جزییات صندوق پس‌انداز مسکن

مشاور وزیر راه‌‌وشهرسازی در امور مدیریت و تامین مالی معتقد است که صندوق‌های پس‌انداز مسکن می‌تواند سقف‌های متعددی داشته باشد تا به درد افرادی که اولین مسکن خود را خریداری می‌کنند هم بخورد و با توجه به نرخ تورم بالا، بعید است صندوق را بتوان طوری طراحی کرد که وام‌های بیشتر از ۱۰۰ میلیون تومان اعطا کند.حسین عبده‌تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور مدیریت و تامین مالی حدود دو ماه پیش از سوی وزیر راه و شهرسازی در خصوص روش صندوق پس‌انداز مسکن در سایر بانک‌ها گفت: هدف آقای آخوندی در دور جدید وزارت ایشان آن است که صندوق پس‌انداز مسکن به بانک مسکن محدود نباشد و سایر بانک‌ها نیز بتوانند هرچه زودتر صندوق‌های پس‌انداز مسکن را راه‌اندازی کنند تا امکان پس‌انداز مردم برای خرید مسکن جدید یا بهبود مسکن قبلی آنان فراهم شود.وی می‌افزاید: صندوق‌های پس‌انداز مسکنی که بانک‌های مختلف طراحی کنند، می‌تواند سقف‌های متعددی داشته باشد.وی در نهایت معتقد است: این بحث که هرجا برای خرید مسکن وام داده شود، قیمت مسکن بالا می‌رود بحث نادرستی است.متن کامل گفت‌وگوی فارس با حسین عبده‌تبریزی در ادامه می‌آید.
روش صندوق پس‌انداز مسکن چیست؟
صندوق پس‌انداز مسکن در ایران سابقه‌ای طولانی دارد که به قبل از انقلاب اسلامی برمی‌گردد. بعد از انقلاب اسلامی ایران برای مدتی صندوق پس‌انداز مسکن بانک مسکن متوقف ماند تا اینکه در سال ۱۳۷۲ و با حضور آقای آخوندی در وزارت مسکن و شهرسازی، فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن مجددا آغاز و به‌تدریج بزرگ شد. تا آنجا که این صندوق در بعضی از سال‌ها به ۵/۱ میلیون نفر تسهیلات خرید مسکن داده است. روش صندوق آن است که پس‌انداز مردم را دریافت می‌کند و بعد از گذشتن چند دوره شش ماهه، متناسب با توقف پول افراد در صندوق پس‌انداز مسکن و با احتساب ضریبی چند برابر به آنها تسهیلات بلندمدت خرید مسکن می‌دهد. اصطلاحا به تسهیلات بلندمدت خرید مسکن در قبال توثیق مسکن، وام رهنی یا تسهیلات رهنی می‌گویند. هدف آقای آخوندی در دور جدید وزارت ایشان آن است که صندوق پس‌انداز مسکن به بانک مسکن محدود نباشد و سایر بانک‌ها نیز بتوانند هرچه زودتر صندوق‌های پس‌انداز مسکن را راه‌اندازی کنند تا امکان پس‌انداز مردم برای خرید مسکن جدید یا بهبود مسکن قبلی آنان ممکن شود. هر بانکی متناسب با مدلی که در نهایت باید ورود و خروج پول آن صندوق با هم بخواند، اقدام به تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن و اعطای تسهیلات بلندمدت (مثلا ۱۵ ساله) برای خرید مسکن خواهد کرد.
دولت باید از انبوه‌سازی و تولید حمایت کند یا از صندوق؟
در طرح پاک که از آغاز دهه ۱۳۷۰ دنبال شده است در عرصه مسکن، دولت از سیاست پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی حمایت کرده است. هر سه این کلمات پرمفهوم است، پس‌انداز می‌گوید که مسکن به‌عنوان بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری هر فرد در طول عمر خود از محل پس‌اندازهای گذشته و آینده افراد خریداری می‌شود. بنابراین مردم باید برای خرید مسکن پس‌انداز کنند و این پس‌انداز را دستمایه اخذ تسهیلات بلندمدتی برای خرید مسکن کنند که در طول حداقل ۱۵ سال (در شرایطی که تورم یک‌رقمی باشد، حتی در طول ۳۰ سال) از محل پس‌اندازهای آتی آنان، اقساط پرداخت می‌شود.
دولت از این نظر از تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن حمایت می‌کند که بازار رهن را توسعه می‌دهد. یعنی منابع بلندمدت در دسترس قرار می‌گیرد تا مردم بتوانند با اقساط طولانی‌مدت مسکن خود را خریداری کنند. انبوه‌ساز وقتی مطمئن شود خریداری برای مسکن وی وجود دارد و پول بلندمدتی وجود دارد که ۱۵ ساله مسکن را خریداری کند، آن‌گاه می‌تواند منابع کوتاه‌مدت ساخت یک‌ساله یا دو ساله مسکن را فراهم کند. همه بانک‌ها آماده‌اند پول دو ساله برای ساخت‌وساز به انبوه‌سازان بدهند، منوط بر آنکه مطمئن شوند خریداری برای مسکن تولیدی آنها وجود دارد. بنابراین تقویت بازار رهن به‌معنی تقویت انبوه‌ساز هم هست چراکه انبوه‌ساز مطمئن خواهد بود خریداری برای محصولات تولیدی او در دسترس است.
این صندوق قرار است به مردم چه میزان وام بدهد؟ یعنی سقف وام در این صندوق چقدر است؟
صندوق‌های پس‌انداز مسکنی که بانک‌های مختلف طراحی کنند می‌تواند سقف‌های متعددی داشته باشد. صندوق‌هایی که سقف آنها کمتر است به درد افرادی می‌خورد که اولین مسکن خود را خریداری می‌کنند. صندوق‌ها را می‌توان طوری طراحی کرد که ارقام تسهیلات بالاتری نیز اعطا کنند. در شرایط امروز ایران و با توجه به نرخ تورم بالا، بعید است صندوق را بتوان طوری طراحی کرد که وام‌های بزرگ‌تر از ۱۰۰ میلیون تومان اعطا کنند. البته، هدف‌گذاری دولت برای صندوق‌هایی است که مشکل مسکن اقشار کم‌درآمدتر جامعه را حل کند. به‌علاوه، اگر دولت منابعی داشته باشد، به‌عنوان تفاوت سود به صندوق‌هایی پرداخت می‌کند که اقساط بلندمدت‌تر به خانوارهای کم‌درآمدتر پرداخت می‌کنند بنابراین دولت در حمایت از صندوق‌ها محدود به صندوق‌هایی خواهد شد که به زوج‌های جوانی که اولین مسکن خود را خریداری می‌کنند یا به اقشار کم‌درآمدی که مسکن خود را بعد از سال‌ها اجاره‌نشینی خریداری می‌کنند، تسهیلات می‌دهند. یعنی، اگر دولت پولی در بساط داشته باشد، به‌جای اینکه برود و با آن پول مسکن بسازد و به مردم بدهد، بهتر است آن پول را اهرم کند و تفاوت سود پرداخت کند تا بانک‌ها چندین برابر پول دولت به مردم تسهیلات بدهند. فرض کنید اگر دولت ۱۰۰ میلیارد تومان دارد، یک راه آن است که با آن ۱۰۰ میلیارد تومان چند ده خانه بسازد و به مردم تحویل دهد اما راه مناسب‌تر آن است که ۱۰۰ میلیارد تومان را اهرم کند و از نظام بانکی هم ۱۰۰۰ میلیارد تومان تسهیلات در اختیار مردم قرار دهد تا تعداد بیشتری خانه خریداری شود.
نرخ سود این وام‌ها در صندوق آیا یکسان است، یا اینکه بانک به بانک متفاوت خواهد بود؟
اگر کنترل نرخ سود نباشد، طبعا می‌تواند از یک بانک به بانک دیگر و با توجه به سقف وام متفاوت باشد. اما مهم این است که باید برای صندوق‌هایی که به اقشار ضعیف‌تر و کم‌درآمدتر (اقشار هدف دولت) تسهیلات می‌دهند، کمک شود تا با نرخ سود پایینی تسهیلات بدهند. این به آن معنا نیست که وزارت راه و شهرسازی از بانک‌ها می‌خواهد بروند و ۲۰ درصد سپرده بگیرند و ۱۵ درصد تسهیلات بدهند. بدیهی است این با منطق اقتصاد نمی‌خواند بلکه اگر وزارت راه و شهرسازی به بانک‌ها گفت، به گروه هدف خود وام‌هایی با سود پایین اعطا کنند، مجبور است از محل یارانه، تفاوت زیان آن نهادها را تامین کند.
در چه صورتی افزایش سقف وام مسکن قیمت مسکن را افزایش نمی‌دهد؟
این بحث که هرجا برای خرید مسکن وام داده شود، قیمت مسکن بالا می‌رود بحث نادرستی است. به‌هرحال در هشت سال گذشته که برای خرید مسکن تسهیلاتی داده نشد، قیمت‌های مسکن تا چهار و پنج برابر هم رسید بنابراین، افرادی که عنوان می‌کنند بالارفتن سقف خرید مسکن طرف تقاضا را تحریک می‌کند، البته داستان را به‌طور کامل تعریف نکرده‌اند. در حال حاضر، به‌نظر نمی‌رسد، طرف عرضه ضعف جدی داشته باشد. اگر مسکن را بخرند، طرف عرضه امکان و منابع کافی برای تولید مسکن دارد. به‌علاوه، بانک‌های بسیاری آماده‌اند همان‌طور که عرض کردم دو یا سه ساله به آنها تسهیلات ساخت بدهند.