«خودنویس»؛ خوب یا بد؟

گروه مسکن- سامانه «خودنویس»، به عنوان یک بستر دیجیتالی از سوی دولت ایران راه‌اندازی شده است تا فرآیند تنظیم و ثبت قراردادهای اجاره مسکن بین مالکان و مستاجران را تسهیل کند. این سامانه به منظور فراهم کردن فضایی برای قراردادهای رسمی و ثبت آنها در یک ساختار شفاف و آنلاین طراحی شده است. هدف از راه‌اندازی سامانه «خودنویس» در وهله اول، کاهش واسطه‌گری مشاوران املاک و افزایش شفافیت در بازار مسکن عنوان شده است. با این حال، پیاده‌سازی این سامانه با وجود اهداف اولیه‌اش با چالش‌ها و مشکلاتی همراه شده که باعث واکنش‌های متفاوت از سوی مشاوران املاک، مالکان و مستاجران شده است.
راه‌اندازی سامانه «خودنویس» بخشی از سیاست‌های دولت برای ساماندهی بازار مسکن و افزایش شفافیت در معاملات ملکی بوده است. دولت این سامانه را برای ایجاد نظم بیشتر در بازار اجاره و تسهیل نظارت بر قراردادهای املاک به وجود آورده است.
یکی از ادعاهای کلیدی دولت برای توجیه راه‌اندازی «خودنویس»، ایجاد شفافیت بیشتر در قراردادهای اجاره و کاهش امکان تقلب و تخلفات احتمالی در این زمینه بوده است. با توجه به آنکه در سال‌های اخیر نقش مشاوران املاک در برخی موارد با افزایش هزینه‌ها و دخالت‌های بیش از حد همراه شده، سامانه «خودنویس» به‌دنبال کاهش نقش واسطه‌گری و واسطه‌های سنتی بازار املاک است تا مستاجران و مالکان به‌طور مستقیم و بدون واسطه قرارداد ببندند. از دیگر اهدافی که برای راه‌اندازی سامانه مطرح شده، کاهش هزینه‌های جانبی تنظیم قرارداد اجاره از جمله حق‌الزحمه مشاوران املاک بوده است.
سامانه «خودنویس» به کاربرانش امکاناتی برای تسهیل روند عقد قرارداد اجاره و ثبت آن به شکل قانونی ارائه می‌دهد. مالکان و مستاجران با استفاده از این سامانه می‌توانند قراردادهای اجاره را ثبت و به‌صورت رسمی مورد تایید قرار دهند. همچنین این سامانه امکاناتی برای ارائه مشاوره‌های حقوقی در اختیار کاربران قرار می‌دهد تا از صحت و دقت قراردادها مطمئن شوند. یکی دیگر از خدمات این سامانه، امکان پرداخت هزینه‌های مرتبط با عقد قرارداد اجاره به صورت آنلاین است که موجب تسهیل پرداخت‌ها و کاهش نیاز به مراجعه حضوری می‌شود.
چالش‌ها و مشکلات سامانه «خودنویس»
با وجود اینکه سامانه «خودنویس» با هدف تسهیل قراردادهای اجاره و افزایش شفافیت بازار راه‌اندازی شده است، اجرای آن با مشکلاتی نیز همراه بوده که انتقادهای متعددی را به دنبال داشته است:
یکی از نقدهای اصلی که به این سامانه وارد شده است، افزایش پیچیدگی و ایجاد موانع جدید بوروکراتیک برای مالکان و مستاجران است. فرآیند استفاده از سامانه برای برخی کاربران پیچیده و زمان‌بر بوده و نیازمند ارائه اطلاعات و مدارک متعددی است که همین امر به بوروکراسی بیشتر منجر شده است. با ورود سامانه «خودنویس»، نقش سنتی مشاوران املاک در بازار مسکن تا حدی محدود شده است. از سوی دیگر، تعدد سامانه‌های مختلف دولتی مرتبط با بازار مسکن باعث شده است که مشاوران املاک با سردرگمی و بی‌ثباتی بیشتری در حرفه خود روبه‌رو شوند.
بسیاری از کاربران و مشاوران املاک اعلام کرده‌اند که اطلاعات کافی درباره چگونگی استفاده از سامانه «خودنویس» و مزایای آن در اختیارشان قرار نگرفته است. این موضوع باعث شده است که برخی کاربران به‌طور کامل از قابلیت‌ها و خدمات سامانه بی‌خبر باشند و در نتیجه از استفاده از آن خودداری کنند.
در حال حاضر، سامانه‌های دیگری نظیر سامانه «املاک و اسکان» نیز برای مدیریت بازار مسکن در حال فعالیت هستند. این تعدد سامانه‌های موازی، به ویژه برای مشاوران املاک، ایجاد سردرگمی کرده و سوالات مختلفی را درباره هماهنگی این سامانه‌ها و نقش هر یک در فرآیند معاملات ملکی به وجود آورده است.
برخی مشاوران املاک و کاربران سامانه بر این باورند که «خودنویس» نیازهای واقعی و پیچیدگی‌های موجود در بازار مسکن را به‌طور کامل پوشش نمی‌دهد. به‌عنوان مثال، در برخی موارد، نیاز به مذاکرات حضوری و حضور مشاوران املاک برای جلوگیری از بروز اختلافات وجود دارد که این سامانه نمی‌تواند جایگزین آن شود.
پیامدهای احتمالی برای بازار مسکن و مشاوران املاک
ورود این سامانه به بازار مسکن ممکن است در کوتاه‌مدت و بلندمدت پیامدهای متنوعی داشته باشد. در کوتاه‌مدت، کاهش نقش مشاوران املاک و افزایش نظارت دولتی ممکن است باعث کاهش هزینه‌های واسطه‌گری برای مستاجران و مالکان شود اما در بلندمدت، این تغییرات ممکن است با تغییر ساختار بازار و از بین رفتن برخی مشاغل سنتی مانند مشاوران املاک سنتی همراه باشد.
به طور کلی سامانه «خودنویس» با هدف ایجاد شفافیت و کاهش نقش واسطه‌گری در بازار اجاره مسکن ایران طراحی شده است. با این حال، چالش‌های اجرایی و مشکلات ناشی از تعدد سامانه‌ها، بوروکراسی اداری و افزایش پیچیدگی در فرآیند استفاده از آن باعث شده است که این سامانه هنوز نتواند به‌طور کامل به اهداف اولیه خود دست یابد. به‌نظر می‌رسد برای رفع این مشکلات، نیاز به برنامه‌ریزی دقیق‌تر و رفع ابهامات و مشکلات موجود در سامانه وجود دارد.
پیچیدگی و افزایش بوروکراسی
فرهاد بیضایی، کارشناس ارشد بازار مسکن در همین راستا با اشاره به اینکه در بازار مسکن به‌جای پیشرفت، شاهد یک عقبگرد جدی بودیم، گفت: زمانی که سامانه خودنویس راه‌اندازی شد، بنا بود جایگزین سامانه مشاوران املاک شود اما عده‌ زیادی از کارشناسان مختلف در این حوزه با مشاوران املاک مخالفت‌های جدی داشتند.
کارشناس بازار مسکن یادآور شد: سامانه خودنویس مشکلات حقوقی در بازار مسکن را نیز گسترش می‌دهد زیرا پیش از این سامانه واسطه‌ای بین موجر و مستاجر وجود داشت که اگر معضلی بین معامله‌گران رخ داد، رفع کند اما هم‌اکنون توسط سامانه خودنویس واسطه‌گر حذف شده و واسطه‌ای برای رفع چالش‌های دو طرف وجود ندارد البته در هیچ‌کدام از کشورها ارتباط مستاجر و صاحب‌خانه به صورت مستقیم نیست.
او ادامه داد: طی سال‌های اخیر متولیان قانونگذار مسکن باید سطح معاملات بازار مسکن را توسعه می‌دادند اما در سیاستگذاری اجاره با راه‌اندازی سامانه خودنویس شاهد یک عقبگرد جدی بودیم و با حذف واسطه‌ای بین موجر و مستاجر مشکلات حقوقی در بازار مسکن را گسترش دادیم که البته این معضل تنها به وزارت راه‌وشهرسازی باز نخواهد گشت زیرا بسیاری از نهادها و ارگان‌های دیگر را درگیر خود می‌کند.
گام موثر در کاهش انحصار مشاوران املاک
البته از سویی دیگر علیرضا نوین، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی درباره اهمیت فعالیت سامانه خودنویس در بازار مسکن و اجاره‌بها و کنترل دلالی و واسطه‌گری در این بازار گفت: این سامانه می‌تواند به مستاجران کمک کند تا خودشان معاملات را ثبت کنند و بدین ترتیب از انحصار مشاوران املاک جلوگیری به عمل آید. دلالی و واسطه‌گری در بازار مسکن یکی از معضلات اصلی است که باید از بین برود. تا به امروز، این سامانه باعث صرفه‌جویی در هزینه‌های مردم شده و توانسته حدود ۶۵۰۰ معامله را ثبت کند.
او افزود: معاملات املاک به‌خصوص در حوزه مسکن بسیار حساس و مهم هستند. بسیاری از دعاوی در دادگاه‌ها به دلیل معاملات مسکن و خودرو به وقوع می‌پیوندد. در این راستا، وجود یک سامانه که امکان شناسایی دو طرف معامله را فراهم کند، ضروری است.
نوین در ادامه تصریح کرد: اگر این سامانه بتواند اهلیت طرفین معامله را شناسایی و سوابق آنها را ثبت کند، این یک اقدام موثر خواهد بود زیرا در حال حاضر، وجود مشاوران املاک و سیستم‌های سنتی می‌تواند مشکلاتی را به همراه داشته باشد.
این نماینده مجلس به ضرورت جلب اعتماد مردم به سامانه خودنویس اشاره کرد و به مهر گفت: دولت باید در این زمینه اقدامات لازم را انجام دهد و از نظر مالیات‌گیری و شفاف‌سازی، سامانه را به گونه‌ای مدیریت کند که اعتماد مردم جلب شود. بدین ترتیب، مردم می‌توانند با خیال راحت‌تری اقدام به معامله کنند.
او همچنین به مشکلات موجود در مسیر اجرای سامانه خودنویس اشاره کرد و گفت: بوروکراسی‌های اداری و مشکلات مختلفی که در حال حاضر وجود دارد، ممکن است مانع از تحقق اهداف این سامانه شود. باید تدابیری اندیشیده شود تا این موانع برطرف شود.
نوین به اهمیت مالیات‌گیری از معاملات اشاره کرد و گفت: در صورتی که این سامانه به درستی پیاده‌سازی شود، می‌تواند در کاهش کلاهبرداری‌های ملکی و همچنین جلوگیری از زمین‌خواری موثر باشد. اگر دولت و مجلس به صورت جدی به این موضوع بپردازند، می‌توانیم به یک بازار مسکن شفاف‌تر و با کمترین دلالی امیدوار باشیم.
سامانه خودنویس بازار اجاره‌بها را ساماندهی می‌کند؟
گفتنی است که بازار مسکن از اسفندماه سال گذشته با افزایش قیمت رو‌به‌رو شده است و رشد مجدد قیمت مسکن در ابتدای امسال همراه با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی موجب تشدید کابوس کرایه‌نشین‌ها شد. تداوم این روند تا به امروز موجب دلسرد شدن بسیاری از مستاجران شده چراکه با تداوم افزایش قیمت مسکن نرخ‌های پیشنهادی اجاره‌بها با میزان قدرت پرداختی مردم، فاصله محسوسی گرفته است.
نکته قابل تأمل آنکه با کاهش قدرت خرید مصرف‌کننده نهایی و افزایش قیمت مسکن، انتظار خروج از رکود در کوتاه‌مدت و خرید خانه برای قشر مستاجر جامعه تبدیل به رویا خواهد شد و از سوی دیگر در آینده نزدیک شاهد رونق معاملات تهاتری رهن و اجاره خواهیم بود.
لازم به یادآوری است که دولت سیزدهم وعده ساخت ۴‌میلیون مسکن طی چهار سال را داده بود که با اتمام عمر دولت سیزدهم، این وعده بر زمین ماند و رویای عده زیادی از مستاجران با ناکامی مواجه شد و در نهایت این مسوولیت بر دوش دولت چهاردهم افتاد.
با این حساب دولت چهاردهم علاوه بر اینکه نسبت به تکمیل واحدهای در حال ساخت نهضت ملی مسکن متعهد است، باید برخی موارد دیگر را در حوزه‌های مسکنی از جمله سامانه خودنویس نیز به اتمام برساند.