روزشماری برای رونق

گروه مسکن- سیاستگذاری مسکن در ایران بیش از چند سال است که با محوریت «توسعه تسهیلات» و «ایجاد بازار بدهی» به دنبال تسهیل «راه‌های دسترسی مردم به مسکن» برای ایجاد رونق است؛ رونقی که رسیدن به آن مستلزم ریشه‌یابی است. به گفته کارشناسان در دوره هشت ساله دولت‌های نهم و دهم سیاست‌های «پرهزینه‌ای» برای خانه‌دار کردن مردم پیگیری می‌شد؛ سیاست‌هایی مانند مسکن مهر که با «بهره‌وری پایین» و «اتلاف منابع» همراه بود. اما اکنون دولت سیاست‌های متفاوتی را دنبال می‌کند. چهار سال اول دولت را در بهترین حالت می‌توان دوران آوار‌برداری از وضعیت موجود دانست.
از جمله عواملی که موجب رکود در بازار مسکن شدند می‌توان به ساخت مسکن مهر اشاره کرد که با چاپ چندین هزار میلیارد تومان اسکناس تورم را به طور قابل ملاحظه ای افزایش داد، به طوری که پس از چند سال متوسط قیمت خانه پنج برابر شد. از سوی دیگر با توجه به آنکه تورم رقمی حدود ۴۰ درصد بود و افزایش حقوق سالانه تقریبا ۲۰ درصد، درآمد عموم مردم به جای آنکه افزایش پیدا کند از لحاظ ارزش پول کاهش پیدا کرد و هر ساله کمتر می‌شد در نتیجه همزمان که به تعداد خانه‌های نوساز افزوده می‌شد، قدرت خرید مردم کاهش می‌یافت.
با این وجود، اکنون که دولت دوازدهم می‌تواند به سیاست‌ها و برنامه‌های پیشین خود ادامه دهد، خارج کردن مسکن از رکود از کمترین مطالباتی است که می‌توان در این حوزه از دولت داشت اما اینکه این هدف از چه راه‌هایی محقق خواهد شد پرسشی است که در این زمینه به وجود می‌آید.
در وهله اول از مهم‌ترین دلایل نخریدن خانه این است که مردم پس‌انداز کافی جهت خرید ندارند و فاصله قیمت خانه با میانگین درآمد مردم بسیار بالاست. با این وجود اگر قرار باشد بازار مسکن رونق پیدا کند، قیمت خانه هم متعاقب رونق بالاتر خواهد رفت، در نتیجه شکاف میان درآمد و قیمت بیشتر می‌شود. در این حال به اعتقاد کارشناسان وارد شدن یک شوک به بازار مسکن می‌تواند تاثیر بسیاری در افزایش میزان خرید مسکن داشته باشد. به‌عنوان مثال حمایت بانک مرکزی از نظام بانکی و افزایش سقف وام مسکن همزمان با کاهش سود تسهیلات می‌تواند به افزایش قدرت خرید مسکن کمک کند. در عین حال اجرای طرح اجاره به شرط تملیک نیز با استقبال بسیاری مواجه خواهد شد.
افزون بر این حمایت از بخش‌خصوصی برای ساختن خانه‌هایی با متراژ کم در بخش‌های متوسط و پایین شهر می‌تواند به خانه‌دار شدن بسیاری از مردم به‌خصوص زوج‌های جوان و افراد مجرد که تمایل به استقلال دارند، کمک کند.
همچنین طرح مسکن اجتماعی که وزیر راه‌وشهرسازی چندی است از اجرای آن می‌گوید می‌تواند دهک‌های پایین را خانه‌دار کند. اگرچه آثار مثبت این طرح مشروط بر آن است که تامین مالی آن به جای بانک مرکزی از بخش‌خصوصی انجام شود تا موجب افزایش تورم و اثرات تخریبی مسکن مهر نشود.
پیشینه رکود مسکن
ایران طی سال‌های اخیر سالانه به حدود یک میلیون مسکن نیاز داشته است. اما این حوزه تحت تاثیر اقدامات انبساطی درون و برون‌بخشی دولت‌های نهم و دهم سرانجام در انتهای سال ۱۳۹۱ وارد رکود شد. مجموعه عواملی همچون تزریق ۴۵ هزار میلیارد تومان برای رونق ساخت‌وساز دولتی منجر به این شد که طی سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قیمت مسکن ۵۰۰ درصد و قیمت زمین ۷۰۰ درصد رشد کند. به همین دلیل فاصله‌ شدیدی بین قدرت خرید مردم و قیمت مسکن به وجود آمد که دولت یازدهم هرچه تلاش کرد تا رقم وام را بالا ببرد نتوانست این فاصله را کوتاه کند. با اینکه سقف تسهیلات از حدود ۲۰ میلیون تومان به ۱۶۰ میلیون تومان رسید و سود آن پس از ۲۵ سال تک‌رقمی شد اما اقساط بالای دو میلیون تومان برای متقاضیان سنگین است و به همین دلیل خروج مسکن از رکود به تدریج اتفاق خواهد افتاد.
آمارها بر این نکته تاکید دارد که اجاره بین سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ حدود ۴/۳ برابر و از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ حدود ۵/۱ برابر شده است. این نشان می‌دهد که هم‌اکنون شاهد باثبات‌ترین قیمت‌ها برای بازار مسکن هستیم که مبنایی برای حرکت اصولی به سمت آینده است. همچنین طی سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قیمت زمین از متری ۶۴۰ هزار تومان به متری پنج میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در شهر تهران افزایش یافته که ۷۰۰ درصد و معادل ۶/۸ برابر افزایش قیمت را نشان می‌دهد. اما از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ شاهد دو درصد افزایش قیمت زمین هستیم.
بمباران مسکن در دولت‌های نهم و دهم
وزیر راه‌وشهرسازی این شرایط را به «بمباران» بخش مسکن توسط دولت‌های نهم و دهم تشبیه کرده است. عباس آخوندی با بیان اینکه در بخش مسکن از ویرانه‌های سیاست‌های دولت گذشته آواربرداری کردیم، گفت: هرکس در این دوره وزیر مسکن می‌شد دو کار می‌توانست انجام دهد؛ یکی اینکه به همان سیاست عوام‌فریبانه قبلی ادامه دهد و ملت را گرفتار کند و دیگر اینکه صادقانه با مردم صحبت کند. البته هزینه صداقت در این زمینه برای سیاستمدار بسیار بسیار سنگین است.
هم‌اکنون گفته می‌شود ۵/۲ میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد که منجر به حبس ۲۵۰ میلیارد دلار سرمایه در این بازار شده است. با این حال عمده این خانه‌ها در دسترس متقاضیان واقعی مسکن قرار ندارد و تنها شاید با مالیات‌های سنگین بتوان بخشی از این تعداد را وارد بازار مصرفی کرد.
از سوی دیگر بخش مسکن دارای رابطه پیشین با ۷۸ بخش اقتصاد و رابطه پسین با ۵۶ بخش اقتصادی با ضریب انتشار ۲/۱ است. یعنی به ازای هر یک اشتغال ۲/۱ اشتغال غیرمستقیم ایجاد شده است. همچنین سهم مسکن و ساختمان در اشتغال مستقیم کشور حدود ۱۲ درصد و تعداد شاغلان این بخش نیز ۱/۳ میلیون نفر هستند. به همین دلیل دولت می‌تواند از ظرفیت این بخش برای خروج از رکود استفاده کند. اما طی چهار سال دولت یازدهم جز تکمیل واحدهای مسکن مهر، عملا دولت نتوانست تحرکی در بخش مسکن ایجاد کند. با این وجود مسکن مهر به عنوان یکی از دو طرح دیابتی دولت قبل حالا به روزهای پایانی خود نزدیک شده است. به طور کلی از دو میلیون و ۲۶۲ هزار واحد مسکن مهر تاکنون یک میلیون و ۸۳۰ هزار واحد افتتاح شده است و مابقی به‌طور عمده در مرحله نازک‌کاری قرار دارد که مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی قول داده‌اند واحدهای بلامعارض را تا پایان عمر دولت یازدهم تحویل دهند. بنابراین روزشمار برای مشاهده اقدامات دولت برای رونق‌دهی به ساخت‌وساز بخش‌خصوصی آغاز شده است.
حاشیه‌نشینان باید در اولویت باشند
در همین حال علی چگنی،‌ مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در این‌باره می‌گوید: با وجود بیش از ۵/۲ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور حدود ۳۰ درصد از جمعیت شهری کشور در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند و از دارا بودن مسکن مناسب، ایمن و بهداشتی رنج می‌‌برند. همچنین در حالی که بخشی از اقشار جامعه در مسکن‌‌های لوکس و با متراژ بالا زندگی می‌کنند و نیز بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی گرانقیمت، فاقد متقاضی است، تقاضا برای مسکن کوچک و ارزان قیمت بالا بوده و اقشار کم‌درآمد از تامین مسکن حداقلی عاجز هستند. این موارد گویای برخی پارادوکس‌ها در بازوهای عرضه و تقاضای مسکن و نمونه‌‌ای از نمود ناصحیح و احتمال برداشت ناصواب از شاخص‌‌های آماری بخش مسکن است (مشخصا تعداد خانه‌‌های خالی که تصور عدم نیاز به مسکن را در کشور دیکته می‌‌کند). تظاهر ناصحیح شاخص‌های بخش مسکن، می‌تواند سیاستگذاری را به مسیر نادرست معطوف کند و موجب هرج و مرج در نظام برنامه‌ریزی و در نهایت عدم احساس تعلق و آرامش در شهروندان شود.
با این توصیف پیداست که اولویت باید حاشیه‌نشینان و ساکنان بافت‌های ناکارآمد باشند. مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری به اجرای بیش از ۲۷۹ پروژه نوسازی و بهسازی در مناطق کمتر برخوردار و ناکارآمد اشاره کرد و گفت: در دولت یازدهم طرح‌های پروژه‌محور، کمی، کالبد مبنا، غیرمنعطف و بی‌توجه به خواست و نیاز مردم کنار گذاشته شده است.
محمدسعید ایزدی یکی از گام‌های تحقق این هدف را تدوین برنامه جامع بازآفرینی شهری برای ۲۷۰۰ محله عنوان و تصریح کرد: در ۴۹۵ شهر مشتمل بر ۶۰ هزار هکتار بافت‌های میانی بالغ بر یک‌هزار محله در ۱۶۸ شهر با وسعت ۲۵ هزار هکتار بافت تاریخی بالغ بر ۶۰۰ محله و در ۹۱ شهر با وسعت ۴۵ هزار هکتار سکونتگاه غیررسمی و ۱۱۰۰ محله و همچنین تهیه برنامه عملیاتی برای ۲۷۲ محله در ۸۳ شهر در سال ۱۳۹۵ (۵۸ محله تاریخی، ۲۷ محله ناکارآمد میانی و ۱۸۷ محله در سکونتگاه‌های غیررسمی) مطالعات دقیقی صورت گرفت.
برنامه دیگر دولت برای کمک به اقشار پایین، مسکن اجتماعی است که اسفندماه سال گذشته جزییات آن ابلاغ شد. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در دو قالب مسکن حمایتی (کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی و کمک بلاعوض) و مسکن اجتماعی (کمک به ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک اجاره و وام قرض‌الحسنه) باید این طرح را پیش ببرد که در مجموع به تامین سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی اقدام خواهد کرد. مابقی ساخت‌وسازها باید توسط بخش‌خصوصی انجام شود که نهادهای مالی باید وظیفه شارژ و تامین نقدینگی آن را برعهده بگیرند.