تسهیلات بانکی مشکل اصلی ایرانی‌ها

| سعید کاکاآقازاده | در بسیاری ازکشورها برای خرید، اجاره و رهن مسکن دولت‌ها شرایط مساعدی را برای مردم فراهم می‌کنند تا از طریق بانک‌ها با گرفتن وام کمبود مالی خود را تامین کنند. به همین منظور متقاضیان مسکن برای آنکه بتوانند قدرت خرید خود را بالا ببرند از منابع مالی بانک‌ها استفاده خواهند کرد. در کشورهای پیشرفته شرایطی وجود دارد که برای تهیه مسکن ۷۰ درصد مردم خرید مسکن خود را با گرفتن تسهیلات بانکی انجام می‌دهند و برای رسید به این مقصد کمتر از سرمایه خود هزینه می‌کنند. از سوی دیگر به علت آنکه خرید مسکن در ایران در مقایسه با دیگر کشورها گران‌تر تمام می‌شود از این رو متقاضیان کمتری برای خرید مسکن نسبت به دیگر کشورها وجود دارد.
شرکت مدیریت هزینه زندگی در لندن به نام «اکسپاتیستان»، قیمت خرید مسکن در ایران را با تعدادی از کشورها این چنین مقایسه کرده است. براساس این گزارش، قیمت مسکن در شهر استانبول پایتخت اقتصادی ترکیه بهترین خانه مبله نوساز با تجهیزات تلویزیونی و با شاخص‌های ضدزلزله ۱۰۰۰ لیر ترکیه یعنی با قیمت فعلی لیر ترکیه در بازار ایران حدود یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان با تمامی تجهیزات است. همچنین در شهر آنکارا پایتخت ترکیه، قیمت مسکن ۱۵۳ درصد از میانگین قیمت مسکن در تهران کمتر است. میانگین قیمت هر متر مسکن نوساز، مبله در بهترین منطقه هند تنها ۹/۱۷ هزار روپیه است در ضمن میانگین قیمت مسکن در تهران ۲۳۱ درصد گران‌تر از شهر دهلی نو پایتخت هند است. میانگین قیمت مسکن در مناطق لوکس شهر مونیخ ۹۶۷ یورو در هر متر مربع است که ۲۶ درصد ارزان‌تر از شهر تهران است. قیمت هر متر آپارتمان نوساز مبله در شهر مادرید اسپانیا در بهترین منطقه این شهر ۴۲۲ یورو است در این بین قیمت مسکن در منطقه شمالی تهران ۱۳۴۷ یورو است.
میانگین قیمت مسکن در شهر ناپل در منطقه مناسب مبله و نوساز و تجهیزات تلویزیونی، هر متر مربع ۴۵۷ یورو است درحالی که میانگین قیمت مسکن در تهران از شهر بندری و زیبای ناپل ۳۹ درصد گران‌تر است. میانگین قیمت مسکن در شهر بندری مارسی فرانسه هر متر خانه مبله، نوساز و با تجهیزات تلویزیونی ۳۷۱ یورو در هر متر مربع است همچنین قیمت مسکن در کالیفرنیا در مقایسه با تهران ۶۰ درصد ارزان‌تر است.
گرچه قیمت مسکن در ایران نسبت به بعضی از کشورها گران‌تر تمام می‌شود اما با این حال هنوز اشخاصی هستند برای آنکه بتوانند سرپناهی برای خود و خانواده‌شان داشته باشند به دنبال منابع مالی می‌گردند تا درصورت امکان به جای آنکه اجاره‌نشین باشند بتوانند خانه‌ای هرچند کوچک برای خود خریداری کنند.
از طرفی در مسایل کلانشهری آنچه بیشتر ذهن مردم را درگیر کرده است بازار مسکن از جمله قیمت خرید و فروش، رهن و اجاره است به همین منظور در شرایط فعلی علاقه‌مندان به خرید مسکن ترجیح می‌دهند بیشتر از منابع بانکی استفاده کنند. از سوی دیگر پرداخت وام مسکن به متقاضیان برای رفع مشکلات مالی آنها اقدامی مثبت است اما باید توجه داشت که برای جلوگیری از هرگونه مشکلی برای دریافت وام لازم است تا بسترهای مناسب آن فراهم شود. علاوه براین طی سالیان گذشته قرار براین بوده تا بخشی از منابع بانکی برای تهیه مسکن به طبقات متوسط یا پایین‌تر جامعه اختصاص پیدا کند تا آنها برای خرید مسکن دچار مشکل نشوند اما این منابع به درستی به این بخش اختصاص پیدا نکرد. به عنوان مثال می‌توان به ساخت مسکن مهر که قرار بود ارزان‌تر به دست مردم برسد اشاره کرد.
پیشتر سیدمحمود فاطمی عقدا، معاون وزیر راه‌وشهرسازی در خصوص دلایل افزایش هزینه ساخت در برخی از پروژه‌های مسکن مهر گفته بود: ساختمان‌های بلند مرتبه جزو ساختمان‌هایی هستند که هزینه ساخت آنها بیش از ۳۰۰ هزار تومان تمام می‌شود به همین علت افزایش هزینه ساخت منجر به این شد که دولت در برخی از پروژه‌ها قیمت‌ها را از متری ۳۰۰ هزار تومان بیشتر در نظر بگیرد تا پیمانکاران با مشکلی در تامین هزینه‌ها روبه‌رو نشوند همچنین افزایش هزینه در برخی از نقاط کشور موجب شده است که قیمت ساخت مسکن مهر در این شهرها با کمی افزایش روبه‌رو شود و قیمت تمام شده را افزایش دهد.
قیمت مسکن در برخی از مناطق تهران
اما تمام موارد ذکر شده نشان می‌دهد هنوز به درستی مشخص نیست که چرا در کشور تزریق منابع مالی به بخش مسکن نتیجه‌ای عکس داشته است همچنین تدابیری که از سوی متولیان مسکن تاکنون ارایه شده نتوانسته جلوی سیر صعودی افزایش قیمت مسکن را بگیرد و بسیار طبیعی است که با افزایش قیمت مسکن، قیمت اجاره و رهن نیز افزایش پیدا کند. براساس بررسی سامانه املاک و مستغلات کشور، منطقه یک گران‌ترین و منطقه ۲۰ تهران ارزان‌ترین مناطق برای خرید مسکن بوده است به طوری که اختلاف قیمت واحدهای مسکونی در این دو منطقه هر متر مربع حدود دو تا سه میلیون تومان است.
البته باید به این موضوع نیز توجه داشته باشیم که در نقاط مختلف تهران افزایش قیمت‌ها را داشته‌ایم به طوری که در ابتدای سال‌جاری ما شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن بودیم که قابل مقایسه با سال‌های گذشته نیست همچنین براساس اطلاعات سیستم سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع زمین ساختمان‌های مسکونی کلنگی که در بنگاه‌های معاملات انجام گرفته است نزدیک به یک میلیون و ۶۵۰ هزار تومان بوده که به نسبت سال گذشته ۲/۴ درصد افزایش داشته است.
همچنین متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع زیربنای خانه‌های مسکونی در تهران، یک میلیون و ۹۲۹ هزار تومان بوده که نسبت به سال گذشته ۵/۷ درصد افزایش داشته است در ضمن باید خاطرنشان کرد، در میان مناطق ۲۲گانه تهران متوسط قیمت خرید یک متر بنای مسکونی در منطقه یک حدود سه میلیون و ۱۴۴ هزار تومان و در منطقه ۲ تهران حدود یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است البته احتمال آن می‌رود قیمت‌های اعلام شده مسکن در شرایط فعلی دوباره دچار تغییر شود.
مشکل وام مسکن کجاست
گرفتن وام از بانک‌ها در شرایط فعلی کار چندان راحتی نیست و هر بانکی برای خرید مسکن حاضر به پرداخت وام نیست به این علت که وضعیت ناپایداری همیشه در بازار مسکن وجود داشته و این امر باعث شده تا بانک‌ها با احتیاط بیشتری برای پرداخت وام به متقاضیان اقدام کنند از طرفی این ناپایداری در بازار مسکن خواسته و ناخواسته متاثر از موضوعات مختلفی بوده است که بخشی از آن به نحوه مدیریت مربوط می‌شود و بخش دیگر به مسایل سیاسی برمی‌گردد که باعث می‌شود تا بازار مسکن متزلزل از جو روانی شود، لازم به ذکر است در زمانی که دولت تصمیم گرفت از طریق بانکی مبلغ ۱۸ میلیون وام برای خرید مسکن در اختیار متقاضیان قراردهد یکی از مشکلاتی که بعد از تزریق این منابع به وجود آمد، همزمان شد با افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها که این موضوع باعث شد تا توان خرید مردم نیز کاهش پیدا کند به همین دلیل میزان ارایه وام بانکی در عمل تفاوت زیادی با قیمت مسکن پیدا کرد از طرفی وقتی تعداد متقاضی برای دریافت وام زیاد شد بانک‌ها محدودیت‌هایی برای پرداخت تسهیلات اعمال کردند که باعث شد تا وام به دست متقاضیان واقعی نرسد.
در حال حاضر به دلیل مشخص نبودن آنکه چه کسانی متقاضی واقعی وام بانکی هستند ممکن است تا وام به دست اشخاصی برسد که تنها برای سود به دنبال چنین وام‌هایی خواهند بود در ضمن اشخاصی هستند که وام شما را با دو میلیون تومان بیشتر خریداری می‌کنند و بعد با شرایط خاصی به کسانی که نیاز دارند می‌فرشند از آنجایی که تزریق منابع مالی به بخش مسکن نتوانسته تا به اهداف خود برای تامین مسکن مناسب به خصوص برای اقشار متوسط دست پیدا کند به نظر می‌آید برای رفع مشکلات مسکن دولت باید منابع مالی بیشتری را در اختیار بانک‌ها قرار دهد.