رویای صاحب‌خانه شدن محرومان

احسان نیازمند- موضوع مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصادی و اجتماعی کشور با آغاز اجرای برنامه هفتم توسعه در کانون توجه سیاستگذاران قرار گرفته است. در این میان، تاکید بر رشد ۹‌درصدی در بخش مسکن که در اسناد برنامه توسعه هفتم آمده و در جلسه دیروز صحن علنی مجلس توسط محمدباقر قالیباف، رییس مجلس شورای اسلامی نیز بازتاب یافته، پرسش‌هایی را در میان کارشناسان و فعالان این حوزه برانگیخته است: آیا این رشد قابل تحقق است؟ و مهم‌تر آنکه، برای دستیابی به آن، چه الزاماتی وجود دارد؟
قالیباف در اظهارات اخیر خود تاکید کرده است که «هیچ بهانه‌ای برای نوسانات ارزی و مسائل خارجی در بخش مسکن وجود ندارد چراکه این حوزه بر توان داخلی استوار است.»
بر این اساس، تحلیلگران نیز معتقدند که بخش مسکن در ایران از ظرفیت‌هایی برخوردار است که با مدیریت اصولی و هماهنگی بین‌بخشی، می‌تواند به موتور محرک اقتصاد ملی بدل شود. بخش مسکن با بیش از ۱۲۰شغل وابسته، نقش مهمی در اشتغالزایی، رونق تولید و توسعه شهری ایفا می‌کند.
رشد ۹ درصدی؛ واقعیت یا خوش‌بینی؟
برای درک بهتر میزان رشد ۹‌درصدی هدف‌گذاری‌شده در برنامه هفتم توسعه، باید به شرایط سال‌های گذشته نگاهی بیندازیم. در دهه اخیر، بخش مسکن دچار رکودهای متناوبی شده که به کاهش سرمایه‌گذاری، کاهش تولید و نوسانات شدید قیمتی منجر شده است. حتی در سال‌هایی که تولید مسکن کمی افزایش یافته، کیفیت آن و تناسب با نیاز اقشار مختلف، به‌ویژه دهک‌های پایین درآمدی، همواره محل نقد کارشناسان بوده است.
با این حال، بسیاری از اقتصاددانان معتقدند که رشد ۹‌درصدی در این بخش، اگرچه بلندپروازانه است اما با برنامه‌ریزی دقیق و رفع موانع ساختاری قابل دستیابی است. به‌ویژه آنکه بخش قابل‌توجهی از تقاضای بازار هنوز پاسخ نگرفته و به‌اصطلاح «تقاضای انباشته» در بازار وجود دارد.
موانع پیش‌رو و الزامات تحقق رشد
تحقق رشد ۹‌درصدی نیازمند نگاهی فرابخشی به حوزه مسکن است. کارشناسان چهار حوزه کلیدی را به‌عنوان پیش‌نیازهای این رشد مطرح می‌کنند؛ تسهیل سرمایه‌گذاری داخلی و افزایش نقش بخش‌خصوصی، همکاری گسترده خدمات‌رسان‌ها و نهادهای شهری، اصلاح طرح‌های تفصیلی شهری و رعایت سند آمایش سرزمین و همچنین هدف‌گذاری دقیق برای اقشار هدف و مسکن اجتماعی.
بخش‌خصوصی، در صورت برخورداری از امنیت سرمایه‌گذاری و سیاست‌های تشویقی واقعی، می‌تواند سهم چشمگیری در تامین مسکن داشته باشد. واگذاری زمین‌های دولتی با شرایط مناسب، ارائه تسهیلات بلندمدت و کاهش بوروکراسی اداری از جمله اقدامات کلیدی در این زمینه است.
از سویی یکی از چالش‌های اصلی ساخت‌وساز در ایران، نبود زیرساخت‌های مناسب در مناطق هدف توسعه مسکن است. بدون همکاری شرکت‌های آب، برق، گاز و مخابرات و بدون تامین زیرساخت‌های شهری، حتی اگر ساخت آغاز شود، زیست‌پذیری مناطق جدید با مشکل مواجه خواهد شد.
رشد بی‌برنامه و نامتوازن شهری نیز یکی از آسیب‌های جدی مسکن در دهه‌های گذشته بوده است. بازنگری در طرح‌های تفصیلی شهری و هماهنگی با سند آمایش سرزمین می‌تواند جهت‌گیری ساخت‌وساز را به‌سمت مناطقی ببرد که ظرفیت توسعه دارند، نه صرفا نقاط پرجمعیت و گران‌قیمت.
باید توجه داشت که مسکن در ایران بیش از آنکه تابع منطق عرضه و تقاضا باشد، به کالایی سرمایه‌ای بدل شده است. برای مهار سوداگری و تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد، دولت باید با ابزارهایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، مسکن دوم و حمایت هدفمند از تعاونی‌های مسکن وارد عمل شود.
شرط تحقق رشد ۹‌درصدی
در بخش مسکن
برنامه هفتم توسعه با نگاه ویژه به مسکن، گامی مهم در جهت توجه به دغدغه‌های معیشتی مردم به‌ویژه اقشار محروم است اما باید توجه داشت که رشد کمی، بدون توجه به کیفیت، زیرساخت و عدالت در دسترسی، نه‌تنها مشکلی را حل نمی‌کند بلکه می‌تواند به بحران‌های جدیدی در شهرنشینی، حاشیه‌نشینی و محیط‌زیست شهری دامن بزند.
در نهایت، موفقیت این برنامه در گرو پایبندی دولت و مجلس به اجرای واقعی، پرهیز از شعارزدگی و استفاده از تجربه‌های گذشته است. مسکن می‌تواند پیشران اقتصاد باشد، به شرط آنکه سیاستگذاری در آن، نه براساس عدد و آمار بلکه بر پایه واقعیت‌های میدانی و نیازهای مردم تنظیم شود.
ظرفیت‌های فراوان داخلی برای توسعه مسکن
رامین گوران، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» گفت: به‌طور کلی نمی‌توان تاثیرگذاری بازارهای اقتصادی بر یکدیگر را نادیده گرفت. با توجه به اینکه بیش از 95‌درصد از بودجه مسکن غیردولتی بوده و به بخش‌خصوصی مربوط می‌شود، نخستین گام برای فعال‌کردن صنعت ساختمان و برقراری جریان در بازار مسکن کشور، می‌تواند به‌راحتی برداشته شود. بخش‌های دیگر اقتصاد نیاز به فراهم‌سازی زیرساخت‌هایی دارد که زمان‌بر هستند و چالش‌ها و مشکلات خاص خودشان را دارند.
او ادامه داد: ظرفیت‌های فراوان داخلی موجود در بخش مسکن این امکان را می‌دهند تا در بخش‌های سرمایه‌گذاری، طراحی، اجرا، بهره‌برداری و … اقدامات موثری صورت بپذیرد؛ ظرفیت‌هایی که از هر لحاظ می‌توان روی آنها حساب باز کرد. گوران تاکید کرد: نکته حائز اهمیت در این خصوص آن است که ظرفیت‌های داخلی موجود در بخش باید هرچه سریع‌تر به جریان بیفتند. در این رابطه پیشنهاداتی به وزیر راه‌وشهرسازی، معاونان او و قوه قضاییه ارائه شده است. باید توجه داشت که رشد پیش‌بینی‌شده در برنامه هفتم توسعه برای بخش مسکن زودتر از سایر بخش‌ها محقق خواهد شد.
لزوم همکاری خدمات‌رسان‌ها برای ایجاد زیرساخت‌های لازم
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران اضافه کرد: ظرفیت‌های داخلی موجود شامل مجموعه انبوه‌سازان، سازندگان دیگر، طراحان و مشاوران می‌شود. باید توجه داشت که از نظر سرمایه‌گذاری و اجرا، تمام ظرفیت‌ها برای محقق‌کردن شعارها در بخش مسکن وجود دارد؛ موضوعی که یک نیاز و ضرورت به‌شمار می‌رود. او گفت: اکنون نیازی برای تولید بالغ بر 6‌میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد. پتانسیل و ظرفیت موجود نیز پاسخگوی چنین نیازی است. در این صورت تنها نیاز به سرمایه‌گذاری وجود دارد که آن‌هم می‌تواند به دست بخش‌خصوصی انجام شود. تنها مشکل موجود در این رابطه بحث تامین زمین و صدور مجوزهای لازم است. در ضمن باید توجه داشت که خدمات‌رسان‌ها نیز باید برای ایجاد زیرساخت‌های لازم همراهی و همکاری لازم را داشته باشند. مشکلات موجود از لحاظ منابع آبی و ناترازی برق باید به دست وزارتخانه دیگری حل شوند.
گوران ادامه داد: مجموعه انبوه‌سازان، توسعه‌دهندگان و سازندگان شهری ظرفیت‌های فراوانی برای محقق کردن رشد ۹‌درصدی پیش‌بینی‌شده در برنامه هفتم توسعه برای بخش مسکن را دارند. در چنین شرایطی اگر جریان اقتصادی به‌سمت بازار مسکن کشانده شود، زودتر به نتیجه مورد نظر خواهیم رسید. اما از سوی دیگر هر قدر که به سرمایه‌گذاری و تولید در بخش مسکن بی‌توجهی شود، پیامدهای نامطلوبی در انتظار این بازار مهم اقتصادی خواهد بود.
ضرورت توجه به طرح‌های تفصیلی
و سند آمایش سرزمین
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران عنوان کرد: در شرایط کنونی عملا با رکود در بازار مسکن روبه‌رو هستیم. پایان یافتن این رکود یا به عبارتی آزاد شدن فنر قیمتی، می‌تواند با افزایش شدید نرخ واحدهای مسکونی همراه باشد. در چنین شرایطی تنها راه نجات، تولید است. عرضه واحدهای مسکونی می‌تواند مشکلات زیادی در این بازار را حل کند؛ تولید و عرضه‌ای که قطعا یک ضرورت است. گوران در پایان تاکید کرد: تولید و عرضه واحدهای مسکونی با هدف محقق‌کردن رشد ۹‌درصدی پیش‌بینی‌شده در برنامه هفتم توسعه برای بخش مسکن، حتما باید همراه با حفظ طرح‌های تفصیلی کلانشهرها و شهرها و همچنین اسناد بالادستی مانند آمایش سرزمین باشد. در این راستا نباید دوباره دچار اشتباه و تکرار تجربه‌های ناموفق پیش از این باشیم.