رکود تولید مسکن

گروه مسکن- بازار مسکن تهران در سال‌های اخیر با تغییرات و نوسانات متعددی مواجه بوده است. کاهش ساخت‌وساز، افزایش هزینه‌های تولید مسکن و در عین حال عدم شفافیت در آینده قیمتی، باعث شده تا این بازار در شرایطی پیچیده قرار بگیرد. داده‌های جدید مرکز آمار ایران نیز تصویری از این وضعیت ارائه می‌دهد که نشان‌دهنده کاهش ساخت‌وساز در پایتخت و همزمان با رشد هزینه‌های مربوط به تولید مسکن است.
یکی از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن، هزینه‌های ساخت است که به‌طور مستقیم از تورم عمومی و تغییرات قیمتی در بخش‌های مرتبط تاثیر می‌گیرد. طبق داده‌های جدید، هزینه مصالح ساختمانی و نیروی خدماتی رشد قابل‌توجهی داشته است. افزایش قیمت سیمان، آهن‌آلات، کاشی، سرامیک، دستمزد کارگران ساختمانی و سایر عوامل اجرایی باعث شده تا هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی نسبت به سال گذشته به‌شدت افزایش یابد.
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که تورم نهاده‌های ساختمانی در برخی موارد از تورم عمومی نیز پیشی گرفته است. این روند موجب شده که سازندگان با هزینه‌های بالاتری مواجه شوند و در برخی موارد، پروژه‌های جدید را متوقف کنند. این موضوع یکی از دلایل کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران است چراکه بسیاری از سرمایه‌گذاران دیگر انگیزه‌ای برای ورود به این بازار ندارند.
کاهش ساخت‌و‌ساز؛ چالش بزرگ بازار مسکن
داده‌های مرکز آمار به‌وضوح نشان می‌دهد که میزان ساخت‌وساز در تهران کاهش یافته است. این کاهش در حالی اتفاق می‌افتد که نیاز به مسکن همچنان در حال افزایش است. کمبود عرضه در بازار به‌ویژه در شرایطی که تقاضا همچنان بالاست می‌تواند منجر به حفظ روند صعودی قیمت‌ها شود حتی اگر قدرت خرید مردم کاهش یافته باشد.
عوامل متعددی در کاهش ساخت‌وساز نقش داشته‌اند. از یک‌سو، افزایش هزینه‌های ساخت و عدم توجیه اقتصادی پروژه‌های جدید، سرمایه‌گذاران را به سمت بازارهای دیگر سوق داده است. از سوی دیگر، سیاست‌های مالیاتی جدید مانند مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر معاملات مکرر، نیز تا حدی بر روند سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تاثیر گذاشته‌اند.
تورم مسکن؛ عامل کلیدی در افزایش تورم عمومی
مسکن یکی از اصلی‌ترین اجزای سبد هزینه خانوار در ایران است و افزایش قیمت آن تاثیر مستقیمی بر نرخ تورم دارد. طبق گزارش‌های رسمی، تورم بخش مسکن در دی‌ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته 8/37درصد رشد داشته است. این رقم نشان‌دهنده تاثیر چشمگیر مسکن بر تورم عمومی کشور است.
تورم در بازار مسکن معمولا به شکل دومینویی سایر بخش‌های اقتصادی را نیز تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. افزایش قیمت اجاره‌بها، کاهش قدرت خرید، افزایش هزینه‌های زندگی و در نتیجه کاهش سطح رفاه عمومی از جمله پیامدهای رشد قیمت مسکن است.
آینده بازار مسکن؛ نزول یا تثبیت؟
با وجود افزایش قابل‌توجه قیمت مسکن در سال‌های اخیر برخی کارشناسان از احتمال کاهش قیمت‌ها در آینده نزدیک صحبت می‌کنند. یکی از دلایل این گمانه‌زنی، کاهش قدرت خرید مردم و رکود در معاملات مسکن است. در شرایطی که تقاضای مؤثر کاهش یابد، ممکن است فروشندگان مجبور شوند قیمت‌ها را تعدیل کنند.
از سوی دیگر برخی معتقدند که حتی در صورت رکود معاملات، قیمت مسکن کاهش چشمگیری نخواهد داشت چراکه عوامل تورمی همچنان در اقتصاد کشور فعال هستند. افزایش هزینه‌های ساخت، نرخ ارز، سیاست‌های کلان اقتصادی و نبود چشم‌انداز مشخص برای کاهش تورم، همگی عواملی هستند که می‌توانند مانع از کاهش جدی قیمت مسکن شوند.
کاهش میزان عرضه در بازار مسکن
ساخت مسکن در تهران ظرف یک سال حدود ۳۰درصد آب رفت. این آمار و ارقام برمبنای داده‌های رسمی اعلام شده و به ‌معنی کاهش عرضه به بازار مسکن پایتخت تلقی می‌شود.
مرکز آمار ایران اخیرا گزارشی از پروانه‌های ساختمانی شهرداری تهران منتشر کرده که طبق آن تعداد پروانه‌های ساختمانی در حدفاصل بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳ از ۱۵‌هزار و ۸۰۷‌پروانه به ۱۲هزار و ۳۱۱‌مورد تقلیل پیدا کرده است.
ساخت مسکن در تهران به این ترتیب در یک سال دقیقا 4/28درصد کمتر شده و کاهش عرضه به بازار می‌تواند سیگنال جدیدی برای روند صعودی قیمت‌ها تلقی شود.
افزایش قیمت مصالح
قیمت مسکن تحت‌تاثیر فاکتور‌های زیادی قرار می‌گیرد ولی گل سرسبد آنها را باید مصالح ساختمانی بدانیم. اجازه بدهید بازهم همه‌چیز را از قاب آمار و ارقام بررسی کنیم.
آخرین داده‌های رسمی از چند و چون قیمت مصالح ساختمانی به بهار امسال تعلق دارد. مرکز آمار ایران هزینه‌های ساخت ساختمان را در ۹بخش مختلف بررسی می‌کند و به‌عنوان مثال از رشد 5/33درصدی هزینه‌های مربوط به سیمان، بتن، شن و ماسه خبر می‌دهد.
قیمت گچ در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته رشد بیشتری داشته و حدود 9/58درصد ارتقا پیدا کرده است.
قیمت بلوک، سفال و آجر به‌طور متوسط با رشد 5/43درصدی دست‌و‌پنجه نرم کرده و در بخش موزاییک، کاشی و سرامیک شاهد رشد قیمت 7/38درصدی هستیم.
هزینه ساخت مسکن شامل آیتم‌های دیگری هم می‌شود. مثلا سنگی که در حدفاصل بهار پارسال تا امسال ۲۰‌درصد گران شده است. یا چوبی که حدود ۱۳‌درصد گران شده است. داده‌های مرکز آمار ایران از افزایش قیمت ۱۴درصدی ایزوگام و قیرگونی حکایت دارد. بابت شیرآلات در بهار امسال تورم تقریبا ۲۰درصدی داشتیم و هزینه‌های نقاشی ساختمان هم حدود ۱۷‌درصد بالا رفته است.
هزینه ساخت ساختمان علاوه بر آیتم‌هایی که اسم بردیم، شامل هزینه کارگر هم می‌شود و مرکز آمار ایران این بخش را به اسم گروه خدمات در هزینه‌ها حساب می‌کند. طبق داده‌های مرکز آمار ایران هزینه کارگران هم در بخش ساختمان ظرف مدت بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳، با رشد 5/41درصدی رو‌به‌رو شده است.
صدرنشینی مسکن در تورم
مرکز آمار ایران به ‌شکل ماهانه گزارشی تحت‌عنوان شاخص قیمت مصرف‌کننده منتشر می‌کند و در قالب این گزارش نرخ تورم عمومی را طبق ۱۲ آیتم مختلف می‌سنجد. نرخ تورم عمومی به ‌زبان ساده میزان افزایش هزینه خانوار ایرانی ظرف یک سال گذشته را شامل می‌شود و طبق آخرین آمار و ارقام اعلامی از سوی مرکز آمار به 8/31درصد رسیده است.
تورم 8/31درصدی دی‌ماه امسال نشان می‌دهد خانوار ایرانی به‌ همین اندازه نسبت به دی‌ماه سال اخیر هزینه کرده اما نکته ماجرا اینجاست که نرخ تورم در حوزه مسکن بیشتر از این حرف‌ها محاسبه شده است.
تورم مسکن در حال حاضر 9/37درصد برآورد می‌شود و نسبت به سایر بخش‌ها از جمله آموزش، حمل‌ونقل، لوازم خانگی، پوشاک، بهداشت، تفریح، خوراکی، دخانیات و ارتباطات بیشترین هزینه را روی دوش خانوار ایرانی گذاشته است.
قیمت مسکن در تهران تا مردادماه امسال به ‌شکل ماهانه روی خروجی بانک مرکزی قرار می‌گرفت. آن زمان متوسط قیمت مسکن در تهران متری ۸۸میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اعلام می‌شد و خرید خانه ۱۰۰ متری در پایتخت، به‌طور متوسط هزینه‌ای نزدیک به هشت‌میلیارد و ۸۵۰میلیون تومان روی دست خریداران می‌گذاشت. تداوم روند صعودی قیمت‌ها احتمالا مظنه مسکن در تهران را بالاتر از ارقام اعلام‌ شده در تابستان برده اما برای نزولی شدن قیمت‌ها، علاوه بر اتخاذ سیاست‌های لازم نیازمند افزایش میزان ساخت‌وساز و کنترل هزینه‌های ساخت مسکن هستیم.
وضعیت کلی بازار مسکن
بازار مسکن تهران در حال حاضر در شرایطی متزلزل قرار دارد. کاهش ساخت‌وساز و افزایش هزینه‌های تولید در کنار تورم عمومی و کاهش قدرت خرید، معادلات این بازار را پیچیده کرده است. در حالی که برخی نشانه‌هایی از احتمال کاهش قیمت‌ها را مطرح می‌کنند، به نظر می‌رسد تا زمانی که عوامل تورمی مهار نشوند و سیاست‌های حمایتی مؤثری اجرا نشود، بازار مسکن همچنان در وضعیت بلاتکلیفی باقی خواهد ماند.