تکرار سیاست‌های شکست خورده دستوری

گروه مسکن- از اواخر ماه گذشته جنب و جوش در بازار نقل‌و انتقالات اجاره مسکن افزایش یافته و بخشی از مستاجران بدون اینکه سقف افزایش اجاره‌بها اعلام شود،‌ اجاره‌نامه‌های خود را با رقم موردنظر موجر تمدید کرده‌اند. حال باید دید پس از ابلاغ میزان افزایش سقف اجاره‌بها که وزیر راه‌و‌شهرسازی وعده‌ آن را طی هفته جاری داده، آیا وضعیت مستاجران رو به بهبود می‌رود یا خیر؟ آیا مجازات‌های تعیین شده در قانون می‌تواند بازار اجاره مسکن را به نفع اجاره‌نشین‌ها تغییر دهد؟
بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران بیشتر از ۳۰درصد باشد، شورای‌عالی مسکن در صورت وجود مصلحت ملزمه با پیشنهاد وزارت راه‌و‌شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره‌بها و قرض‌الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوط به میزان ۵۰ تا ۱۰۰درصد تورم سالانه اقدام کند.
مرکز آمار ایران اوایل فروردین ماه امسال اعلام کرد:‌ در اسفند ماه ۱۴۰۲ شاخص قیمت مصرف‌کننده خانوارهای کشور به عدد ۲/۲۳۰ رسید که نسبت به ماه قبل ۲درصد رشد، نسبت به ماه مشابه سال قبل، ۳/۳۲درصد افزایش و در ۱۲ماهه منتهی به ماه جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل، ۷/۴۰درصد افزایش داشته است.
هفته گذشته وزیر راه‌و‌شهرسازی در حاشیه افتتاح پروژه‌های مسکن مهر شهرهای جدید مهستان و پردیس درباره تعیین سقف اجاره‌بها گفته بود: تعیین سقف اجاره‌بها در شورای‌عالی مسکن با اخذ نظر شورای مسکن استان‌ها حداکثر تا یک هفته آینده ابلاغ می‌شود.
او با بیان اینکه تاکنون ۱۱ استان پیشنهاد رقم افزایش سقف اجاره‌بها را به وزارت راه‌و‌شهرسازی ارسال کرده‌اند، افزود: در رابطه با استان تهران هنوز میزان سقف افزایش اجاره‌بها مسکن تعیین نشده و به شورای مسکن گفته‌ام این هفته سقف اجاره‌بها را نهایی کند.
به تازگی یک نماینده مجلس با بیان اینکه براساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در استان‌هایی که میانگین نرخ تورم عمومی تورم بیش از ۳۰ درصد باشد، شورای‌عالی مسکن مکلف به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره‌بهاست، اظهار داشت:تمامی موجران ملزم به ثبت قراردادهای اجاره و دریافت کدرهگیری هستند در غیر این صورت واحد آنها به عنوان واحد خالی از سکنه محسوب می‌شود و ملزم به پرداخت مالیات می‌شوند.
محمدرضا رضایی‌کوچی ضمن بیان این مطلب اظهار داشت: در قالب قانون ساماندهی بازار اجاره از این به بعد هر واحدی که قرار باشد اجاره داده شود باید حتما کد رهگیری دریافت کند، این امر بدین معناست که قراردادهای اجاره باید ثبت رسمی شوند. او ادامه داد: اگر واحدی بدون صدور کد رهگیری اجاره داده شود، در سامانه به عنوان واحد خالی از سکنه محسوب می‌شود که در این صورت مشمول پرداخت مالیات خواهد شد. نماینده مجلس افزود: در قالب این مکانیسم در هر صورت فردی که دارای واحد مسکونی است یا باید ملک خود را اجاره دهد در غیر این صورت ملک یا املاک آنها در دسته واحدهای خالی از سکنه تلقی می‌شود و‌ باید مالیات بپردازند.
رضایی‌کوچی خاطرنشان ساخت: در همین حال براساس این قانون، شورای‌عالی مسکن استان‌ها برای تعیین نرخ اجاره واحدهای مسکونی براساس تورم اقدام می‌کنند. در واقع از یک طرف تعیین نرخ اجاره مسکن به شورای‌عالی مسکن در استان‌هایی که تورم بالاست اعطا شده و از سوی دیگر مالکان ملزم هستند برای اجازه ملک خود حتما کد رهگیری دریافت کنند. وی با تاکید براینکه قانون ساماندهی اجاره‌بها می‌تواند آرامشی در حوزه اجاره‌بها ایجاد کند، افزود: پیش از این مالک مجاز به جابه‌جایی مستاجر بود و با نرخ سلیقه‌ای ملک خود را اجاره می‌داد اما در قالب این قانون، اجاره‌بها سقف خواهد داشت و‌تعیین نرخ اجاره تابع مقرراتی است که در قالب قانون ساماندهی اجاره‌بها تعیین شده و شورای‌عالی مسکن مسوولیت تعین نرخ مجاز اجاره‌بها براساس تورم را عهده‌دار خواهد بود. او تصریح کرد: اجرای این قانون آرامش را به بازار اجاره بازخواهد گشت و‌برای اولین‌بار این قانون در جهت حمایت از مستاجران اجرایی می‌شود.
منتخب مجلس دوازدهم و عضو کمیسیون عمران مجلس گذشته همچنین از تعیین سقف اجاره‌بها در هر شهر و استان براساس نرخ تورم همان منطقه خبر داد.
مجتبی یوسفی عضو هیات رییسه مجلس یازدهم و منتخب مجلس دوازهم درباره قانون جدید برای بازار اجاره مسکن اظهار داشت: در قانون جدید بحث چالشی که موافقان و مخالفان زیادی داشت تعیین دامنه قیمت اجاره بود که این موضوع یکی از بحث‌های جدی قانون است. او ادامه داد: در مقاطعی که قیمت‌ها در مناطقی رو به رشد است و بازارهای موازی، باعث تشدید التهاب در بازار مسکن شده‌اند در این موقعیت حتما باید حاکمیت و دولت در بازار نقش‌آفرینی کنند که البته نقش به معنای رگولاتوری است و نه به معنای اینکه به طور صفر و صد قیمت مقطوع گذاشته شود.
عضو کمیسیون عمران مجلس یازدهم گفت: یکی از اشکالات دولت دوازدهم این بود که وزیر مسکن آن دولت با افتخار اعلام می‌کرد که در بخش مسکن اقدامی انجام نداده است که البته این مقایسه به معنای این نیست که دولت بعد از آن مشکل بخش مسکن را حل کرده اما همین اتفاقی که افتاد این بود که این قوانین مصوب شده در بخش مسکن را شروع به اجرا کرد. قبول داریم که سیستم پولی و بانکی در بخش ارائه تسهیلات به بخش مسکن هنوز با اعداد ذکر شده در اسناد بالادستی و قانون بسیار فاصله دارد اما مجموع تسهیلات ارائه شده را نسبت به سال‌های گذشته افزایش داد و البته همزمان با اینکه در استان‌هایی پرداخت تسهیلات روند رو به جلویی داشت، در برخی استان‌ها هیچ اقدامی انجام نشده‌ است.
یوسفی از تعیین سقف اجاره‌بها براساس نرخ تورم استان‌ها و شهرها در قانون جدید خبر داد و افزود: در بحث ارائه دامنه قیمت‌ها بحث اول این بود که دولت یک عدد و درصد ثابت را اعلام کند که در اجرای این اقدام با توجه به تجربه‌های سال‌های گذشته، دیدیم که دولت در اجرای آن موفق نبود به طوری که اعلام سقف قیمت در برخی استان‌ها و شهرها و مناطق خود عامل افزایش قیمت اجاره‌بها شد و این اعداد ثابت کلی برای تمام استان‌ها در شهرهای کوچک که به افزایش سرسام‌آور نرخ اجاره مبتلا نبودند هم به اجرا رسید و برای مثال سقف ۲۰درصدی که به طور رسمی از سوی دولت اعلام شد منجر به افزایش نرخ اجاره‌بها شد حال اینکه همین عدد در شهرهای بزرگ کارایی نداشت. او گفت: در قانون جدید به شورای‌عالی مسکن این اختیار داده شد که به برخی استان‌ها ورود و نسبت به نرخ تورم آن استان و شهر نسبت به تعیین سقف اجاره‌بها اقدام کند و اعداد برای تمام کشور به‌طور مطلق نسبت به فراخور استان یا هر شهر متفاوت باشد. اگر نرخ رشد بالاتر از نرخ تورم و نرخ‌های بازار غیرمتعارف بود شورای‌عالی مسکن باید به بازار مسکن آن شهر یا استان ورود کند و دامنه قیمت مشخص کند.
عضو کمیسیون عمران مجلس یازدهم و منتخب دولت دوازدهم اظهار داشت: هرچند که با این موضوع موافق هستم که باید دولت در بخش مسکن به عنوان پیشران اقتصاد از جایگاه رگولاتوری ورود کند اما برای آن دوره‌ای عدد مطلق اعلام شد به جرات می‌توانم بگویم که اصلا اعداد تعیین شده برای سقف قمیتی در بازار اجاره‌بها به اجرا نرسید و به همین دلیل این اختیار را به شورای‌عالی مسکن دادیم که در استان‌هایی که دامنه افزایش قیمت غیرمتعارف است ورود و سقف قیمت را به اجرا برساند.
در همین راستا با توجه به نرخ حدود ۴۱درصدی تورم عمومی در سال گذشته، شورای مسکن استان‌ها مجاز هستند سقف افزایش اجاره‌بها را حدود ۵/۲۰ تا ۴۱ درصد
(۱۰۰درصد نرخ تورم) تعیین کنند.
در رابطه با اکثر استان‌ها می‌توان پیش‌بینی کرد که میزان افزایش سقف نرخ اجاره‌بها عددی بین ۵/۲۰ تا ۳۰درصد خواهد بود اما برای استان تهران احتمالا این افزایش معادل نرخ توم سالانه است.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مجازات‌های زیر را هم برای مشاوران املاک و هم موجران متخلف در نظر گرفته است:
تبصره ۱- در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر درصورت شکایت مستاجر تا پس از پنج سال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده به‌عنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام‌شده از سوی شورای‌عالی مسکن به پرداخت جریمه‌ای معادل سه‌برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره‌بهای یک‌ماه (مشتمل بر مبلغ اجاره‌بها و اجاره‌بهای عرفی بدل مبلغ قرض‌الحسنه) محکوم می‌شود.
جریمه ماخوذه جهت اجرا قانون جهش تولید مسکن در قالب بودجه سنواتی و با سازوکار گردش خزانه در اختیار صندوق ملی مسکن قرار می‌گیرد. علاوه بر آن موجر نسبت به آن ملک مشمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم نمی‌شود.
تبصره ۲- بنگاه‌های مشاور املاک موظف به رعایت مفاد این ماده در امضای قراردادهای اجاره املاک مسکونی از طریق بررسی اسناد ملک مورد اجاره از جمله اجاره‌نامه دو سال گذشته هستند. در صورت عدم رعایت سقف و عدم ارائه اسناد مذکور توسط موجران بنگاه‌های مشاور املاک مکلف به ارسال این قراردادها به سازمان امور مالیاتی کشور از طریق اتصال بر خط با سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور هستند.
متخلفان توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سه‌برابر حق‌الزحمه دریافتی در مرتبه دوم به محرومیت به مدت شش ماه و جریمه نقدی معادل چهار برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه سوم به محرومیت به مدت یکسال و جریمه نقدی معادل شش‌برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال در آن صنف محکوم می‌شوند.
تبصره ۳- حق‌الزحمه مربوط به هر یک از خدمات مشاوران املاک توسط سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور محاسبه و به‌صورت خودکار در قراردادها و مبایعه‌نامه‌ها درج می‌شود. مشاوران املاک موظفند حق‌الزحمه را حداکثر تا مبلغ محاسبه شده توسط سامانه مزبور و به‌وسیله دستگاه‌های کارتخوان متصل به سازمان امور مالیاتی کشور اخذ کنند.
یک کارشناس مسکن در این‌باره می‌گوید: در کشور سازوکاری برای کنترل قیمت مسکن نداریم.
فراهانی با بیان اینکه مسکن هم مانند سایر کالاهای در نظر گرفته شده و به همین دلیل نیز کنترلی روی آن انجام نمی‌شود، افزود: افزایش قیمت مسکن، متعاقبا روی اجاره‌ واحدهای مسکونی اعمال می‌شود. در حالی تورم سالانه کشور حدود ۴۰درصد بوده که افزایش حداقل دستمزد کارگران نصف این رقم بوده است. او بیان کرد: قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها اجاره می‌خواهد از دهک‌های کم درآمد حمایت کند، یعنی افرادی که حداقل دستمزد را دریافت می‌کنند.