ترمز اجاره‌بها کشیده می‌شود؟

گروه مسکن- با ارائه بسته جدید ارزی دولت و راه‌اندازی بازار ثانویه واکنش مثبتی از بازار خرید و فروش دریافت شد و دلار تا این لحظه در کانال ۹ هزار تومان قرار دارد‌. اصلاح سیاست‌های ارزی به عنوان اولین عامل برای جلوگیری از ضربات رکودزا در بخش مسکن عمل می‌کند‌. تجربه نشان داده هرگاه بازار ارز دچار التهاب شده بخش مسکن نیز هرچند به ورطه رکود کشیده شده از بازارهای موازی تاثیر گرفته است‌. امسال اما یک اشتباه در سرکوب ارزی و تلاش بی‌حاصل برای کنترل آن در محدود ۴۲۰۰ تومان به جهش بیشتر قیمت‌ها از یک سو و ایجاد رانت از سوی دیگر منجر شد‌. در این شرایط فعالان بازار مسکن تلاش کردند خود را با انتظارات تورمی تطبیق دهند‌.
کارشناسان معتقدند کاهش نرخ ارز در صورتی که بر کاهش قیمت برخی از نهاده‌های ساختمانی اثر مستقیم داشته باشد، می‌تواند با متعادل کردن قیمت تمام شده تولید مسکن، منجر به افت قیمت مسکن شود‌ در حالی که بسیاری از سیاستگذاران حوزه مسکن اثرگذاری نوسانات بازارهای ارز و سکه بر جهش قیمتی مسکن را توجیه‌پذیر نمی‌دانند، برخی مسوولان بخش اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی، افزایش قیمت مسکن در ماه‌های گذشته را ناشی از تلاطمات ارزی
معرفی کردند‌.
پروانه اصلانی، معاون مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی هفته گذشته در گفت‌وگو با مهر درباره اثرگذاری بازار مسکن از بازارهای موازی اظهار کرد‌: دیدگاهی که مخالف برهم‌کنشی قیمت ارز بر مسکن است، از جایی ناشی می‌شود که برخی معتقدند مسکن کالایی است که نهاده‌های به کار رفته در آن وارداتی نیست و در داخل تولید می‌شود؛ بنابراین تحت تاثیر نرخ ارز قرار نمی‌گیرد‌. این در حالی است که قیمت مسکن، هم به لحاظ وارداتی بودن برخی نهاده‌های آن و هم از نظر سرمایه‌ای بودن، تحت تاثیر نوسانات ارزی قرار می‌گیرد‌.
با این توصیف، با آغاز روند کاهشی نرخ ارز در پی اعلام سیاست‌های جدید ارزی دولت، این سوال پیش می‌آید که آیا قیمت مسکن نیز کاهش خواهد یافت یا خیر؟ بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند اگر این روند کاهشی ارز، سبب کم شدن قیمت تمام شده تولید مسکن از طریق ارزان‌تر شدن نرخ نهاده‌های ساختمانی شود، نرخ مسکن نوساز را در روند ثابتی نگه می‌دارد‌.
عبده‌تبریزی‌: اثرگذاری مستقیم نوسانات ارز بر بازار مسکن تصور اشتباهی است
حسین عبده‌تبریزی مشاور وزیر راه‌و‌شهرسازی در تامین مالی در گفت‌وگو با خبرنگار مهر درباره اثرگذاری کاهش قیمت ارز بر قیمت مسکن اظهار کرد‌: درک بازار این است که مردم فکر می‌کنند قیمت زمین و مسکن هم با قیمت ارز باید بالا و پایین شود‌. درست است که وقتی قیمت ارز بالا می‌رود، قیمت برخی دیگر از کالاها از جمله مسکن هم افزایش می‌یابد اما باید توجه کنیم زمین و مسکن کالای قابل معامله و خرید و فروش نیست‌.
وی ادامه داد‌: با بالا و پایین شدن قیمت دلار، قیمت خودرو هم دچار نوسان می‌شود چون خودرو کالاهایی است که می‌توان آن را وارد یا صادر کرد‌. اما زمین و مسکن کالاهایی هستند که واردات و صادرات ندارند‌.
عبده‌تبریزی افزود‌: بنابراین این توقع که قیمت زمین و مسکن عینا با بالا و پایین شدن قیمت ارز، از آن تقلید کند، به نظر من تصور درستی نیست‌. اینگونه نیست که اگر نرخ ارز دو برابر شود، قیمت مسکن هم دو برابر می‌شود‌.
مشاور وزیر راه‌و‌شهرسازی یادآور شد‌: وقتی نرخ ارز افزایش می‌یابد، قیمت آن بخش از مصالح ساختمانی که به ارز وابسته است افزایش می‌یابد، قیمت مسکن هم کمی افزایش می‌یابد اما نه به همان نسبت تغییرات قیمت دلار‌.
تیمور رحمانی‌: جذابیت بازار ارز کم شود، مسکن گران‌تر
خواهد شد
تیمور رحمانی عضو هیات علمی دانشگاه تهران در گفت وگو با مهر درباره برهم‌کنشی ارز و مسکن تصریح کرد‌: کاهش نرخ ارز بر قیمت مسکن تاثیر معکوس دارد به این معنا که افزایش نرخ ارز سبب گران‌تر شدن مسکن می‌شود‌.
وی ادامه داد‌: قیمت مسکن کمی قبل از آغاز نوسانات ارزی، افزایش خود را از آذرماه سال قبل شروع کرده بود؛ گران‌تر شدن مسکن به دلیل رشد نقدینگی است که سبب «هُل دادن» قیمت‌ها به سمت
بالا می‌شود‌.
این اقتصاددان گفت‌: مسکن در آغاز راه افزایش قیمت‌ها بود که شرایط اقتصاد کشور باعث شد بخش زیادی از نقدینگی به سمت بازار سکه و ارز هجوم بیاورد، و اتفاقا هم رشد قیمت و هم تعداد معاملات مسکن تا حدودی متوقف شد‌. حال که خیلی‌ها از سکه و ارز به عنوان بازارهای سودده ناامید می‌شوند، به بازارهای سهام و مسکن رو می‌آورند‌. بنابراین باید در انتظار رشد قیمتی سهام و مسکن باشیم‌.
گرانی مسکن به خاطر رشد نقدینگی بود نه افزایش نرخ ارز
وی توضیح داد‌: وقتی نرخ ارز افزایش می‌یابد، از طریق افزایش هزینه‌های تولید بر قیمت مسکن هم اثر گذاشته و قیمت مسکن بالا می‌رود‌. ازآنجایی که این افزایش قیمت، عمدتا به واحدهای مسکونی جدید تعلق می‌گیرد، درنتیجه گرانتر شدن مسکن ارتباطی به افزایش مصالح و نهاده‌های ساختمانی ندارد لذا افزایش تقاضاست که سبب گرانی مسکن می‌شود‌.
به گفته استاد اقتصاد دانشگاه تهران، با توجه به اینکه افزایش تقاضای خرید مسکن، از افزایش نقدینگی سرچشمه می‌گیرد، حال اگر راه این نقدینگی از ورود به ارز و سکه متوقف شود خود به خود مسکن را جایگزین می‌کند‌.
رحمانی افزود‌: کار چندانی نمی‌توان برای مقابله با حرکت نقدینگی به سمت مسکن و در نتیجه گران‌تر شدن آن انجام داد. بهتر هم هست که جلوی آن را نگیریم، چون حرکت نقدینگی به سمت مسکن بهتر از حرکت آن به سمت ارز و سکه است‌.
وی با اشاره به افت شدید سرمایه‌گذاری در مسکن طی چند سال گذشته گفت‌: کاهش سرمایه‌گذاری در مسکن می‌تواند در آینده اجاره‌بها را به شدت تحت تاثیر قرار دهد بنابراین شاید حرکت نقدینگی به سمت مسکن کمک کند تا حدودی سرمایه‌گذاری در این بخش از نظر ساخت و ساز هم بیشتر شود‌.