خانه‌ای که باید باشد

احسان دلیر*- مسکن و سرپناه برای جامعه نیازی اساسی است‌ به طوری که در قانون اساسی نیز دولت‌ها موظف به تامین مسکن برای افراد کم درآمد جامعه شده‌اند. بدیهی است که آحاد جامعه با رفع نیازهای اولیه خود که شامل مسکن نیز می‌‌شود، می‌توانند با اطمینان خاطر بیشتری در تولید و رشد اقتصادی جامعه سهیم باشند و همچنین با توجه به رشد شهرنشینی و افزایش جمعیت، با اجرای سیاست‌های صحیح تامین مسکن و برنامه‌های سکونتی از سوی دولت‌ها، می‌تواند موقعیت مناسبی برای کسب درآمد چه از جهت توسعه فرصت‌های شغلی مرتبط با صنعت ساختمان و چه از جهت اخذ مالیات از بازار خرید و فروش مسکن باشد.
یکی از این دلایل، نگرانی و احساس عدم امنیت موجران در میزان نرخ اجاره واحدهای مسکونی است. با کم شدن نرخ سود بانکی و افت بازدهی تولید در سال‌های اخیر، این موضوع موجب شده است که اخذ اجاره به عنوان یکی از راه‌های کسب درآمد جهت تامین معاش مالکان شناخته شود و بر همین اساس مسکن دیگر فقط نیاز اولیه برای خانواده جهت تامین سرپناه نباشد، بلکه به عنوان سرمایه و محل درآمد با آن برخورد شود و این موضوع موجب افزایش نامتناسب نرخ مسکن و در ادامه افزایش نرخ اجاره‌بها طی سال‌های اخیر است.
این در حالی است که نقش دولت در نظارت بر بازار مسکن بسیار مهم و اساسی است. نکته آن است که حدود نظارت دولت بر این بازار به چه میزان است؟ آیا دولت به معنای عام می‌تواند اقدام به نرخ‌گذاری و اجرای ضمانت‌های اجرایی در بازار مسکن کند؟ این موضوع فارغ از سیاستگذاری‌های کلی حاکمیت و نظر اقتصاددانان درباره تاثیر ورود دولت به بازار مسکن، از دو نگاه فقهی و حقوقی قابل بررسی است که به آن می‌پردازیم. اما قبل از آن باید توضیحی مختصر درباره نظام اقتصادی اسلامی بیان شود.
بررسی حقوق مالکیت در نظام‌های اقتصادی
به تعداد نظام‌های حاکم در جامعه بین‌الملل، نظام اقتصادی وجود دارد‌ اما منشأ تمام این نظام‌های اقتصادی دو مکتب اقتصادی بزرگ لیبرالیسم و سوسیالیسم است. در یک نظام اقتصادی که بر پایه لیبرالیسم بنا شده است، نظام سرمایه‌داری لیبرال قرار دارد که مالکیت خصوصی صِرف را می‌پذیرد و این پذیرش از توجه به مصالح فرد و اصالت او سرچشمه می‌گیرد و برقراری این نوع حق مالکیت، آزادی مطلق اقتصادی را می‌طلبد؛ یعنی باز گذاشتن راه در مقابل افراد در میادین گوناگون، مالکیت، کار و تلاش، تولید و مصرف. همچنین مفهوم اصل «عدم مداخله دولت در فعالیت‌های اقتصادی» از مفهوم لیبرالیسم اقتصادی تفکیک‌ناپذیر است که به اصالت فردی باز‌می‌گردد.
از سوی دیگر، مالکیت جمعی و القای مالکیت خصوصی در نظام سوسیالیسم پذیرفته شده است و منشأ همه عدم تعادل‌ها، نابسامانی‌ها و شکاف‌های طبقاتی را در وجود مالکیت خصوصی بر ابزار تولید می‌داند که از مشخصه‌های نظام سرمایه‌داری است. از این رو مالکیت خصوصی- یعنی منشأ فساد- را القا نموده و به مالکیت جمعی تبدیل می‌نماید و به دنبال آن، نظام برنامه‌ریزی و دخالت مطلق دولت مطرح می‌گردد که از اصالت جمع سرچشمه می‌گیرد.
در نظام اقتصادی اسلامی اما انواع مالکیت‌های حقوقی، جمعی و مشاع پذیرفته و آیات متعددی در قرآن کریم صراحت در پذیرش انواع مالکیت‌ها دارد. در فقه اسلامی، همه اقسام مالکیت‌ها مورد تاکید قرار گرفته است و آیات و روایات متعدد و ابواب فقهی گوناگون می‌تواند شاهد پذیرش این اقسام به طور همزمان به وسیله شارع مقدس باشد. در قرآن کریم، واژه‌هایی از قبیل «اموالکم»، «متاعا لکم»، «انفقوا مما رزقناکم»، «جعل لکم من بیوتکم» فراوان به چشم می‌خورد که حاکی از پذیرش مالکیت خصوصی است. اما یکی از مصادیق مهم و بارز اشخاص حقوقی که در فقه و حقوق از آن یاد می‌کنند، شخصیت حقوقی «جهات عامه» یا مصالح عمومی است. در فقه اسلامی، در مواردی از انتقال مال به جهات عامه صحبت شده است. انتقال مال به جهات عامه به معنای مالکیت جهات عامه است. «حاکم شرع می‌تواند بر ذمه زکات قرض بگیرد و آن وام را در مصارف زکات به مصرف برساند.»
بررسی مالکیت خصوصی و عمومی از دیدگاه فقهی
از لحاظ فقهی، قاعده پذیرفته شده تسلیط به ویژه در فقه امامیه، به این مهم اشاره دارد که افراد در اسلام نسبت به اموال خود که از طریق مشروع مالک آن شده‌اند تسلط و حاکمیت کامل دارند و هیچ‌کس را نمی‌توان از حقوق مالکیت بر اموال خود محروم نمود. تسلیط در اصطلاح فقهی عبارت است از تسلط و اختیار مالک برای هرگونه تصرف در اموال خویش؛ این قاعده فقهی در قانون اساسی طی اصول ۴۵ و ۴۷ و در قانون مدنی تحت مواد ۳۰ و ۳۱ آورده شده که به طور کامل تاکید قانونگذار به مالکیت خصوصی را بیان می‌کند.
در مقابل این قاعده، قاعده فقهی مهم «‌لا ضرر» را داریم که مستند آن حدیث نبوی «‌لاضرر و لاضرار فی‌الاسلام» است. این قاعده که یکی از مهم‌ترین اصول فقهی حقوقی است در قانون مدنی ایران نیز مورد توجه قانونگذار بوده و در مواد مختلف در ابواب گوناگون بدان استناد شده است.
در نتیجه تعارض این دو قاعده، به این نتیجه می‌رسیم که در فقه امامیه که مهم‌ترین منبع قانونگذاری در ایران است، مالکیت خصوصی افراد تا جایی محترم شمرده می‌شود که موجب ایجاد ضرر به جامعه نگردد. در واقع هرجا که حاکمیت ببیند مالکیت خصوصی افراد موجب ایراد خسارت و ضرری جبران‌ناپذیر برای جامعه می‌شود، می‌تواند با وضع احکام و قوانینی، مالکیت خصوصی افراد را به نفع جامعه مخدوش نماید. هرچند که این امر موجب نارضایتی افراد و سلب حقوق و آزادی اقتصادی مالکین می‌گردد، اما در نهایت موجب بهبود وضع جامعه و دور ماندن از یک ضرر جبران‌ناپذیر خواهد بود. نکته بسیار مهمی که در اینجا باید به آن اشاره شود تدوین و اجرای سیاست‌های صحیح برای اعمال نظارت حاکمیت بر این نوع از مالکیت‌هاست. به طوری که این اعمال‌نظرها و دخالت‌های دولت در بازار، موجب نقض مالکیت خصوصی در دیگر بازارهای اقتصادی نشود.
الزام ورود صحیح دولت به بازار مسکن
همان‌طور که در ابتدا اشاره شد، تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد جامعه، از وظایفی است که قانون اساسی بر دوش دولت‌ها گذاشته است. هرچند که با توجه به ضعف تمام دولت‌ها طی چهار دهه اخیر در تامین هزینه‌های مورد نیاز برای مسکن، این بخش از بازار به طور کلی از اختیار دولت خارج شده و در دست سودجویان اقتصادی قرار گرفته است. سودجویانی که از نیاز مسکن مردم، سوء‌استفاده کرده و این نیاز را تبدیل به یک کالای تجاری کرده‌اند. از دیگر دلایل هجوم سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن که موجب افزایش نرخ خرید و اجاره‌ها می‌شود، عدم توانایی حاکمیت در ایجاد امنیت برای تولید است‌ در حالی که در کشورهای توسعه‌یافته، دولت‌ها با جذب سرمایه‌ها به سمت تولید و سودآوری از افزایش تولید، هزینه نیازهای اولیه‌ای همچون مسکن و دارو را تامین می‌کند، در کشور ما متاسفانه سرمایه‌های تولید از بازار تجارت نیازها تامین می‌شود.در واقع برای حل مشکل مسکن، باید میزان عرضه مسکن بیش از میزان تقاضا باشد. طبق آمارها بر اساس گزارش «نتایج بررسی فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی» بانک مرکزی، ما در ایران نه تنها کمبود مسکن نداریم، بلکه کمبود عرضه به دلیل احتکار و تبدیل شدن مسکن به یک کالای سرمایه‌ای را شاهد هستیم که لزوم ورود صحیح دولت و اجرای یک راهکار مناسب برای خروج از این وضعیت را خواستار است که با توجه به شرایط فعلی دولت، شیوه اخذ مالیات از خانه‌های خالی امری ناممکن و محال به نظر می‌رسد. در مجموع به نظر می‌رسد بازار مسکن در ایران به یک بن‌بست رسیده است که برای اصلاح ساختاری آن نیاز به صرف زمان و هزینه‌های زیادی است. سیاست‌های دوره‌ای دولت‌ها هم شاید فقط التیام‌بخش التهاب این بازار گردد؛ اما در نهایت اصلاح ساختار فکری، اجتماعی و اقتصادی دولت و جامعه را نیازمند است که از عهده و توان حاکمیت فعلی خارج است.
*کارشناس فقه و حقوق اسلامی