درمان یا مُسکن بی‌اثر؟

گروه مسکن- موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی سال‌هاست که در دستور کار سیاستگذاران حوزه مسکن قرار دارد؛ راهکاری که به‌گفته مدافعان آن می‌تواند بخشی از مشکل کمبود عرضه در بازار را حل کند اما از سوی دیگر با انتقادهای جدی مواجه شده که آن را ناکارآمد یا حتی مخرب می‌دانند. این گزارش به بررسی دوسوی این جدال قدیمی می‌پردازد.
از دید مسوولان دولتی و برخی کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی ابزاری موثر برای شکستن چرخه سوداگری و تشویق به عرضه واحدهای بدون استفاده است. براساس این دیدگاه، حجم بالایی از خانه‌های ساخته‌شده در سال‌های گذشته نه به قصد سکونت یا اجاره بلکه صرفا به‌منظور حفظ ارزش پول یا سرمایه‌گذاری خریداری شده و حالا خالی مانده‌اند.
آنها معتقدند که این سیاست باعث افزایش عرضه در بازار و کاهش سوداگری در بازار مسکن می‌شود. به‌نظر موافقان، دریافت مالیات مالکان را مجبور می‌کند تا واحدهای خود را یا اجاره دهند یا بفروشند. این امر به افزایش عرضه و تعدیل قیمت‌ها کمک می‌کند. همچنین جلوگیری از احتکار مسکن به‌‌عنوان کالای سرمایه‌ای، می‌تواند تقاضای سوداگرانه را کاهش دهد و به تعادل بازار کمک کند.
آنها همچنین معتقدند که در برخی کشورهای توسعه‌یافته مانند کانادا، فرانسه و کره‌جنوبی، سیاست مالیات بر خانه‌های خالی با موفقیت اجرا شده و به کاهش تعداد خانه‌های بلااستفاده انجامیده است.
در سوی مقابل، منتقدان می‌گویند: زیرساخت‌های لازم برای اجرای دقیق این سیاست در کشور وجود ندارد و در عمل، نه‌تنها کمکی به ساماندهی بازار مسکن نمی‌کند بلکه ممکن است به بروز مشکلات جدید نیز دامن بزند.
دلایل و استدلال‌های این گروه به مشکل در شناسایی خانه‌های خالی، محدود بودن تاثیرگذاری، اثرگذاری بر حقوق مالکیت و افزایش هزینه‌ها و پیچیدگی بوروکراسی بازمی‌گردد.
مخالفان این سیاست معتقدند که نبود سامانه‌های دقیق و داده‌های قابل‌اتکا، اجرای این قانون را با چالش جدی مواجه کرده است. شناسایی دقیق خانه‌های واقعا خالی از سکنه هنوز با ابهام مواجه است. برخی کارشناسان نیز معتقدند تعداد خانه‌های خالی به‌ویژه در کلانشهرها، آن‌قدر بالا نیست که با مالیات‌ستانی، تحولی جدی در بازار ایجاد شود. از سویی اعمال مالیات ممکن است نوعی دخالت مستقیم در مالکیت افراد تلقی شود و در نهایت اعتماد عمومی به بازار را کاهش دهد. همچنین باید توجه داشت که اجرای این سیاست نیازمند دستگاه نظارتی دقیق، شفافیت اطلاعات و سازوکار اجرایی قوی است که فعلا در سطحی گسترده مهیا نیست.
7 میلیون مستاجر در کشور
به‌تازگی عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: امروز در شهرهای بزرگ بیش از ۵۵‌درصد هزینه خانوارها به موضوع مسکن مرتبط است و این مساله در شهری همچون تهران به بیش از ۶۰‌درصد هم رسیده است.
مجتبی یوسفی با اشاره به آمار حدود 7 میلیون نفری مستاجران در کشور، یادآور شد: در حال نزدیک شدن به فصل نقل‌وانتقالات جابه‌جایی‌ها هستیم و در سال‌های گذشته متاسفانه شاهد افزایش تا دو برابری در مبالغ رهن و اجاره بودیم.
این عضو کمیسیون عمران مجلس خاطرنشان کرد: همین که دولت در همین ابتدای سال یک بسته به این منظور آماده کرده، نشان از اهتمام دولت داشته و قابل‌تقدیر است و انتظار می‌رود تصمیمات عینی‌تری در این جلسات گرفته شود.
یوسفی به اختصاص ۲۰۰‌هزار میلیارد تومان ودیعه مسکن با سود ۲۳‌درصد اشاره و آن را کار خوبی توصیف کرد و اظهار داشت: هرچند رقم آن نسبت‌به آنچه پیش از این پرداخت می‌شده اندک است اما نباید آن را در اختیار بانک‌ها گذاشت. او گفت: بهتر ‌بود گفته شود بین ۳۰۰ تا ۴۰۰‌میلیون تومان در شهرهای بزرگ می‌خواهیم وام ودیعه بدهیم تا مردم بدانند و برنامه‌ریزی کنند اما اینکه دوباره این موضوع بر نظر شورای عالی بانک‌ها متوقف شد خوب نبود.
نماینده اهواز و باوی در مجلس شورای اسلامی ادامه داد: تخصیص ۲۰‌هزار میلیارد تومان دیگر برای مسکن افراد تحت پوشش نهادهای حمایتی نیز کار بزرگی بود. او اضافه کرد: از همین ابتدای سال باید تسهیلات مسکن روستایی را افزایش داد، همچنین یارانه‌ای که سازمان برنامه‌و‌بودجه به همین منظور ارائه می‌دهد تا به ساخت و نوسازی مسکن روستایی کمک شود، اقدام خوبی است و باید بخشی از آنها به‌سرعت عملیاتی شود.
معرفی شدن تنها ۶۰‌هزار واحد خالی به سازمان مالیات
یوسفی بر لزوم توجه به نقش پلتفرم‌ها، همچنین توجه به ماده۶۹ مکرر مبتنی‌بر گرفتن مالیات از خانه‌های خالی اشاره کرد و گفت: معتقدیم دولت نباید در بخش مسکن تصدی‌گری داشته باشد بلکه باید به تسهیلگری بپردازد، یعنی نیاز نیست دولت خودش مسکن بسازد اما می‌تواند زمین رایگان و تسهیلات با بهره پایین مصوب کند و به مستاجران و سازندگان بدهد.
این نماینده مجلس ادامه داد: با این حال اگر می‌خواهیم به‌سمت خروج مسکن از سوداگری برویم، باید به موضوع گرفتن مالیات از خانه‌های خالی نیز اهتمام داشته باشیم. او یادآور شد: در دولت‌های نهم و دهم تجربه خوبی در حوزه ساخت مسکن داشتیم، هرچند برخی از همان اقدامات نیز به هدف اصابت نکرد چراکه موضوع گرفتن مالیات و خروج مسکن از سوداگری را اجرایی نکردیم.
یوسفی بیان داشت: در چند سالی که قانون مالیات بر خانه‌های خالی ابلاغ شد، کمتر از
۶۰ هزار واحد به سازمان امور مالیاتی معرفی و از آنها مالیات اخذ شد؛ لذا جنبه بازدارندگی لازم را نداشته است. او اضافه کرد: ماده۴ قانون جهش تولید مسکن به صراحت می‌گوید: ۲۰‌درصد تسهیلات بانکی در هر سال باید به موضوع مسکن اختصاص پیدا کند اما در عمل کمتر از 5درصد پرداخت شده است. به‌طور مثال عملکرد بانک‌ها در سال۱۴۰۲ حاکی از پرداخت فقط پنج‌هزار و ۶۰۰‌میلیارد تومان در این بخش است، در‌حالی‌که ظرفیت بانک‌ها در خلق پول جدید و منابع جدید این ارقام نیست.
سخن پایانی
در نهایت، سیاست دریافت مالیات از خانه‌های خالی، همچنان در مرحله‌ای بین آزمون و خطا قرار دارد. مدافعان آن امیدوارند با اصلاح نظام اطلاعاتی و اجرای دقیق قانون، بتوانند بخشی از بازار را فعال کنند. در حالی که منتقدان معتقدند اگر ساختارهای لازم فراهم نباشد، این سیاست به ابزاری بی‌اثر و حتی مضر تبدیل خواهد شد.
شاید پاسخ نهایی در ترکیبی از چند راهکار نهفته باشد: از جمله اصلاح نظام اجاره‌داری، افزایش عرضه مسکن حمایتی، تسهیل ساخت‌وساز و البته سیاست‌های کنترلی همچون مالیات بر خانه‌های خالی، مشروط بر اینکه به‌درستی اجرا شوند.