تقویت صنعت اجاره‌داری

زیبا ورمزیاری – بازار مسکن اکنون در شرایطی قرار دارد که به شدت نیازمند راهکاری برای کنترل قیمت به ویژه در بخش اجاره است زیرا وزارت راه و شهرسازی تا این لحظه هیچ راهکار کاربردی برای این منظور معرفی نکرده و آخوندی هم در پاسخ گاه و بیگاه به خبرنگاران تنها به این حرف اکتفا کرده که «به من کمی فرصت دهید تا بررسی کنم.»
در چنین شرایطی یکی از اعضای هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک یک راهکار جدید ارایه کرده و معتقد است که با اجرایی کردن این راهکار می‌توان بازار مسکن در بخش اجاره را از افزایش قیمت پی‌درپی نجات داد‌.
حسام عقبایی با بیان اینکه سال گذشته به خصوص در بهمن‌ماه شاهد اوج قیمت مسکن بودیم‌، افزود‌: در آن زمان راهکارهایی از جمله تعزیراتی کردن بازار اجاره اجرا شد اما نتوانست موفق باشد زیرا همان‌طور که بارها گفته شده قیمت خرید و فروش و اجاره مسکن با حرکات پلیسی و تعزیزاتی قابل کنترل نیست و در عمل نتیجه عکس می‌دهد و حتی منجر به افزایش قیمت‌ها می‌شود‌.
وی در ادامه افزود‌: با توجه به اینکه دولت نتوانسته از روش‌های قبلی نتیجه بگیرد و قیمت را کنترل کند تنها راهکار این است که دولت باید صنعت اجاره‌داری یا اجاره‌‌سازی را تقویت کند‌ به‌گونه‌ای که وزارت راه‌وشهرسازی با فراهم کردن زمینه‌ انبوه‌‌سازان را ترغیب به ساخت‌وساز در حوزه اجاره‌داری کند، حال این ترغیب می‌تواند از طریق تسهیلات با سود کمتر و تنفس بالا و… صورت گیرد‌.
ساخت‌وساز پایدار
مورد دیگر که بسیار حائز اهمیت است اینکه دولت باید ساخت‌وساز را به سمت ‌سازه‌های پایدار سوق دهد‌.
عقبایی تصریح کرد‌: اگر ساخت‌وساز با روش ‌سازه‌های پایدار صورت گیرد به جای اینکه ساختمان‌های کشور پس از ۱۵ سال از زمان ساخت‌، فرسوده و تخریب شوند، می‌توانند ۸۰ سال عمر کنند و مالک دیگر به این نتیجه نمی‌رسد که اجاره‌داری منجر به فرسایش ملکش می‌شود.‌ متاسفانه در کشور ساخت‌و‌ساز براساس ‌سازه‌های پایدار صورت نمی‌گیرد و این مساله صنعت اجاره‌داری را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد‌.
در برخی کشورها مردم تمایلی به خرید خانه ندارند چون صنعت اجاره در آنجا آنقدر رشد کرده و کمپانی‌های اجاره‌داری شکل گرفته‌اند که وقتی مردم مسکن اجاره‌ای مدرن در سطح انبوه می‌خواهند، شرکت‌های اجاره‌داری قادر به تامین آن هستند. این اتفاق چندین حسن دارد؛ دولت با اعمال حاکمیت بر این شرکت‌ها، آنها را مکلف می‌کند برای دوره مثلا پنج ساله ساختمان‌ها را با مقرراتی که دولت وضع می‌کند اجاره دهند و حتی می‌تواند نرخ اجاره‌بها را در سطح کل بازار از طریق تعیین نرخ برای این کمپانی‌ها کنترل کند. اجاره‌بهای این ساختمان‌ها در محله‌های مختلف، بازدارندگی در افزایش بی‌ضابطه اجاره‌بها ایجاد می‌کند و بدون آنکه دولت دخالت غیرمنطقی از طریق مثلا تعزیرات در کل بازار انجام دهد، نرخ‌ها در سطح شهر تحت تاثیر اجاره‌بهای شرکت‌های اجاره‌دار متعادل می‌شود.
تمهیداتی که دولت از بابت ارایه زمین و تسهیلات بلندمدت برای شرکت‌های اجاره‌داری قائل می‌شود، عرضه آپارتمان اجاره‌ای را افزایش می‌دهد و موجب شکست اجاره‌بها در منطقه می‌شود.
دولت با کمپانی‌های اجاره‌داری قرارداد را طوری تنظیم می‌کند که قیمت پایه اجاره‌بها و افزایش سالانه آن کاملا مشخص و تحت نظارت و سلیقه دولت باشد اما اینکه دولت همین‌طوری نرخ تعزیرات بدهد و ابزاری در بازار اجاره از بابت آپارتمان‌ها دستش نباشد همین می‌شود که به جای افزایش ۱۰ درصدی مدنظر تعزیرات، نرخ‌ها ۵۰ درصد افزایش پیدا می‌کند.
عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک در ادامه با تاکید بر اینکه این دو روش کاملا قابلیت اجرایی شدن دارد‌، اظهار داشت‌: با توجه به اینکه قانونی وجود ندارد که بتواند برای مالک در قیمت‌گذاری مسکن تعیین تکلیف کند‌، تنها راهکار باقیمانده دولت برای کنترل قیمت مسکن این است که با ارایه تسهیلات و بالا بردن میزان عرضه مسکن‌، قیمت واحدهایی که خود به منظور تقویت صنعت اجاره‌داری ساخته را به صورت دستوری کنترل کند‌.
پیش بینی ها غلط بود
عقبایی درخصوص تحولاتی که از سال گذشته برای بازار مسکن رخ داد‌، گفت‌: سال گذشته پیش‌بینی‌هایی در مورد آینده بازار مسکن شد که هیچ کدام درست از آب در نیامد زیرا همواره از سوی کارشناسان اعلام می‌شد که بازار همزمان با انتخابات ریاست‌جمهوری یعنی سه ماه اول سال ۹۲ رکود و ثبات قیمت را تجربه می‌کند این درحالی بود که هیچ کس فکر نمی‌کرد قیمت مسکن کاهش یابد. از مهم‌ترین دلایل این رکود می‌توان به خروج سرمایه‌ها‌، انتخابات شورای شهر‌، تنش‌های انتخابات ریاست‌جمهوری و‌.‌.‌. اشاره کرد‌.
امسال بازار مسکن در حالی شاهد پایان دوره شهرداری و شورای شهر بود که سیاست‌های شهرداری در حوزه ساخت‌وساز و صدور پروانه ساخت حالت ایستایی داشت. از عوامل اثرگذار بر کنترل قیمت مسکن در ماه‌های اخیر می‌تواند همین موضوع باشد. بالاخره بسازبفروشی که سال گذشته با ۱۰۰ میلیون تومان هزینه توانسته پروانه و تراکم از شهرداری اخذ کند اگر امسال هزینه جواز شهرداری ساخت جدید برای او ۲۰۰ میلیون تومان می‌شد، قیمت فروش ساختمانی را که سال گذشته ساخته و الان آماده فروش است بلافاصله افزایش می‌داد اما شهردار تهران به علت اینکه کاندیدای ریاست‌جمهوری بود باعث شد سیاست‌های شهرداری برای دوره‌ای دستخوش تغییر نشود و در ماه‌های اخیر نیز کاندیداتوری وی برای شهردای باز مزید بر علت شد. از سوی دیگر موارد استقرار دولت یازدهم بود زیرا تمامی افراد با این پرسش روبه‌رو بودند که با ورود دولت جدید به عرصه سیاست، چه اتفاقی در اقتصاد کشور خواهد افتاد.
حتی بسیاری از افراد احتمال افزایش قیمت می‌دادند اما بخشی از متقاضیان هم پیش از انتخابات خریدشان را انجام دادند. مردم در پایان سال ۹۱ به دلیل نگرانی از ادامه تورم شدید در اقتصاد، وارد بازار خرید شدند و خرید کردند.
اما این به آن مفهوم نیست که تا الان همه مردم معاملاتشان را انجام دادند بلکه منظور این است که موج معاملات ملک مسکونی در پایان سال گذشته آمد و سپس از بازار خارج شد. نه اینکه بازار مصرفی الان تعطیل شده است اما حجم پایین است.
مردم منتظر معجزه ارزانی نباشند
عقبایی با تاکید بر اینکه قیمت مسکن حباب داشته اما اکنون دیگر بازار به حالتی درآمده که باید معاملات انجام شد‌، افزود‌: به متقاضیان مسکن توصیه می‌کنیم اکنون بهترین زمان برای خرید مسکن است‌.
وی با بیان اینکه کاهش قیمت مسکن اکنون به کف رسیده است، گفت: با توجه به کاهش معاملات مسکن و همچنین رکود بازار، مردم منتظر معجزه در بازار مسکن نباشند و نسبت به خرید خانه اقدام کنند، چراکه مسکن بیش از این ارزان نمی‌شود‌.
عقبایی در پاسخ به اینکه آیا امید به کاهش بیشتر وجود دارد، اعلام کرد: در خرید و فروش مسکن همیشه یک کف و سقف برای قیمت وجود دارد. کف به نظر من جایی است که توازن و تعادل در قیمت با توجه به قدرت خرید و ارزش قیمت زمین و سرمایه‌گذاری ساخت برقرار شود. الان به تعادل نسبی رسیده‌ایم. مدارکی داریم که نشان می‌دهد آپارتمانی که در منطقه ۲ در حدفاصل سعادت‌آباد و شهرک غرب در دی‌ماه سال گذشته مترمربعی ۱۱ میلیون تومان معامله شد، همان واحد آپارتمانی در اواسط شهریورماه ۹۲ با قیمت متری هشت میلیون و ۳۰۰ هزار تومان به فروش رفته است، این یعنی رسوخ افت قیمت به گران‌ترین نقاط پایتخت.
از سوی دیگر، در تابستان ۹۱ شاهد افزایش ۱۸۰ درصدی اجاره‌بهای آپارتمان در بعضی نقاط تهران بودیم اما در تابستان ۹۲ با توجه به وضعیت سه ماه اول سال، رکود بازار و رسیدن به ثبات نسبی تاثیر بسزایی داشت در عدم افزایش بی‌رویه اجاره‌بها و درصد زیادی از مستاجران به تمدید قرارداد‌هایشان روی آوردند که حجم تمدید اجاره‌نامه‌ها بیش از سال‌های گذشته بوده است و این نشان می‌دهد با مالکان به توافقی رسیده‌اند که به صورت معقول اجاره‌بها را افزایش دهند.
افزایش اجاره‌بها در تابستان
در تهران افزایش اجاره‌بها در تابستان امسال بین ۱۸ تا ۲۵ درصد بوده است.
بازرس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که برنامه‌های وزیر جدید را چطور ارزیابی می‌کنید‌، اعلام کرد‌: تاکنون رونمایی از سیاست‌های بازار مسکن توسط آخوندی دیده نشده است البته در بخش تسهیلات بانکی قرار است تحولاتی رخ دهد اما هنوز چگونگی اجرای آن دقیق و روشن بیان نشده و فقط وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده که وام مسکن بیشتر می‌شود این درحالی است که سیاست دولت قبلی به هیچ‌وجه افزایش تسهیلات مسکن نبوده است‌.
عقبایی با بیان اینکه برای افزایش تسهیلات مسکن باید چند نکته مدنظر قرار گیرد‌، اظهار داشت‌: پرداخت تسهیلات باید با نظارت دقیق و حرفه‌ای صورت گیرد تا دست دلالان و سوداگران از این تسهیلات کوتاه بماند و این اقدام منجر به خانه‌دار شدن افراد شود‌.
عقبایی با یادآوری اینکه سال ۸۶، سیاست پرداخت وام خرید مسکن تاحدودی در به هم ریختن قیمت‌ها نقش بازی کرد، گفت: آن زمان اصل موضوع پرداخت وام خرید مسکن، محل اشکال نبود بلکه شیوه‌ای که بانک‌ها بی‌محابا و بدون نظارت و بدون محدودیت به هر متقاضی، تسهیلات خرید پرداخت می‌کردند مشکل‌‌ساز شد‌ بنابراین در شرایط کنونی تسهیلات باید به‌گونه‌ای پرداخت شود که ماجرای سال ۸۶ تکرار نشود‌.
عقبایی در پاسخ به سوال خبرنگار «جهان‌صنعت» مبنی بر اینکه اجرای راهکار تطویل مدت اجاره‌بها که از سوی آخوندی مطرح شده را تا چه حد اجرایی می‌بینید‌، گفت‌: این راهکار عملی نیست زیرا از لحاظ قانونی قابلیت اجرایی ندارد‌. مردم در عقود قراردادها مختار هستند تا زمان مورد نظرشان را اعمال کند پس نمی‌توانیم به آنها اجبار کنیم از سوی دیگر این امر مغایر با قانون اساسی و مدنی است و برای اجرای این راهکار مصوبه مجلس لازم است البته مطمئنا مجلس زیر بار چنین کاری نمی‌رود‌.
تنش در صنف مشاوران املاک
عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به اینکه انتخابات اتحادیه مشاوران املاک قرار است چه تاریخی برگزار شود‌، اعلام کرد‌: انتخابات هیات‌مدیره مشاوران املاک در ۹ مهرماه (سه‌شنبه) هفته جاری برگزار می‌شود‌. این انتخابات با حضور ۱۰۰ نفر کاندیدا در مجمع امور صنفی تهران برگزار می‌شود که در نهایت هفت نفر به ‌عنوان اعضای هیات‌مدیره انتخاب خواهند شد‌.
وی در پاسخ به سوال دیگر «جهان‌صنعت» مبنی بر اینکه «با تغییر مدیران ارشد تکلیف تفاهمنامه‌ها و برنامه‌هایی که مدیر سابق به آنها اعتقاد داشته چه می‌شود‌، اعلام کرد‌: تا جایی که منجر به بهبود فضای کاری این صنف و صنایع وابسته آن باشد و زیانی به اتحادیه وارد نشود‌، تفاهمنامه‌ها و همکاری‌ها ادامه خواهد داشت‌.
تنش در صنف مشاوران املاک
عقبایی با اشاره به وجود تنش‌هایی در صنف مشاوران املاک تصریح کرد: با توجه به شرایطی که در بازار مسکن و این صنف وجود دارد باید افراد پخته و تحصیلکرده وارد میدان شوند زیرا در این بخش دیگر آزمون و خطا جایز نیست‌.
وی با بیان اینکه در نظر دارد پس از انتخابات تنش‌های موجود در صنف مشاوران املاک را از بین ببرد‌، افزود‌: «ساماندهی معاملات و قیمت‌ها از طریق هدایت اقتصادی مشاوران املاک» از اصلی‌ترین برنامه‌ها برای بازار مسکن خواهد بود‌. اگر بتوانیم این برنامه را به‌طور صحیح اجرا کنیم علاوه بر اینکه از ورود دولت به بازار مسکن برای تنظیم قیمت‌ها جلوگیری می‌شود، منافع اقتصادی مشاوران املاک نیز تضمین می‌شود‌.
وی با تاکید بر اینکه این برنامه واقع‌گرایانه است، گفت: یکی دیگر از رویکردهای آتی قانونمند کردن بیشتر صنف مشاوران املاک و ارتقای سطح کیفی مشاوران است‌. این برنامه می‌تواند آسایش خاطر را برای مردم به ارمغان بیاورد چراکه دیگر خبری از نوسانات نامتعارف قیمت مسکن نخواهد بود‌.
بازرس اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر اینکه با اجرای برنامه ساماندهی معاملات بازار کار پایداری برای مشاوران املاک فراهم خواهد شد، اظهار کرد: ایجاد تعامل با دولت، نظارت و توسعه سامانه کد رهگیری، ارتقای سطح آموزشی و عملی دانشگاه علمی کاربردی اتحادیه املاک، تلاش در راستای عادلانه کردن اخذ مالیات از اعضای صنف مشاوران املاک و ساماندهی مشاوران املاک فاقد پروانه کسب از جمله برنامه‌هایی است که برای ساماندهی کسب و کار مشاوران املاک در دستور کار قرار خواهد گرفت‌. وی در پاسخ به اینکه تعداد بنگاه‌های املاک فاقد پروانه چقدر است‌، اعلام کرد‌: در حال حاضر ۱۰۴۰۰ مشاور املاک دارای پروانه کسب در تهران فعالیت می‌کنند، البته ۱۶۰۰ بنگاه فاقد پروانه نیز در سطح پایتخت فعالیت می‌کنند که بخشی از این بنگاه برای اخذ مجوزهای لازم تشکیل پرونده داده‌اند‌.
به گفته عقبایی، پرونده حدود ۵۰۰ بنگاه فاقد پروانه نیز برای پلمب به اداره اماکن نیروی‌انتظامی ارسال شده است‌.