دورنمای بازار مسکن

علیرضا محمدی*
افزایش قیمت در آینده بازار مسکن گزینه‌ای محتمل تلقی می‌شود. متاسفانه در آینده‌ای نه چندان دور باز هم شاهد افزایش قیمت در این بازار خواهیم بود. قیمت مسکن به صورت روزمره در حال افزایش است. در مقاطع کمی از تاریخ اتفاق افتاده که روند قیمتی مسکن دچار رکود یا کاهش شود. روند قیمتی مسکن عموما افزایشی بوده و در برخی سال‌ها شیب نمودار رشد نرخ بازار املاک و مستغلات تند شده است.

متاسفانه بازار مسکن در ایران به خاطر سیاست‌های نادرست اقتصادی تمامی دولت‌ها تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده است؛ مثل بازار طلا، بورس و سایر موارد. به لطف مسوولان در چند سال گذشته، خودرو نیز به یک کالای سرمایه‌ای بدل شد. از زمانی که تحریم‌های اقتصادی دوباره برقرار شدند و شاهد تورمی افسارگسیخته در اقتصاد کشور هستیم، خودرو از سایر کالاهای سرمایه‌ای سبقت گرفت. نرخ مسکن نیز به تبع سایر کالاهای سرمایه‌ای در حال افزایش است. در آینده پیش روی کشور نرخ ارز به قوت خود باقی خواهد ماند و فعلا در همین کانال فعلی به حرکت ادامه خواهد داد. البته باید توجه داشت که نرخ ارز نیز دچار رشد خواهد شد. افزایش نرخ ارز منجر به ایجاد گرانی در بازار مسکن نیز خواهد شد. بازار مسکن نسبت به بقیه بازارها بسیار کندتر واکنش نشان می‌دهد. تطبیق نرخ مسکن با سایر کالاهای سرمایه‌ای مستلزم گذشت زمان بیشتری است.
حجم نقدینگی زیادی که در جامعه وجود دارد، مثل سیل به هر سویی که روانه می‌شود، منجر به تخریب خواهد شد. این حجم از نقدینگی میان کالاهای گوناگون سرمایه‌ای موجود در کشور در حال گردش است؛ کالاهایی از قبیل خودرو، طلا، سکه، ارز و مسکن. در حال حاضر بازار بورس شاهد رشد بوده و از سقف تاریخی خود که در سال ۹۹ به ثبت رسانده بود، عبور کرده است. از لحاظ فنی مطمئنا این شاخص تا سقفی پیش خواهد رفت. سپس وضعیت خود را حفظ کرده و نهایتا سقوط خواهد کرد؛ رفتاری که نهایتا دو تا سه ماه به طول خواهد انجامید. دولت تمام سعی خود را برای کند کردن این روند می‌کند اما به هر حال این اتفاق ناگزیر است. پس از این سقوط که حتما هم اتفاق خواهد افتاد، متاسفانه باز هم مقداری از این نقدینگی که در جامعه وجود دارد، وارد جیب حقوقی‌های بازار بورس خواهد شد. سرمایه‌هایی که توانسته باشند از این بازار خارج شوند، وارد بازار مسکن خواهند شد. در چنین شرایطی باز هم شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن خواهیم بود.
افزایش نرخ دلار باعث افزایش قیمت‌های نهاده‌های مسکن خواهد شد؛ موضوعی که خودش عاملی برای افزایش قیمت در بازار مسکن است. اما عامل اصلی افزایش قیمت مسکن سرمایه‌ای بودن این کالاست؛ دیدگاهی که به اشتباه در کشور ما شکل گرفته است. این موضوع باعث می‌شود تا فاصله طبقات اجتماعی روز‌به‌روز بیشتر شود و اقشار ضعیف جامعه که مسکن را صرفا به عنوان یک نیاز و سرپناه خریداری می‌کنند، هر روز با مشکلات بیشتری روبه‌رو شوند و همین‌طور که شاهد هستیم حاشیه‌نشینی نیز روز‌به‌روز گسترده‌تر شود.
متاسفانه دولت‌ها نه توان، نه سواد، نه سیاست و نه علم این را دارند که این چرخه باطل را از بین ببرند؛ دولت‌هایی که به فکر مسائل دیگری بوده و اصلا مساله اقتصاد برایشان اولویت ندارد. با توجه به مسائلی که در سیاست خارجی برای ایران پیش آمده است، دولت‌ها توان این را هم ندارند که موضوعات اینچنینی را حل و فصل کنند.
متاسفانه پیش‌بینی می‌شود که تند شدن شیب نمودار قیمت مسکن باز هم در تابستان یا اواخر این فصل اتفاق بیفتد. دولت نیز دیگر با گفتاردرمانی نمی‌تواند کاری از پیش ببرد. هر چیزی که دولت گفته شعار و در راستای حرف‌درمانی بوده که دیگر جوابگو نیست. این حناها دیگر برای مردم و سرمایه‌های سرگردانی که در جامعه به علت سیاست‌های غلط دولت ایجاد شده‌اند، رنگی ندارد. افرادی که قصد حفظ سرمایه خود را دارند، ناگزیرند که به کالاهای سرمایه‌ای روی بیاورند. اما باید توجه داشت که چنین امری در خصوص مسکن باعث می‌شود که اقشار ضعیف جامعه از آن حداقل‌هایی که باید برخوردار باشند، محروم شوند.
قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی هنوز اجرایی نشده است. متاسفانه خود دولت در حال دمیدن به تنور افزایش قیمت مسکن است. بخش بزرگی از واحدهای مسکونی خالی‌ای که در حال حاضر در شهرهای بزرگ وجود دارند متعلق به سازمان‌های دولتی هستند. در رتبه‌های نخست بانک‌ها، وزارت راه‌و‌شهرسازی و سایر سازمان‌ها و نهادها قرار دارند. متاسفانه ابراهیم رییسی و روسای‌جمهور پیشین نتوانستند اقدام به واگذاری این زمین‌ها به مردم و اشخاص حقیقی کنند. همین امر می‌توانست تا حدودی از تب و تاب بازار بکاهد. از آنجا که خود دولت مسکن را به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده و خودش نیز صاحب عمده این سرمایه است، از ایجاد تورم استقبال می‌کند. دولت به راحتی می‌تواند مزایده‌هایی برگزار کرده تا املاک و زمین‌های مازادش را به مردم عرضه کند؛ واحدهایی که به‌وفور در شهرهای مختلف کشور یافت می‌شوند. نمی‌دانیم که دولت‌ها توان انجام این کار را ندارند یا صرافتی به انجام این کار ندارند؟ در چنین شرایطی، مسکن روز‌به‌روز سرمایه‌ای‌تر و شرایط بغرنج‌تر می‌شود.
* کارشناس حوزه مسکن