رونمایی از سلاطین مسکن؟

احسان نیازمند- انباشت ثروت و سرمایه در دست افرادی معدود و مشخص در کشور، طی چند دهه گذشته نه‌تنها چالشی اقتصادی بلکه بحرانی اخلاقی و اجتماعی به وجود آورده است. یکی از نمودهای برجسته این مساله، مالکیت ‌هزاران ملک توسط افراد حقیقی و حقوقی است که با تکیه بر ساختارهای ناکارآمد و فسادزا به دست آمده و به یکی از عوامل اصلی بحران مسکن و افزایش شکاف طبقاتی در کشور تبدیل شده است.
اظهارات تازه مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در خصوص مالکیت بیش از ‌هزار ملک توسط یک فرد و صدها ملک توسط افراد دیگر، نشان‌دهنده عمق فاجعه‌ای است که در نظام اقتصادی و مدیریتی کشور ریشه دوانده است. اینکه وزارت راه‌وشهرسازی این پدیده را ایراد نمی‌داند، خود پرسشی بنیادین را مطرح می‌کند: آیا چنین تمرکزی از سرمایه در دست اقلیتی کوچک که از عرضه املاک خود به بازار نیز خودداری می‌کنند، توجیه‌پذیر است؟
عدم عرضه این املاک به بازار مسکن، به‌ویژه در شرایطی که بخش بزرگی از جامعه حتی از تامین نیاز اولیه خود برای سرپناه عاجز هستند، زمینه‌ساز تشدید بحران مسکن، افزایش اجاره‌بها و کاهش قدرت خرید مردم شده است. بسیاری از این املاک نه برای استفاده، بلکه صرفا به منظور سودجویی و حفظ یا افزایش ارزش سرمایه نگهداری می‌شوند. این مساله نه‌تنها اقتصادی، بلکه اخلاقی و اجتماعی نیز هست زیرا گسترش چنین رفتارهایی به عادی‌سازی بی‌تفاوتی اجتماعی و فاصله‌گذاری میان طبقات اجتماعی منجر می‌شود.
رانت و فساد سیستماتیک گریبانگیر اقتصاد ایران
انباشت بیش از ‌هزار ملک در دست یک فرد یا چندین شخص حقوقی، بدون وجود رانت و فساد سیستماتیک در ساختار اقتصادی کشور، امکان‌پذیر نیست. بسیاری از این افراد و نهادها از خلأهای قانونی، ضعف در نظارت و همچنین رانت‌های اقتصادی بهره‌برداری کرده‌اند. این در حالی است که ساختار مالیاتی کشور نیز در این زمینه کارآمدی لازم را ندارد. قوانین مربوط به مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات تصاعدی بر املاک، یا به‌درستی اجرا نمی‌شوند یا تحت فشار منافع گروه‌های خاص، عملا بی‌اثر شده‌اند.
فساد اقتصادی، همانطور که در گزارش شما اشاره شد، نه‌تنها بنیان‌های اقتصادی کشور را هدف قرار داده، بلکه اخلاق سیاسی و اجتماعی را نیز دچار فروپاشی کرده است. وقتی افراد یا نهادهایی که باید در خدمت مردم باشند، خود به عاملان یا تسهیل‌کنندگان این روند تبدیل می‌شوند، اعتماد عمومی به کلی از بین می‌رود. این چرخه معیوب، زنجیره‌ای از مشکلات را به وجود می‌آورد که فراتر از مسائل اقتصادی است و به بحران‌های اجتماعی و فرهنگی دامن می‌زند.
گام‌های ضروری برای مقابله با بحران
برای مقابله با این پدیده، لازم است اراده‌ای جدی در بالاترین سطوح کشور شکل گیرد. اقداماتی مانند اصلاح نظام مالیاتی، تقویت شفافیت و نظارت، مبارزه با رانت‌خواری و فساد سیستماتیک، تسهیل دسترسی به مسکن برای اقشار ضعیف و بازنگری در سیاست‌های اقتصادی و مالکیت می‌توانند به کاهش این معضل کمک کنند.
وضع مالیات تصاعدی بر املاک متعدد و اعمال مالیات سنگین بر خانه‌های خالی، می‌تواند از انباشت غیرضروری املاک جلوگیری و این املاک را به بازار عرضه کند. شفاف‌سازی اطلاعات مربوط به مالکیت املاک و ایجاد یک پایگاه داده ملی نیز می‌تواند به جلوگیری از سوءاستفاده‌های گسترده کمک کند.
باید توجه داشت که بدون ریشه‌کن کردن فساد، هرگونه قانون‌گذاری یا نظارت ناکارآمد خواهد بود. این امر نیازمند اراده‌ای جدی در مبارزه با رانت‌خواری در تمام سطوح مدیریتی کشور است.
از سویی با اعمال سیاست‌های حمایتی و تقویت پروژه‌های مسکن اجتماعی، دولت می‌تواند بخش بزرگی از بحران مسکن را مدیریت کند.
تمرکز ثروت در دست اقلیتی کوچک، نه‌تنها عدالت اجتماعی را نقض می‌کند، بلکه به رشد ناپایدار اقتصادی و تضعیف بنیان‌های جامعه منجر می‌شود.
اگرچه مساله انباشت ثروت و فساد اقتصادی سال‌هاست گریبانگیر کشور شده اما هنوز هم فرصت برای اصلاح و بازسازی وجود دارد. آنچه لازم است، اراده‌ای قاطع و اقداماتی عملی است که به‌جای حل سطحی مسائل، به ریشه‌های آن بپردازد. برای مقابله با چنین بحران‌هایی، باید زمین بازی را شخم زد، نه اینکه تنها چند برگ از درخت فساد چیده شود. این بحران، آزمونی است برای نظام مدیریتی کشور که آیا می‌تواند عدالت و منافع عمومی را بر منافع اقلیتی سودجو مقدم بدارد یا خیر.
ابهام در طرح موضوع مالکیت ‌هزاران واحد مسکونی
فرهاد بیضایی، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» گفت: مقام مسوول وزارت راه‌وشهرسازی قبل از رسانه‌‌ای‌کردن چنین موضوعی، بهتر بود جزئیات مساله را به‌صورت کامل بررسی می‌کرد. اواخر دهه هشتاد و اوایل دهه نود موضوع مشابهی مطرح شد. در آن زمان صحبت‌هایی مبنی‌بر انجام 2500معامله مسکن توسط فردی مطرح شد. بررسی‌های انجام‌شده در این رابطه حاکی از آن بودند که این فرد، یکی از سازندگان طرح خودمالکی پروژه مسکن مهر بوده که این تعداد واحد مسکونی را ساخته و به متقاضیان واگذار کرده است.
او افزود: هنگامی که برای ساخت یک شهرک یا پروژه مسکونی مجوز دریافت می‌کنید، تمام آن واحدها به نام شما ثبت خواهند شد؛ چه شخصیت حقوقی باشید و چه حقیقی. در چنین مواردی بعضا نحوه مالکیت‌ هزار ملک توسط فرد به درستی بیان نمی‌شود.
بیضایی گفت: به‌عنوان مثال دونالد ترامپ در ایالات‌متحده آمریکا بیش از این تعداد ملک در اختیار دارد. اینکه یک توسعه‌دهنده املاک و مستغلات تعداد زیادی املاک را تحت اختیار داشته باشد، طبیعی است.
دغدغه عرضه در برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن کشور
کارشناس بازار مسکن در ادامه بیان کرد: پرسشی که در این خصوص مطرح است، آن است که آیا اگر ملکی به نام کسی باشد، فی‌نفسه ضد ارزش بوده و دچار فساد شده است؟
بیضایی ادامه داد: اگر مالکیت یافتن فردی بر تعدادی املاک با زد و بند صورت گرفته باشد، بحثش جداست ولی اگر این موضوع بدون زد و بند و استفاده از رانت صورت گرفته باشد، نیازی نیست که جو کشور نسبت به چنین مساله‌ای حساس شود.
او افزود: نکته حائز اهمیت در این مورد آن است که آیا رفتار نامناسب اقتصادی مانند احتکار املاک توسط افرادی خاص صورت گرفته است؟ یا اینکه املاک در بازار مسکن عرضه شده‌اند ولی خریداری ندارند؟
بیضایی گفت: امکان به فروش رساندن واحدهای مسکونی تولیدشده در برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن کشور یک دغدغه به‌شمار می‌رود. علت اینکه فردی ‌هزارواحد مسکونی تولید کرده ولی امکان فروش آنها را ندارد، باید مورد بررسی قرار گیرد. همچنین راهکارهای رونق بازار معاملات باید بررسی شوند.
ضرورت جلوگیری از خروج سرمایه‌ها از کشور
کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن در ادامه بیان کرد: واکنش حاکمیت نسبت‌به این مساله نیز از جمله موضوعاتی است که از اهمیت بالایی برخوردار است.
آیا محدود کردن میزان سرمایه‌گذاری‌ها در بخش املاک و مستغلات راه به جایی می‌برد؟ یا هدایت و استفاده از ابزارهای مالیاتی در سرمایه‌گذاری‌های مسکن گره‌های مشکلات این بخش را باز خواهد کرد؟
بیضایی در ادامه گفت: ترکیه و برخی کشورها تجربه انجام اقدامات اینچنینی را دارند. این کشورها یک‌سری نقاط جغرافیایی حتی برای بخش سرمایه‌گذاری خارجی فراهم کرده‌اند. سرمایه‌گذاری و خرید ملک توسط متقاضیان در این نقاط محدودیتی ندارد. او ادامه داد: به‌نظر می‌رسد این راهکار گزینه بهتری است تا اینکه شرایط را برای خروج سرمایه از کشور فراهم کنیم. اینها نکاتی هستند که سیاستگذار باید حتما نسبت به آنها توجه داشته باشد و آنها را مدنظر قرار دهد. باید تفاوت میان محتکر و تولیدکننده مسکن لحاظ شود. اگر در حال حاضر تولیدکننده‌ای مالک ‌هزار واحد مسکونی است، باید علت اینکه نتوانسته واحدهای مسکونی خود را به فروش برساند را جویا شد. اگر این فرد سرمایه‌گذار است، باید دید که چگونه می‌توان او را در بازار به نوعی هدایت کرد که نهایتا منجربه خروج سرمایه از کشور نشود.