تشدید انحراف از تقاضای بازار مسکن

گروه مسکن- بر اساس گزارش تازه بانک مرکزی در ۱۰ ماه سال‌جاری تقاضای خرید مسکن مهم‌ترین عامل مراجعه به بانک برای دریافت وام بوده است. در میان بخش‌های مختلف اقتصادی، مسکن تنها بخشی است که تقاضای مصرفی در آن انگیزه زیادی برای دریافت وام در مقایسه با سایر اهداف ایجاد کرده ‌است. بر مبنای گزارش بانک مرکزی حدود ۴۴ درصد از تسهیلات پرداختی به این بخش صرف خرید مسکن از سوی متقاضیان شده‌ است‌ در حالی که در ۱۰ ماه سال‌جاری ماهانه به‌طور میانگین دو هزار میلیارد تومان تسهیلات برای خرید مسکن در کشور پرداخت شده ‌است. در همین حال تسهیلات تقاضا شده از سویی عرضه مسکن در دوره یاد شده حدود یک‌چهارم این رقم بوده‌ است. تامین سرمایه در گردش، جز بخش مسکن، در سایر بخش‌ها بیشترین سهم را از نظر تعداد و ارزش تسهیلات پرداختی به خود اختصاص داده ‌است. با این وجود بررسی‌ها نشان می‌دهد بانک‌ها نه تنها نقش اساسی خود در تامین و تجهیزات منابع ساخت و خرید مسکن را از دست داده‌اند که خود به عاملی برای گرانی و رکود بیشتر بازار مسکن تبدیل شده‌اند‌.
در دی‌ماه امسال میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود که رشد ۹۱ درصدی را نسبت به دی‌ماه سال ۱۳۹۶ نشان می‌دهد. سرعت افزایش ماهانه قیمت‌ها از حدود ۹ به ۲ درصد رسیده اما خانه آن‌قدر گران شده که متقاضیان واقعی در بازار، انگشت‌شمار شده‌اند.
بسیاری از مردم منتظر کاهش یا حداقل ثبات قیمت مسکن هستند این در حالی است که کارشناسان، مهم‌ترین عامل پایین آوردن قیمت مسکن را افزایش ساخت‌و‌ساز، به خصوص در خانه‌های کوچک‌متراژ عنوان می‌کنند.
در حال حاضر سالانه ۳۲۰ هزار واحد مسکونی در ایران تولید می‌شود در حالی که نیاز سالانه کشور یک میلیون واحد است. سازندگان می‌گویند با وجود مجوز شورای پول و اعتبار به تمامی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات ۱۸ درصدی ساخت، اغلب بانک‌ها یا از پرداخت این وام خودداری می‌کنند یا با یک فرمول پیچیده، آن‌قدر نرخ بهره را بالا می‌برند که سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز، توجیه اقتصادی خود را از دست می‌دهد.
در حالی که طی سال‌های گذشته نقدینگی بانک‌ها چند برابر شده است اما منابع بانک‌ها صرف ساخت و سازهای خود بانک و سرمایه‌گذاری از طریق احداث مراکز تجاری و اداری، مال‌ها و ملک‌ها می‌شود. این در حالی است که مهم‌ترین نیاز بازار مسکن در شرایط فعلی سیاستگذاری برای احداث واحدهای کم‌متراژ و اقتصادی است.
به گفته دبیر کانون انبوه‌سازان، یکی از عوامل رکود تورمی در بازار مسکن سیستم بانکی است که به رونق ساخت‌و‌ساز کمک چندانی نمی‌کند. فرشید پورحاجت همچنین معتقد است پیش‌فروش به عنوان مهم‌ترین ابزار تامین مالی سازندگان غل و زنجیر شده است. او بیان می‌کند: تسهیلاتی که در حوزه تولید مسکن پرداخت می‌شود کمترین ریسک را از نظر اقتصادی دارد‌ چرا که ضمانت‌ها به صورت کاملا مشخص از سوی بانک‌ها دریافت می‌شود. اما متاسفانه با وجود تزریق منابع بسیار خوبی که از محل بازگشت ۵۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن مهر صورت گرفته، این منابع به حوزه مسکن اختصاص نیافته و حتی به استناد قانون ساماندهی که باید هزار میلیارد تومان به حوزه مسکن داده شود محقق نشده است.
پورحاجت با بیان اینکه در شرایط جنگ اقتصادی، عملا بخش تولید از همه طرف محاصره شده است، می‌گوید: ابزارهای مالی را بسته‌اند و این عملکرد، مخاطره افتادن ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را در پی داشته است.
انبوه‌سازان نیز انگیزه خود را برای بازگشت به بازار مسکن از دست داده‌اند که یک تهدید بزرگ برای اقتصاد کشور محسوب می‌شود. بانک‌ها نگاه صحیحی به حوزه تولید مسکن ندارند. وقتی هم که تلاطم در بازار مسکن رخ می‌دهد به اشتباه، انگشت اتهام را به سمت سوداگران می‌گیرند.
در این شرایط دولت برای جبران بدهی‌های بانک عامل مسکن تمهیداتی را در بودجه سال آینده کشور گنجانده که به عقیده کارشناسان کارایی لازم را ندارد. نایب رییس کمیسیون عمران مجلس در روزهای اخیر از افزایش پنج هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن خبر داده است.
سید ابوالفضل موسوی بیوکی می‌گوید: در شرایط کنونی باید افزایش سرمایه بانک‌های مرتبط با مسکن یکی از اولویت‌های مجلس و دولت باشد. البته مجلس در لایحه بودجه سال ۹۸ اعتباری بالغ بر پنج هزار میلیارد تومان را برای کاهش بدهی‌های بانک مسکن به بانک مرکزی در نظر گرفته است. از آنجا که اکثر بدهی‌های بانکی در بخش مسکن مربوط به خط اعتباری مسکن مهر با سود ۵/۳ درصد است انگیزه کافی برای پرداخت این بدهی‌ها وجود ندارد.
بر اساس اعلام بانک مرکزی در دی ماه سال جاری تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۶۷۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴/۱ و ۶/۶۴ درصد کاهش را نشان می‌دهد. همچنین در ماه مورد نظر متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه گذشته ۵/۲ درصد و ماه مشابه سال قبل ۸/۹۰ درصد افزایش یافته است.