خوداظهاری مالیات اجباری شد

در بازار ناآرام کنونی برخی از خریداران که نسبت به قیمت‌های واقعی آگاهی کامل ندارند، نرخ‌هایی را بالاتر از عرف بازار می‌پردازند که همین امر منجر به گرانی مسکن می‌شود.
رویه بازار مسکن تاکنون نشان داده است که اگر یک مالک قیمت مشخصی را بالاتر از عرف منطقه اعلام کند، برخی از متقاضیان که به دنبال مسکن مناسب هستند از ترس گران شدن دوباره قیمت‌ها، آن را خریداری می‌کنند که همین مورد هم به افزایش قیمت دامن می‌زند.
در واقع ناآگاهی خریداران از قیمت‌های واقعی و رویه دلالان و بساز بفروش‌ها منجر به این شده است که در بازار ناآرام کنونی، برخی از خریداران که به طور عمده از قشر ضعیف جامعه هستند با مشکل مواجه شوند و قیمت‌هایی را بالاتر از عرف منطقه بپردازند.
بازار مسکن در کشور ما و به خصوص شهر تهران شرایطی دارد که عده‌ای آن را به عنوان شغل اصلی خود انتخاب کرده‌اند و به همین جهت به تمام شرایط بازار و چگونگی افزاش قیمت‌ها اشراف دارند بنابراین می‌توانند در مواقعی که بازار ناآرام است از این فرصت استفاده کرده و قیمت‌ها را افزایش دهند.
براساس این گزارش، هنگامی که یک آپارتمان در یک منطقه به قیمتی بالاتر از عرف به فروش می‌رسد دیگر فروشندگان هم دیگر حاضر به فروش کمتر از آن قیمت نیستند و بهانه خود را فروش یک واحد به آن قیمت می‌دانند در حالی که تورم باعث افزایش قیمت نشده است.
در این بین برخی از بنگاه‌های املاک هم با فروشنده همراه می‌شوند و با نشان دادن یک قرارداد با قیمت مشخص، خریدار را وادار می‌کنند که این افزایش قیمت را بپذیرد و به این صورت، قیمت‌ها می‌تواند حتی از تورم هم بالاتر برود بنابراین خریداران باید در خرید آپارتمان به خصوص در شهر تهران، تنها آگهی‌های روزنامه یا ادعاهای بنگاه‌های املاک را کافی ندانند و قیمت‌های واقعی
را بپردازند.
ارایه سیستم خود اظهاری مالیات بر درآمد املاک
با این حال روز گذشته اعلام شد سازمان امور مالیاتی در پی طرح جامع مالیاتی در سال‌جاری دست به نظام‌مند و به‌روزکردن سیستم مالیاتی زده است؛ از جمله فعالیت این سازمان می‌توان به الکترونیکی کردن اظهارنامه مالیات بر درآمد و ارایه سیستم خوداظهاری برای مالیات بر درآمد املاک است.
معاون مالیات‌های مستقیم سازمان امور مالیاتی کشور در گفت و گو با ایسنا ضمن اشاره به تغییرات صورت گرفته تاکید کرد: اگر کسی امسال اظهارنامه مالیاتی ندهد از هیچ معافیت مالیاتی برخوردار نمی‌شود.
حسین وکیلی افزود: تاکنون یکسری معافیت‌هایی داشتیم که اگر مودیان اظهارنامه مالیاتی خود را نمی‌دادند باز هم از آن معافیت‌ها برخوردار بودند اما در سال‌جاری به موجب قانون برنامه این امتیاز حذف شده است.
در پی برنامه‌های سازمان امور مالیاتی کشور در سال‌جاری برای اظهارنامه مالیات املاک اجاره‌ای اعم از املاک مسکونی، اداری و تجاری در کشور از طریق «خوداظهاری» در تیرماه دریافت می‌شود و اظهار مودی پذیرفته می‌شود و یک تعداد از اظهارنامه‌ها به عنوان نمونه انتخاب می‌شوند.
گفتنی‌ است که حتی برای آپارتمان‌های کوچک نیز باید اظهارنامه داده شود.
مالیات بر درآمد املاک
مالیات در واقع وجوهی است که دولت برای تامین هزینه‌های خود از اشخاص اخذ می‌کند؛ حال نیز بحث کاربرد ابزار مالیاتی برای جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن مطرح شده است.
براساس قوانین مالیاتی برای محاسبه مال‌الاجاره از سند رسمی استفاده می‌شود و در صورتی که اجاره‌نامه رسمی وجود نداشته باشد یا از تسلیم سند یا رونوشت آن خودداری شود یا موجر علاوه بر اجاره‌بها وجهی به عنوان ودیعه یا هرعنوان دیگر از مستاجر دریافت کردهه باشد، میزان اجاره‌بها براساس املاک مشابه تعیین خواهد شد. چنانچه بعدا اسناد و مدارک مثبته به دست آید که معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که ماخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته، مالیات مابه‌التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه خواهد بود.
طبق ماده«۶۱» مالیات بر درآمد املاک، در مواردی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی‌شود نیز ارزش معاملاتی ملک طبق مقررات این فصل در محاسبه مالیات ملاک عمل خواهد بود و به طور کلی برای املاکی که ارزش معاملاتی آنها تعیین نشده ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه مناط اعتبار است.
هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستاجر انجام می‌شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستاجر تقبل شده در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیرنقدی به جمع اجاره‌بهای سال انجام هزینه اضافه می‌شود.
براساس قانون مالیات‌های مستقیم، مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش ازسه واحد استیجاری که بارعایت الگوی مصرف مسکن بنابه اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند درطول مدت اجاره از صددرصد مالیات بردرآمد املاک اجاری معاف هستند و در غیراین‌صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی درتهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف هستند.
بر مبنای ماده«۵۷» قانون یادشده در مورد شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده«۸۴» قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف است و مازاد طبق مقررات قانون مشمول مالیات می‌شود. مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوص طبق نمونه‌ای که ازطرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه می‌شود به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام کنند که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند.
مالکان مستاجر
براساس ماده«۵۵»، هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی آن را به اجاره واگذار و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره کند یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد استفاده کند در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال‌الاجاره‌ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم می‌گردد از کل مال‌الاجاره دریافتی او کسر می‌شود.
گفتنی است که براساس ماده«۵۲» قانون مالیات بردرآمد املاک، درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت‌های مقرر در این قانون مشمول مالیات بردرآمد املاک می‌شود.
اگر مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره‌بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود در مدتی که محل سکونت انتقال‌دهنده است تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت شود که اجاره پرداخت می‌شود.
۵ درصد مالیات نقل و انتقال قطعی
براساس قانون مالیات بر املاک، نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات است همچنین چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.
حق واگذاری محل نیز از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.
براساس ماده«۶۳»، نقل و انتقال قطعی املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع انجام می‌شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط مشمول مالیات است مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات این فصل خواهد بود و چنانچه عوضین، هر دو ملک باشند هر یک از متعاملان به ترتیب فوق مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به ملک واگذاری خود را پرداخت خواهند کرد.
همچنین تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک، متشکل از هفت عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور و وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی و نماینده سازمان ثبت اسناد و املاک و سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی شورای شهر و در شهرستان‌ها از مدیران کل یا روسای ادارات امور مالیاتی، مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک به ترتیب در مراکز استان‌ها یا شهرستان‌ها حسب مورد یا نمایندگان آنها و سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی شورای شهر تشکیل شده و هر سال یک بار نسبت به تعیین ارزش معاملاتی املاک اقدام خواهد کرد.
قیمت آپارتمان در برخی از محله‌های تهران
براساس این گزارش، یک آپارتمان ۴۵ متری، یک خوابه، نوساز و لوکس در رسالت- شمیران نو با شرایط ۲۰ میلیون تومان وام، ۲۴ میلیون تومان رهن و ۷۵ میلیون تومان نقد به فروش می‌رسد و واحدی ۴۲ متری و نوساز تک‌واحدی، طبقه سوم با پارکینگ و انباری در خیابان جیحون، ۹۰ میلیون تومان از سوی مالک قیمت‌گذاری شده است.
یک واحد آپارتمان ۵۰ متری در سبلان شمالی- طاووسی طبقه چهار، نوساز با آسانسور هم با قیمت هر متر مربع دو میلیون و ۳۵۰ هزار تومان قیمت‌گذاری شده است و واحدی ۴۶ متری در مجیدیه- کرمان، متری دو میلیون و ۸۰۰ هزار تومان به فروش می‌رسد.
همچنین یک آپارتمان در خیام جنوبی به مساحت ۵۰ متر با عمر دو ساله بدون پارکینگ و انباری، هر متر مربع یک میلیون و ۳۵۰ هزار تومان قیمت‌گذاری شده است و آپارتمان دیگری در خیابان معلم- گوهری با همین متراژ، طبقه سه تک‌واحدی، ۱۲۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد.
واحد دیگری در بلوار فردوس به مساحت ۴۶ متر، طبقه چهارم، یک‌خوابه با پارکینگ و عمر ۱۳ ساله به قیمت ۱۴۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است و در ۱۶متری امیری- گلستانی واحدی ۴۸ متری و نوساز هر متر مربع یک میلیون و ۸۵۰ هزار تومان به فروش می‌رسد.
یک دستگاه آپارتمان ۴۵ متری در یافت‌آباد چهارراه قهوه‌خانه هم متری یک میلیون و ۲۵۰ هزار تومان به فروش می‌رسد همچنین در نیروی هوایی یک واحد ۴۷ متری با عمر ۱۱ ساله و دارای انباری ۱۰۷ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.
در دروازه شمیران- مازندران واحدی ۵۰ متری با پارکینگ و انباری ۱۲۵میلیون تومان از سوی مالک به فروش می‌رسد و جنب شهرک اکباتان یک واحد ۵۹ متری، ۱۴۲ میلیون تومان قیمت دارد.