خرداد آتشین در کمین مستاجران

گروه مسکن- بررسی‌ها حاکی از آن است که پیشنهاد افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی از سوی مالکان حدود ۵۰درصد است. با وجود رکود سرد و سنگینی که بر بازار معاملات مسکن حکمفرما شده است، ماه جابه‌جایی مستاجران گرم‌تر از همیشه از راه می‌رسد. در این شرایط مشاوران ملکی از افزایش تقاضا در بخش اجاره مسکن خبر می‌دهند.
یک واسطه‌گر ملکی در نواب با اشاره به افزایش متقاضیان رهن و اجاره در این محله می‌گوید: نسبت به سال گذشته، رهن و اجاره بیش از ۵۰درصد افزایش یافته است و اغلب موجران به سقف معین شده دولت توجهی ندارند.
او با اشاره به اینکه در محله نواب برای هر مترمربع رهن خانه به طور متوسط و متغیر، ۱۰میلیون تومان تعیین می‌شود، می‌گوید: برای رهن کامل واحدی با ۴۰مترمربع زیربنا و دارای امکانات حداقل باید ۵۰۰میلیون تومان و بدون امکانات ۴۰۰میلیون تومان در نظر داشت.
مشاهدات ما نشان می‌دهد، در این محله، برای رهن کامل واحدی ۵۵متری و دارای آسانسور و انباری، ۵۰۰میلیون تومان و برای رهن کامل آپارتمانی با ۷۰مترمربع و بدون پارکینگ، ۶۰۰میلیون تومان تعیین شده است.
در این محله، برای رهن واحدی ۹۰متری و بدون پارکینگ و انباری، ۶۵۰ میلیون و برای اجاره آن، ۴میلیون تومان پیشنهاد شده است.
از سویی ورود و دخالت دولت برای تعیین سقف اجاره‌بها را اگرچه باید نوعی حرکت رو به جلو به لحاظ قانونی شدن این اقدام دانست، اما کارشناسان معتقد هستند که این اقدام در تورم بالای
۳۰ تا ۴۰درصد یک شواف و یک اقدامی غیر‌قابل اجراست.
هفته گذشته مهرداد بذرپاش وزیر راه‌و‌شهرسازی با اشاره به ابلاغ قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها، اعلام کرد: دولت برای اولین‌بار می‌تواند سقف اجاره‌بها تعیین کند. به‌عنوان مثال اگر در استانی تورم بیش از ۳۰درصد باشد، شورای مسکن می‌تواند
۵۰ تا ۱۰۰درصد تورم نسبت به تعیین سقف اقدام کند.
تعیین سقف اجاره‌بها اگرچه در دوره‌ای که همه‌گیری کرونا به اوج خود رسیده بود، توسط شورای‌عالی مسکن صورت می‌گرفت، اما این‌بار با تصویب این اقدام توسط مجلس شورای اسلامی و قانونی شدن آن، موضوع ورود و دخالت دولت در بازار مسکن متفاوت از سال‌های قبل به خصوص در دوسال ابتدایی همه‌گیری کروناست.
وزیر راه‌و‌شهرسازی معتقد است که این قانون دست دولت را برای مداخله در بازار باز می‌کند که در پی آن می‌توانیم شاهد بازاری آرام‌تری برای مسکن اجاره‌ای در سال جاری باشیم. نظام‌مندتر کردن مداخله‌گران بازار مسکن و اجاره هم در این زمینه صورت خواهد گرفت.
بیشتر کارشناسان مسکن معتقد هستند که ورود و دخالت دولت در بازار مسکن از دهه هفتاد مطرح شد؛ اقدامی که هیچ‌گاه قابلیت اجرا و موفقیت پیدا نکرد اما به نظر می‌رسد این بار دولت در صدد است تا به هر شکل ممکن دخالت خود را در بازار مسکن اجرایی و اثبات کند.
محمدرضا فرهادی‌پور کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا دخالت دولت می‌تواند در بازار اجاره مسکن مثبت و امکان‌پذیر باشد، گفت: اگر بخواهیم در مورد این اقدام جدید دولت و مصوبه مجلس مبنی بر ابلاغ قانون ساماندهی بازار مسکن اظهارنظر کنیم، باید اذعان کرد که مداخله قیمتی در بازار مسکن و اجاره‌بها عملا ممکن نیست و فقط در حد یک شعار و حرفی بوده که زده شده است.
او ادامه داد: اجرا شدن قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها دشوار است، چراکه دولت نه امکان کنترل مالک را دارد و نه اینکه می‌تواند تورم را کنترل و کاهش دهد. وقتی تورم قابل کنترل نیست چطور می‌توان انتظار داشت که اجاره‌بها را کنترل کرد و به مالک تاکید کرد که نباید اجاره‌بهای مسکن بیشتر از مثلا ۲۵درصد یا ۳۰درصد افزایش نیابد.
کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه در این روز‌های تورمی، اجاره ملک به نوعی منبع درآمد و تامین مالی عده‌ای از افراد است، تاکید کرد: لنگر ذهنی بسیاری از افراد در بازار اجاره و تعیین نرخ برای اجاره ملک، همانا نرخ ارز و نرخ تورم است. زمانی که از مالک یا یک مشاور املاک پرسیده می‌شود ملاک افزایش و تعیین نرخ اجاره‌بها چیست؟ به راحتی آن را به دو موضوع نرخ ارز و نرخ تورم مرتبط می‌کند. البته شاید برخی مالکان به هیچ‌وجه سالانه اجاره‌بها را افزایش ندهند یا خیلی اندک نرخ اجاره‌بها را بالا ببرند اما روی سخن ما به سمت آنهایی است که با بررسی این دو موضوع (تورم و ارز) نرخ اجاره را تعیین می‌کنند.
فرهادی‌پور خاطرنشان کرد: حال اگر دولت بخواهد روی تعیین سقف اجاره‌بها اصرار زیادی هم داشته باشد قطعا مالکانی که مخالف این عدد تعیین شده باشند به راحتی مستاجران خود را تغییر می‌دهند و اگر هم مقاومتی شود با تنظیم یک شکایت در دفاتر شورای حل اختلاف می‌تواند مستاجر خود را تغییر دهد.
او ادامه داد: پس باید تاکید کرد که این قانون جدید قابلیت اجرا ندارد. در یک ساز‌و‌کاری این قوانین قابلیت اجرا پیدا می‌کند که انتظارات تورمی نداشته باشیم و از سوی دیگر تورم تک‌رقمی باشد. وقتی تورم بالای ۴۰درصد است چگونه می‌توان برای مالک تعیین سقف با ۲۵ درصد را قانونی کرد؟ متاسفانه در اذهان عمومی تورم ۲۵درصد به بالا در ابتدای هر سال حک شده است و کاری هم نمی‌توان کرد.
او تصریح کرد: در سال ۱۹۷۵ میلادی در بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته به دلیل اعتباری که بانک مرکزی آن کشور‌ها داشت، وقتی اعلام شد تورم را کنترل خواهیم کرد مردم و عموم پذیرفتند که تورم کنترل خواهد شد. این پذیرش ذهنی به دلیل این بود که می‌دانستند بانک مرکزی آن کشور‌ها قابلیت اعتبار دارد اما در ایران آیا عموم مردم می‌پذیرند که بانک مرکزی می‌تواند تورم را کنترل کند؟
فرهادی‌پور با اشاره به اینکه مداخله دولت در بازار مسکن و اجاره‌بها اثرات منفی دارد در پاسخ به این پرسش که به نظر می‌رسد بهترین راهکار برای کنترل بازار مسکن و اجاره‌بها همانا کاهش نرخ تورم است، گفت: دولت نباید در بازار مسکن دخالت کند بلکه باید ابتدا تورم را کنترل کند. اگر تورم تک‌رقمی باشد آیا مالک و مشاوران املاک می‌توانند نرخ اجاره‌بها را ۳۰درصد افزایش دهند؟ پس اولین اقدام کنترل تورم عمومی و از بین بردن انتظارات تورمی است.