24 - 12 - 2022
رکود بازار مسکن تا انتخابات ادامه دارد
می‌گوید ۱۴ سال است که ریاست اتحادیه کشوری مشاوران املاک را بر عهده دارد. با این سابقه باید پیش‌بینی‌هایش از بازار درست از آب در بیاید اگر این‌بار به خطا نرفته باشد وضعیت بازار مسکن تا تابستان سال آینده چیزی شبیه همین روزهاست. بازار گیج و منگ می‌ماند اما این گیجی و منگی با تورم همراه خواهد بود. در ایران رکود هم که باشد از نوع تورمی‌اش خواهد بود. خودش مستاجر است و می‌گوید می‌شود دوباره ضرب‌المثل اجاره‌نشینی و خوش‌نشینی را محقق کرد. طرفدار پر و پا قرص احمدی‌نژاد است و در دفاع از رییس دولت هیچ کم نمی‌گذارد. مصطفی قلی‌خسروی یک صبح سرد زمستانی میزبان ما بود تا دقایقی درباره وضعیت آشفته مسکن هم‌کلام شویم:
رکود فعلی بازار مسکن مطابق انتظار است یا بیشتر از آنچه فکر می‌کردید بازار دچار رکود شده است؟
از قدیم می‌گفتند وقتی برف می‌بارد خانه‌ها زیر برف می‌رود منظور از این مثل این بود که بازار با رکود مواجه می‌شود.
زمستان که می‌شود مردم دیگر دنبال جابه‌جایی نیستند مگر آنها که مجبور باشند این کار را انجام دهند. البته این رکود فعلی بیش از آن چیزی است که عرفاً در فصل سرما رخ می‌دهد علت اصلی آن را هم باید در جایی خارج از بازار مسکن و اتفاقات عادی آن جست‌وجو کرد به هر حال فضای روانی جامعه در حوزه اقتصاد فضای عادی نیست و این فضای غیرعادی روی همه چیز تاثیر می‌گذارد. در واقع مالکان واحدهای مسکونی هم در همین کشور زندگی می‌کنند و وقتی دچار ناامنی اقتصادی می‌شوند می‌خواهند امنیت سرمایه خود را تضمین کنند و همین باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود. اما در خصوص وضعیت فعلی بازار باید گفت همان‌طور که می‌دانید از پایان بهار تا ابتدای پاییز فصل رونق بازار است و با شروع مهرماه کم‌کم روند نقل و انتقالات کند می‌شود الان هم این‌گونه نیست که موقع تحرکات خرید و فروش و اجاره باشد.
در بازار همیشه شایعات هم هست. یکی از شایعات هر ساله اتفاقاتی است که بعد از تعطیلات سال نو قرار است در کشور بیفتد. این شایعات بازار زمستانی را چقدر تحت تاثیر قرار می‌دهد؟
امسال علاوه بر شایعات عادی و طبیعی موضوع انتخابات را هم داریم که فکر می‌کنم جنجالی هم باشد. به هر جهت عده‌ای که نه منطق دارند و نه دلشان برای کشور می‌سوزد ممکن است کارهایی بکنند بنابراین وضعیت چند ماه پیش رو برای بازار کاملا اضطراری است. امروز هر کس که می‌خواهد واحد مسکونی خود را بفروشد اول به این فکر می‌کند که در کدام منطقه می‌تواند یک واحد بهتر بخرد، وقتی قیمت‌ها را می‌بیند طبعا خودش هم قیمت را افزایش می‌دهد ما یک رکود انتظاری داریم که اگر ارز سر جای خودش نایستد، مشکلات جدی در بازار خواهیم داشت.
جای ارز کجاست؟
فکر می‌کنم قیمت دلار در بودجه از ۱۵۰۰ تومان بیشتر نشود ولی طبیعتا ارز آزاد هم داریم و آن هم اثرات خود را در بازار می‌گذارد. در بازار آزاد هم حداقل روی ۲۵۰۰ تومان می‌ماند که باعث می‌شود بازار متاثر شود.
مگر در ساختمان‌سازی چقدر ارز موثر است که نوسانش روی بازار تاثیر می‌گذارد؟
با اینکه در ساختمان‌سازی بیش از ۸۰ درصد هزینه‌ها ریالی است و مصالح از داخل تامین می‌شود و کمتر از ۲۰ درصد وارد می‌شود اما جو روانی موجود اثرات نامطلوبی گذاشته است. نمی‌شود گفت طلا و ارز ربطی به مسکن ندارد. آنچه الان دولت برنامه‌ریزی کرده است مسکن مهر بود که ادامه دارد. مسکن ویژه هم که ثبت‌نام می‌شود و در خصوص بافت فرسوده هم کارهای خوبی در حال اجراست.
البته در بافت فرسوده از اهداف برنامه پنجم بسیار دور هستیم.
ببینید طرح یک کاغذ است. می‌نویسند و اگر شد اجرا می‌کند. کار اجرایی خیلی مشکل است، برخی خانه‌های فرسوده هستند که شمای نوعی حاضر به زندگی در آن نیستی اما ساکنانش راضی به تخلیه و نوسازی نمی‌شوند، این مشکلات در کارهای اجرایی پیش می‌‌آید اما کار در حال پیشرفت است.
اگر این نبود مناطق مرکزی تهران خانه متری ۱۰ میلیون تومان می‌شد.
تاثیر انتخابات ریاست‌جمهوری بر بازار مسکن چیست؟
در کشور ما امروزه یک شاخه گل هم که بخواهید بخرید با مسایل سیاسی ارتباط دارد. سیاست هم به مسکن نزدیک است. اگر انتخابات ریاست‌جمهوری انجام شود و منتخب مردم برنامه‌های دولت نهم و دهم را ادامه دهد برآورد ما خوب است.
یعنی شما فعالیت‌های دولت احمدی‌نژاد در حوزه مسکن را قابل دفاع می‌دانید؟
بله.
ما دو شوک قیمتی وحشتناک در حوزه مسکن داشتیم چگونه وضعیت را قابل دفاع و خوب ارزیابی می‌کنید؟
اگر آقای احمدی‌نژاد پایش را در مسکن نگذاشته بود در مرکز شهر تهران ملک متری ۱۰ میلیون تومان
معامله می‌شد.
هر کسی رییس‌جمهور شود باید کارهایی را هم در این حوزه انجام دهد.
قانون اساسی یکی از وظایف دولت را ساخت و ساز می‌داند اما دولت‌های ۷ و ۸ این کار را نکردند.
قانون برنامه چهارم که تمرکز بر نوسازی بافت فرسوده داشت و طرح جامع مسکن را در دست داشتند در راستای اجرای همین قانون بود.
تنها دولتی که به این موضوع قانون اساسی ما توجه کرد همین دولت است. احمدی‌نژاد کارهای بزرگی کرده است. هدفمندی یارانه‌ها کار کوچکی نبود.
همین هدفمندی امروز مشکل بزرگ ماست.
هدفمندی داروست. دارو تلخ است و خوردن آن اذیت می‌کند.
برسیم به موضوع اصلی. پیش‌بینی شما از وضعیت بازار مسکن در بهار سال آینده و قبل از انتخابات چیست؟
بازار به رکود می‌رود. چون معلوم نیست کدام سیاست برنده انتخابات می‌شود. تا وقتی معلوم نشود سیاست‌های فرد برنده کیست نمی‌توان رفتار بازار را تحلیل کرد.
رکود بهار آینده هم تورمی خواهد بود؟
بله.
در خصوص بحث اجاره هم این روزها مثل همیشه حرف و سخن از افزایش است. بازار اجاره‌بها هم تحت‌تاثیر ارز و طلاست؟
من بارها گفته‌ام که باید صنعت اجاره را در کشور فعال کنیم. نباید تمرکز تمام زندگی خود را روی خرید خانه بگذارند. این آرزوی همه است که هر خانواده‌ای یک سند شش دانگ واحد مسکونی داشته باشد اما فعلا امکان‌پذیر نیست و همه می‌دانیم. پس باید کیفیت زندگی را مورد توجه قرار دهیم. در کشورهای پیشرفته اجاره محور هستند و کسی دنبال خرید خانه نمی‌رود.
در کشورهای پیشرفته واقعا اجاره‌نشینی خوش‌نشینی است. اما اینجا این‌طور نیست و نمی‌توان با این وضعیت به مردم گفت اجاره کنید و خوش باشید.
ما صنعت اجاره خود را تقویت نکرده‌ایم. اجاره‌داری باید آنقدر فراوان باشد که مالکان خودمحوری‌ها را کنار بگذارند و دنبال مستاجر بگردد و مستاجر حق انتخاب داشته باشد.
پیشنهاد مشخصی هم برای فعال کردن صنعت اجاره دارید؟
سازمان‌ها و نهادها زیر نظر وزارت راه و شهرسازی در هر محله‌ای می‌توان تجمیع کنند و به‌طور مثال سازمان تامین اجتماعی یک مجتمع بزرگ با تعداد واحدهای بالا در یک محله بسازد و آن را با قیمت معقول اجاره دهد. نقش میادین میوه و تره‌بار را در کنترل قیمت میوه توسط میوه‌فروشی‌های محلات را تصور کنید. پیشنهاد من کنترل کردن اجاره‌بها با همین مکانیسم است.
نهاد تجمیع‌کننده باید چگونه عمل کند؟
تامین اجتماعی در حال حاضر سرمایه بسیار زیادی دارد بانک‌ها هم همین‌طور آنها می‌توانند متعادل‌کننده بازار باشند. این طرح به این شکل است که نهاد سرمایه‌گذار زمینی به مساحت مکفی برای ساخت یک مجتمع مسکونی از مالکان منطقه خریداری می‌کند و حتی آنها در ساخت شریک می‌کند. ۱۰ طبقه بسازد و به اجاره بگذارد. اگر آن مجتمع‌ها مدیریت خوبی داشته باشد، می‌تواند با ضوابطی خاص به افراد تعلق بگیرد.
می‌توان آن واحد‌ها را به زوج‌هایی که تازه ازدواج کرده‌اند اجاره داد تا طی دو سال بتوانند روی پای خودشان بایستند از طرفی این مجتمع‌های بزرگ قیمت‌ها را می‌شکند و می‌تواند بازار اجاره‌بها را به تعادل برساند.
البته باید کیفیت و اداره مجتمع‌های یادشده به حدی مطلوب باشد که با واحدهای مسکونی منطقه هیچ تفاوتی نداشته باشد. اگر بتوانیم این‌گونه صنعت اجاره را فعال کنیم اشتیاق برای خرید واحد مسکونی هم کم می‌شود چون اجاره‌نشینی همان خوش‌نشینی می‌شود.
شما خودتان مستاجرید؟
بله، چون می‌خواهم لذت ببرم.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد