودند زیرا فعالان بازار مسکن با استناد به این متغیرها در این بازار رفتار می‌کنند.
او ادامه داد: زمانی‌که انباشت انتظار در بازار مسکن به تعادل برسد، چهره واقعی خود را نشان خواهد داد زیرا میزان تقاضای هیجانی مسکن افزایش می‌یابد، به عبارت دیگر بازار مسکن دچار شوک اقتصادی می‌شود و براساس میزان تقاضایی که در بازار شکل می‌گیرد، قیمت ملک مجددا در بازار به صورت کاذب دچار نوسان و افزایش خواهد شد.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه اگر هدف‌گذاری جدی برای کنترل بازار مسکن لحاظ شود، قطعا از بازارهای موازی دیگر تاثیر نمی‌پذیرد، افزود: اگر در بازار مسکن به‌درستی سیاستگذاری شود، بی‌شک افزایش قیمت سکه، دلار و طلا تاثیری در این بازار به‌جا نخواهد گذاشت. عدم اجرای برنامه دقیق و سیاست‌های قابل اجرا در بازار مسکن موجب تشدید بحران و التهاب‌ها در این بازار خواهد شد و از سوی دیگر با انباشت انتظار برای خرید ملک موجب تداوم رشد قیمت مسکن می‌شود.
سهم 13درصدی اقتصاد مسکن از اقتصاد ملی
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: دولت باید هرچه سریع‌تر برنامه‌های مسکنی خود را تدوین کند، تا بتواند قدرت کنترل کردن بازار مسکن را در دست بگیرد. همان‌طورکه واضح است بازار مسکن تاثیر بسیار بالای ریالی دارد و حدود ۱۱ تا ۱۳‌درصد از اقتصاد ملی کشور را صنعت ساختمان و بازار ملک و املاک تشکیل می‌دهد.
غیبی با اشاره به اینکه اگر بازار مسکن به حال خودش رها شود، سونامی و موج شدیدی از آسیب‌ها را بر اقتصاد کلان کشور خواهد داشت، به مهر گفت: بازار مسکن هم‌اکنون در رکود قرار دارد و رفتار بازیگران به‌گونه‌ای نیست که این بازار از حالت رکود خارج شود و سمت رونق معامله مسکن حرکت کند. روند بازار مسکن از دولت سیزدهم تا به امروز تغییری نکرده و هیچ‌کدام از سامانه‌هایی که دولت برای کنترل این بازار راه‌اندازی کرده، درمان درد بازار مسکن نیست.
بنگاه‌داری بانک‌ها در بازار مسکن
سیدمنصور غیبی تصریح کرد: دولت باید ملک‌هایی که در اختیار نهادهای دولتی به‌ویژه بانک‌ها است را به بازار مسکن تزریق کند، تا میزان زمین یا مسکن و عرضه و تقاضا تعادل داشته باشد. البته بانک‌ها در حوزه مسکن وام نمی‌دهند زیرا با توجه به کاهش نرخ سود وام مسکن از ۲۳‌درصد به ۱۸‌درصد رغبت بانک‌ها را برای سرمایه‌گذاری در حوزه ملک و آپارتمان کاهش داده است.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه بانک‌ها بنگاه‌داری می‌کنند، ادامه داد: طی یک دهه اخیر بانک‌ها به سپرده مشتریان خود تا متوسط ۳۰‌درصد سود بانکی دادند و با سپرده‌ها حجم زیادی ملک و املاک خریداری کردند، این روند نقطه‌عطفی برای گرانی مسکن بود، به عبارت دیگر سیاست گران شدن ملک در پی خرید مسکن توسط بانک‌ها در کشور شکل گرفت.
او تاکید کرد: طبق آمار رسمی سایت کودال منتهی به سال ۱۳۹۹، در داخل ایران حدود ۳۷‌میلیون مترمربع دارایی زمین و ملک آپارتمان‌های بانک‌ها است، در انتهای سال ۱۳۹۳ براساس ماده ۶۷ قانون رفع موانع ارتقای نظام مالی، بانک‌ها مقرر شدند تا در سه سال و طی هر سال ۳۳‌درصد دارایی‌های خود را از جمله ملک، زمین و مازاد را واگذار کنند که در این زمینه هیچ اتفاقی رخ نداد.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: علاوه‌بر ناترازی که هم‌اکنون در بازار مسکن به چشم می‌خورد، یک ناترازی دیگر در عملکرد بانک‌ها به‌ویژه بانک مرکزی وجود دارد که اخیرا رییس بانک مرکزی هم در راستای تسهیلات مسکن اعلام کرد که اگر تسهیلات بخش مسکن را پرداخت کنیم، تورم‌زا خواهد بود.
غیبی یادآور شد: در حال حاضر بیشتر پاساژهای نوساز توسط بانک‌ها انجام می‌شود، در نتیجه بنگاه‌داری بانک‌ها موجب آسیب‌رساندن به بازار مسکن خواهد شد. دولت نباید در حوزه مسکن شعاری برخورد کند و باید آنچه با واقعیت تطابق دارد را مورد بررسی قرار دهد و عوامل ناترازی در حوزه بازار مسکن را شناسایی کند تا این بازار به سمت رونق جهش یابد.