رونق یا تداوم رکود؟

گروه مسکن- این روزها مسکن به بازاری بی‌رونق و خالی از خریدار تبدیل شده است. نرخ‌های پیشنهادی واحدهای مسکونی در سطح کشور به قدری بالا هستند که کمتر کسی قادر است موفق به تهیه مسکن در چنین شرایطی شود. از سویی کاهش قدرت خرید مردم این وضعیت را تشدید کرده و مسکن را بیش از پیش از دسترس متقاضیان دور می‌کند.
حال و روز این روزهای بازار مسکن طبق گزارش اخیر مرکز آمار نشان می‌دهد که رونق چندانی را نمی‌توان در این بازار مشاهده کرد. گزارش اخیر مرکز آمار ایران از بازار مسکن تهران نشان داد قیمت مسکن در آذرماه امسال در مقایسه با آبان‌ماه سال جاری حدود نیم‌درصد کاهش یافته است. در آذرماه امسال متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران ۸۰ میلیون و ۲۹۸ هزار تومان بود که در مقایسه با متوسط قیمت آبان‌ماه امسال با ۸۰ میلیون و ۶۸۰ هزار تومان حدود نیم درصد کاهش یافته است.
اگر چه بازار مسکن در این روزها خالی از خریدار شده و اکثر فایل‌های مشاوران املاک بدون متقاضی جدی برای خرید به نوعی کمرنگ شده و خاک می‌خورند، بررسی روند بازار مسکن، از رکود شدید در خرید و فروش حکایت دارد. این روزها به سراغ هر مشاور املاک سطح شهر تهران که بروید عنوان می‌کنند قیمت بالای مسکن در حال حاضر فقط یک دستاورد داشته و آن هم این‌ است که متقاضیان مصرفی توان خرید مسکن ندارند. به نظر می‌رسد انگیزه و تقاضا برای خرید مسکن همیشه وجود دارد، اما بالا بودن قیمت مسکن با توان و قدرت خرید متقاضیان مسکن فاصله دارد. هنگامی که عُمق رکود در بازار مسکن بیشتر شودف یعنی قدرت نقدشوندگی در بازار مسکن کاهش می‌یابد. افرادی که باید از این بازار احتیاجات مالی خود را که همانا سازندگان هستند مرتفع کنند مجبور هستند نرمش بیشتری داشته باشند. امروزه طبق اظهارنظر نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک در برخی از مناطق شهر تهران قیمتی که سازنده‌ها برای ملک خود تعیین می‌کنند با هزینه‌ای که برای ساخت مسکن انجام داده‌اند، برابری می‌کند.
وضعیت کلی بازار مسکن
داوود بیگی‌نژاد نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک درخصوص وضعیت معاملات و قیمت‌ها در بازار مسکن گفت: اوضاع بازار مسکن در آبان و آذر ماه امسال که آمارهای آن نیز توسط مرکز آمار، سایت‌ها و امکانات و مجموعه‌هایی که آمار صحیح را منتشر می‌کنند استخراج کردیم به این نتیجه رسیدیم که عُمق رکود در بازار مسکن اندکی نسبت به ماه‌های گذشته بیشتر شده است.
تعداد معاملات و قراردادها ۲/۱ درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته است و عدد ۳۵۵۰ قرارداد را نشان می‌دهد که این تعداد قرارداد برای این گستره از شهر تهران و مساحتی که سطح اشغال دارد بسیار پایین است. مطابق آمارهای رسمی، آذرماه امسال سه‌هزار و ۵۵۰ مورد معامله املاک در سطح تهران به ثبت رسید که در مقایسه با متوسط ۱۰ هزار معامله در ماه که به عنوان نقطه تعادلی معاملات عنوان می‌شود، بسیار اندک بوده و نشان‌دهنده رکود معاملات است.
در صدر جدول نسبت به تعداد قراردادها باید گفت که منطقه ۵ رتبه نخست را دارد و بعد از آن مناطق ۱۰ و ۲ و ۴ تهران قرار دارند. بیشترین تعداد قراردادها در این مناطق منعقد شده است.
آمار آذرماه خرید و فروش مسکن در مقایسه با آبان (معامله سه هزار و ۹۰۰ مورد ملک) افت حدود ۹ درصدی نشان می‌دهد و حاکی از کاهش محسوس تعداد قراردادهاست.
دلیل کاهش تعداد معاملات مسکن
داوود بیگی‌نژاد درخصوص علت افت میزان خرید و فروش‌ها در بازار مسکن کشور گفت: زمانی که عُمق رکود در بازار مسکن بیشتر شود، یعنی قدرت نقدشوندگی در بازار مسکن کاهش می‌یابد. افرادی که باید از این بازار احتیاجات مالی خود را که همانا سازندگان هستند مرتفع کنند مجبور هستند نرمش بیشتری داشته باشند. امروز متاسفانه در برخی از مناطق شهر تهران مقدار قیمتی که سازنده‌ها برای ملک خود تعیین می‌کنند با مقدار هزینه‌ای که برای ساخت مسکن انجام داده‌اند برابری می‌کند. این موضوع بسیار خطرناک است، چراکه اگر افرادی به عنوان سرمایه‌گذار و سازنده در منطقه و نقطه‌ای که می‌خواهند ساخت‌وساز انجام دهند به سود متناسب با سرمایه خودشان دسترسی پیدا نکنند مجبور می‌شوند از این بازار خارج شوند. در تابستان امسال یک‌هزار و ۹۰۳ فقره پروانه احداث صادر شده که نسبت به فصل بهار رشد ۳۷ درصدی و نسبت به تابستان سال گذشته رشد ۸/۱۹ درصدی داشته است. آمار صدور «پروانه ساخت واحدها» در تابستانی که گذشت ۱۳ هزار و ۷۳۷ فقره بوده که در مقایسه با فصل بهار رشد ۴۰ درصدی و در مقایسه با تابستان سال گذشته رشد ۲/۷ درصدی نشان می‌دهد.
خروج تولیدکنندگان از بازار مسکن
نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک گفت: در چند سال گذشته در برخی از بازه‌های زمانی سازنده‌ها به همین دلایل سرمایه خود را از بازار مسکن خارج کردند.
بیگی‌نژاد ادامه داد: قطع به یقین رفتار مردم و متقاضیان مسکن را اگر بخواهیم با سال‌های قبل مقایسه و پیش‌بینی کنیم باید دو ماه آینده منتهی به پایان سال زمانی باشد که متقاضیان مسکن برای احتیاجات مصرفی خود به مشاوران املاک مراجعه و اقدام به خرید و فروش کنند و تعداد معاملات قابل توجهی را در بازار مسکن شاهد باشیم.
از این نکته نباید غافل شویم که انگیزه و تقاضا برای خرید مسکن همیشه وجود دارد برای اینکه احتیاجات ملک خود را انجام و مرتفع کنند. بالا بودن قیمت مسکن با توان و قدرت خرید متقاضیان مسکن فاصله دارد باید دید که آیا بانک‌ها می‌توانند مبالغ بیشتری به عنوان تسهیلات با اقساط متناسب با درآمد خانوار مصوب کنند.
اینها می‌تواند مشوق‌ و عواملی برای بالا رفتن تعداد قراردادهای مسکن و معاملات بیشتر باشد.
پس این مساله اثر خود را در سال‌های آینده نشان خواهد داد و اگر سودی در ساختمان‌سازی وجود نداشته باشد، در ادامه در تولید مسکن دچار مشکل خواهیم شد.
نقش بانک‌ها در شرایط کنونی بازار مسکن
نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک درباره نقش بانک‌ها در میزان معاملات بازار مسکن کشور گفت: جهت‌دهی بانک‌ها برای اعطای تسهیلات مسکن به بخش خصوصی برای تولید مسکن می‌تواند بسیار حائزاهمیت باشد، چراکه اگر بانک‌ها به همین منوالی که از گذشته بوده مقاومت کنند و برای دادن تسهیلات به بخش تولید مسکن بخواهند کارشکنی و ممانعت کنند قطع به یقین با اهداف سیاست‌های دولت سیزدهم همخوانی نخواهد داشت.
همین طور که الان می‌بینیم بیشترین توان و انرژی دولت سیزدهم برای تولید مسکن صرف می‌شود. اینجا هم باید بانک‌ها در کمک رونق تولید مسکن ورود کنند تا تسهیلات مناسبی برای تولید مسکن در مناطق مختلف شهر تهران اعطا کنند تا تولید مسکن رونق بگیرد.