تشدید نابسامانی مسکن

گروه مسکن- بازار مسکن طی چند دهه اخیر با معضل جدی ناترازی بین عرضه و تقاضا مواجه بوده است. این مشکل نه‌تنها منجر به افزایش شدید قیمت مسکن شده بلکه منجر به عدم دسترسی بسیاری از افراد به سرپناه مناسب نیز شده است.
بسیاری از سیاست‌های دولت‌ها در زمینه مسکن به جای حل مشکلات ساختاری، تنها به‌صورت مقطعی و کوتاه‌مدت برای کنترل قیمت‌ها یا افزایش تولید مسکن به کار گرفته شده‌اند. به عنوان مثال، پروژه‌های مسکن مهر و طرح ملی مسکن باوجود وعده‌های زیاد نتوانسته‌اند به‌طور پایدار و موثر، توازن بین عرضه و تقاضا را برقرار کنند.
تورم مزمن در اقتصاد ایران یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن است. با افزایش قیمت مواد اولیه ساختمانی و بالا رفتن هزینه‌های ساخت، قیمت مسکن نیز به‌طور فزاینده‌ای افزایش یافته است. از سوی دیگر، نقدینگی بالای موجود در جامعه به‌جای هدایت به سمت سرمایه‌گذاری‌های تولیدی، وارد بازار مسکن شده و به رشد حباب‌گونه قیمت‌ها دامن زده است.
توسعه ناهماهنگ و پراکنده در شهرهای بزرگ مانند تهران و اصفهان باعث شده تا تمرکز تقاضا برای مسکن در مناطق خاصی بیشتر شود. این تمرکز باعث شده که در برخی مناطق مسکن به شدت گران شود در حالی که مناطق دیگر با کمبود تقاضا مواجه هستند.
افزایش جمعیت و به‌ویژه جوانان در سن ازدواج، نیاز به مسکن را به‌شدت افزایش داده است، همچنین تغییر ساختار خانوارها و افزایش تعداد خانوارهای تک‌نفره و کم‌جمعیت، تقاضای بیشتری برای واحدهای مسکونی کوچک ایجاد کرده است که به‌درستی پاسخ داده نشده‌اند.
پیامدهای ناترازی عرضه و تقاضا و راهکارهای موجود
نخستین و مهم‌ترین پیامد ناترازی عرضه و تقاضا، افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن است که باعث شده بسیاری از افراد به‌ویژه جوانان و اقشار کم‌درآمد، توانایی خرید یا حتی اجاره مسکن را نداشته باشند.
قیمت‌های بالا باعث شده‌اند که بسیاری از خانوارها به مناطق حاشیه‌ای شهرها نقل مکان کنند و در مناطق نامناسب از نظر زیست‌محیطی و اجتماعی ساکن شوند. این مساله به‌طور مستقیم منجر به افزایش نابرابری و گسترش حاشیه‌نشینی شده است.
به دلیل عدم توانایی جوانان در تهیه مسکن مستقل، نرخ ازدواج کاهش یافته و بسیاری از جوانان ناچار به زندگی با والدین خود هستند. این موضوع علاوه بر پیامدهای اقتصادی، آثار منفی اجتماعی و روانی را نیز به همراه دارد.
دولت‌ها باید به جای ارائه طرح‌های مقطعی و کوتاه‌مدت، سیاست‌های پایدار و ساختاری برای حل مشکلات بازار مسکن تدوین کنند. این سیاست‌ها باید بر پایه مطالعات علمی و با توجه به نیازهای واقعی بازار تدوین شوند.
کنترل تورم و هدایت نقدینگی به بخش‌های تولیدی می‌تواند به کاهش فشار بر بازار مسکن کمک کند. این اقدام نیازمند اصلاحات اقتصادی و سیاست‌های پولی و مالی مناسب است.
برای کاهش فشار بر مناطق پرتقاضا، دولت‌ها باید توسعه متوازن شهری را در دستور کار قرار دهند و با فراهم کردن زیرساخت‌های مناسب، جذب جمعیت به مناطق کم‌تراکم‌تر را ترغیب کنند. تسهیلات مالی و اعتباری مناسب برای اقشار کم‌درآمد و جوانان می‌تواند دسترسی این افراد به مسکن را تسهیل کند. این تسهیلات باید به گونه‌ای طراحی شوند که امکان خرید یا اجاره مسکن در محدوده قیمت‌های قابل‌قبول را فراهم آورند.
بدون شک ناترازی عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایران یکی از مشکلات اساسی و ریشه‌دار این حوزه است که به دلایل مختلف اقتصادی، اجتماعی و سیاستگذاری به‌وجود آمده است. برای حل این مشکل، نیاز به اتخاذ سیاست‌های بلندمدت و پایدار، اصلاحات ساختاری در نظام اقتصادی و توجه به توسعه متوازن شهری است. در صورتی که دولت‌ها بتوانند اقدامات موثر و به‌موقعی در این زمینه انجام دهند، می‌توان امیدوار بود که بازار مسکن به تعادل برسد و دسترسی اقشار مختلف به سرپناه مناسب تسهیل شود.
افزایش جمعیت اجاره‌نشینان
هر چند دولت‌ها و مجالس مختلف طرح‌ها، لوایح و پیشنهادهایی برای رفع ناترازی مسکن در چند دهه گذشته مطرح و اجرایی کرده‌اند اما می‌بینیم که هر روز تقاضاهای بیشتری در بازار این کالا روی‌ هم تلنبار و متاثر از چالش‌های اقتصاد کلان کشور دسترسی به مسکن سخت و سخت‌تر می‌شود. اطلاعات تاریخ گذشته سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵ می‌گوید کشورمان با ۸۵‌میلیون جمعیت، ۲۷‌میلیون خانوار داشته که از میان این شمار 5/60درصد از خانوارها صاحبخانه و بیش از ۳۰‌درصد هم اجاره‌نشین بوده‌اند. با تغییر ترکیب جمعیت شهری و روستایی در هشت سال گذشته، این آمار دیگر به طور دقیق صادق نیست و پیش‌بینی‌ها حاکی از این است که جمعیت مستاجر بیشتر شده‌ به طوری که طبق اعلام مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی در اردیبهشت‌ماه امسال، در کلانشهر تهران بالغ بر ۵۱درصد از شهروندان مستاجرند و آمارهای مختلفی هم از کمبود ۵ تا ۷میلیون واحد مسکونی در کشور خبر می‌دهند.
هر چند آمار دقیقی که از نهاد رسمی منتشر شده باشد درباره ناترازی مسکن در کشور در دست نیست اما برای برآورد آمار تقریبی از میزان کسری مسکن، می‌توان به سراغ اسناد بالا دستی و تعداد مجوزهای صدور پروانه رفت. در مطالعات طرح جامع مسکن گفته شده که سالانه باید بیش از ۹۰۰‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود اما آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نشان‌دهنده آن است که میزان ساخت‌وساز در کشور از اواسط دهه‌۹۰ کاهشی بود و این روند نزولی همچنان در سال‌های بعدی هم ادامه پیدا کرده به طوری که متوسط صدور پروانه ساختمانی حدود ۴۰۰‌هزار واحد در سال بوده است. سال گذشته میزان صدور پروانه در تهران به کمترین میزان یعنی ۴۵‌هزار واحد رسید.
تکالیف قانون جهش تولید مسکن
قانون جهش تولید مسکن مصوب مجلس، دولت‌ها را مکلف کرده سالانه یک میلیون مسکن بسازند، همچنین طبق قانون برنامه هفتم توسعه دولت باید در پایان این برنامه پنج ساله، ۵‌میلیون واحد مسکونی ساخته باشد تا این کسری مسکن در کشور جبران شود.
براساس قانون برنامه هفتم باید طی پنج ‌سال تا پایان برنامه هفتم، یک‌میلیون و ۵۰۰‌هزار واحد مسکونی شهری، یک میلیون واحد مسکونی روستای‌، ۵۰۰هزار واحد مسکونی از طریق بازسازی بناهای بافت فرسوده و ناکارآمد شهری و ۲میلیون واحد مسکونی شامل سایر انواع احداث مسکن ساخته شود که در مجموع ۵‌میلیون واحد مسکونی می‌شود یعنی به طور متوسط سالانه یک میلیون واحد مسکونی باید ساخته شود. از مهم‌ترین وعده‌های دولت سیزدهم هم ساخت مسکن و اجرای قانون جهش تولید مسکن در قالب پروژه نهضت ملی مسکن بود که ساخت هر سال یک میلیون مسکن را در دستور کار قرار داد اما در نهایت اخیرا سرپرست معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی اعلام کرده تاکنون اراضی یک میلیون و ۴۰۰‌هزار واحد مسکونی نهضت ملی تامین شده و تا پایان سال آینده ۳۶۰‌هزار واحد نهضت ملی مسکن تحویل می‌شود بنابراین طرح جهش تولید مسکن یا نهضت ملی مسکن هم نتوانست که ناترازی مسکن در کشور را جبران کند. از دیگر راهکارهای میانبر برای جبران کسری مسکن و افزایش سرعت ساخت و عرضه مسکن به بازار، استفاده از ظرفیت چینی‌ها برای تامین مالی پروژه‌ها و واردات تکنولوژی‌های جدید صنعتی‌سازی به کشور است. هر چند در طول سه سال گذشته بارها درباره چانه‌زنی با چینی‌ها و نهایی شدن مذاکرات با آنها سخن به میان آمد اما تاکنون پای چین به صنعت ساختمان ایران باز نشده‌ است. آخرین بار رییس کمیسیون عمران مجلس اعلام کرد که اردیبهشت ماه قرار است چینی‌ها به طور رسمی وارد بازار مسکن ایران شوند اما چند ماه از این تاریخ اعلام‌شده گذشته و خبری از چینی‌سازی هم نیست. ایده بعید دیگری که اتفاقا به قانون هم تبدیل شده، دولتی‌سازی قیمت مسکن بود که در قالب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها به تصویب مجلس رسید. طبق این قانون قرار بر این شد دولت به قیمت‌گذاری مسکن ورود کند و قیمت مسکن به صورت منطقه‌ای از سوی دولت اعلام شود و هیچ مشاوره املاکی هم اجازه عقد قرارداد بالاتر از قیمت‌های اعلامی دولت نداشته باشد که البته می‌دانیم با قوانین پشتیبانی از حقوق مالکانه، تحقق این قانون چیزی شبیه رویاست. نمونه‌ای از اجرای این قانون؛ ایجاد محدودیت‌ برای پلتفرم‌ها و سکوهای اینترنتی برای معاملات مسکن است و هر از گاهی این سایت‌ها و پلتفرم‌ها به جرم قیمت‌سازی در بازار مسکن با انتشار آگهی‌های جعلی و عدم نظارت‌ها بر این آگهی‌ها مسدود می‌شوند اما قیمت‌سازی‌ها در فضای مجازی کنترل نشده است. اساسا فعالان و صاحب‌نظران این حوزه معتقدند که دولت‌ها امکان قیمت‌گذاری روی کالاهای ناهمگن را ندارند و هیچ تجربه موفقی هم در این‌باره در دنیا وجود ندارد.
دلسردی مردم نسبت به نوسازی
راهکار دیگری که سال‌هاست مطرح شده اما در حد همان حرف باقی مانده و در حال حاضر هم خبری از آن نیست، فروش متری مسکن در بازار سرمایه و بورس است. هر چند وقت یک بار مسئولی درباره ضرورت اجرای فروش متری مسکن در بورس حرف می‌زند و آن را راهکار خانه‌دار کردن مردم با سرمایه‌های خرد می‌داند اما خبری از اجرا نیست البته با وضعیت ریزش‌های شاخص بورس هم بعید است که از اجرای این ایده استقبال شود.
از دیگر راهکارهای پاسخ به صف طویل تقاضای مسکن که تمام دولت‌ها متعهد به اجرای آن بودند اما بخش خصوصی و مردم آن را پس می‌زنند، نوسازی بافت فرسوده بوده است. طبق اعلام مدیر عامل شرکت بازآفرینی شهری، در حال حاضر ۷۴‌هزار هکتار بافت فرسوده، ۵۹‌هزار سکونتگاه غیررسمی و حاشیه‌ای و ۳۲‌هزار بافت فرسوده تاریخی در کشور وجود دارد، همچنین در شهر تهران نیز ۴۵۰۰‌هکتار واجد شرایط نوسازی است. در مجموع ۱۹‌میلیون نفر ساکن بافت‌های فرسوده شهری هستند که معادل ۳۰‌درصد جمعیت شهری کشور را شامل می‌شود.
هر چند دولت گذشته بسته‌های تشویقی مختلف از جمله بسته 19بندی شامل مشوق‌های شهرسازانه و پرداخت تسهیلات نوسازی، ودیعه اسکان و حمایت از شهرداری‌ها و دعوت از انبوه‌سازان و سازندگان خرد در نظر گرفت تا بتواند تقاضا برای مسکن را در دل شهر پاسخ دهد و مانند تجربه مسکن مهر نیازی به الحاق حرایم شهری و ایجاد زیرساخت‌های شهری در پروژه‌های نهضت ملی مسکن فاقد از زیرساخت‌ها نباشد اما آمارهای تشکیل پرونده برای دریافت وام بانکی نوسازی بافت فرسوده نشان می‌دهد نه مالکان خانه در بافت فرسوده و نه سازندگان تمایلی به اجرای این طرح محبوب دولتی ندارند و طرح‌های شکست‌خورده خاک سفید و محله سیروس مردم را از نوسازی دلسرد
کرده ‌است.
سخت‌تر شدن دسترسی به مسکن
هر چند دولت‌ها و مجلس‌ها طرح‌ها، لوایح و پیشنهاداتی برای رفع ناترازی مسکن در چند دهه گذشته مطرح و اجرایی کرده‌اند اما شاهد آن هستیم که هر روز تقاضاهای بیشتری در بازار مسکن روی هم تلنبار و متاثر از چالش‌های اقتصاد کلان کشور دسترسی به مسکن سخت و سخت‌تر می‌شود؛ در این باره چندی پیش رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرد کارمندان به طور کامل از چرخه خرید مسکن
خارج شدند. به گفته ابوالفضل نوروزی مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن دولت سیزدهم، هم از سال ۱۳۷۱ تا سال گذشته براساس میانگین کشوری هزینه مسکن از ۱۷‌درصد سبد خانوار به ۳۵‌درصد هزینه سبد خانوار رسیده ‌است که این عدد برای برخی اقشار تا بالای ۷۰‌درصد هم می‌رسد. در شهر تهران همچنان که اشاره شد نسبت مستاجر به مالک به ۵۱‌درصد رسیده است.
تمام این اعداد نشان می‌دهند ناترازی مسکن هم مانند سایر ناترازی‌های کشور از جمله انرژی، زیرساخت و… به حد نگران‌کننده رسیده و علاوه بر آثار اقتصادی، تبعات اجتماعی قابل‌توجهی از جمله افزایش بدمسکنی، کاهش کیفیت زندگی، بالا رفتن سن ازدواج و … را به دنبال دارد. به گفته کارشناسان این حوزه تنها راهکار کنترل ناترازی مسکن این است که مسکن را از طریق اعمال قوانین بازدارنده مالیاتی از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل کنیم تا همزمان با تقویت تولید و عرضه مناسب خانه اولی‌ها و تقاضای موثر، سرمایه‌گذاری برای احتکار مسکن، برای سودجویان و سوداگران به صرفه نباشد.