رکود درشهریور‌

تحولات اقتصادی سال ۹۷ متقاضیان دست به نقد، بازار مسکن را دچار تردید بزرگی کرده است؛ تردیدی که ریشه در «فضای عدم قطعیت» در حوزه‌های سیاسی و اقتصادی دارد. آنها می‌خواهند بدانند چه زمانی وارد بازار مسکن شوند تا سرمایه‌هایشان دچار کمترین آسیب شود. بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است با پایان تعلیق در بازار ارز «سرریز سرمایه‌گذاری» در بخش دلار با ارزش افزوده بیشتر «به تدریج» وارد بازار مسکن می‌شود. ستاریان این فرآیند را حدود شش ماه برآورد می‌کند و می‌گوید تا شهریور‌ماه شاهد چرخش سرمایه‌ها هستیم».
این کارشناس اقتصاد مسکن در عین حال فرضیه گرانی مسکن به واسطه فعالیت‌های سوداگرانه را رد می‌کند. او معتقد است در مقطع فعلی این فرضیه یک «بحث انحرافی» است که توسط سیاستمداران در رسانه‌ها منتشر شده تا ضعف در «تولید مسکن» را پوشش دهد. او می‌گوید نقش سوداگران در قیمت مسکن اساسا مطلبی نیست که بشود به آن به عنوان یک گزاره کارشناسی پرداخت چراکه گویندگان آن شناختی نسبت به بازار مسکن ندارند. ستاریان می‌گوید: دولت با مسکن غریبه است و هیچ برنامه مشخصی برای کنترل بازار ندارد. مشروح گفت‌و‌گو با او را در ادامه می‌خوانید.

قیمت مسکن در سال ۹۷ بیش از دوبرابر افزایش داشت. آیا این وضعیت در سال آینده هم تکرار می‌شود؟
با تردیدی که در بخش ارز وجود دارد ناظران تصور می‌کردند که نهایتا در دی یا بهمن‌ماه به یک ثبات نسبی در حوزه ارز برسیم.
بر مبنای این تحلیل امکان داشت سرمایه‌ها از بخش ارز در این ماه‌ها به مسکن سرازیر شود اما چنین اتفاقی رخ نداد چون تردید‌ها ادامه پیدا کرد.
به دلیل وجود این تردید و اینکه نسبت به بازارهای موازی اعتماد روانی وجود ندارد فرآینده انتقال سرمایه‌ها به بازار مسکن با کندی مواجه شده است بنابراین پیش‌بینی‌هایی که در مورد بهمن‌ماه می‌شد ممکن است به طور تدریجی در بازار آشکار شود.
در حال حاضر اینکه سرنوشت دلار چه می‌شود مهم‌ترین عامل تعلیق بازار است اما این تعلیق زمانی پایان می‌پذیرد و سرمایه‌های آن کم‌کم وارد بخش مسکن می‌شود و به عقیده من این خورده وارد شدن‌ها تا شهریور سال ۹۸ ادامه خواهد داشت و در این ماه دچار رکود خواهیم شد.
بازار مسکن از آبان‌ماه ۹۷ دچار افت و خیز بود به طوری که ۱۰ تا ۱۵ روز رونق داشتیم و دوباره معاملات افت می‌کرد. این حالت به خاطر سرازیر شدن سرمایه‌ها از بخش طلا و ارز بود که به طور پی‌در‌پی بازار مسکن را دچار نوسان می‌کرد.
هرجا با بازار طلا فشار وارد می‌شد سرازیر سرمایه‌ها به سمت مسکن بود .
منشأ تردید در مورد دلار چه بود؟
این تردید‌ها به مسائل سیاسی کشور مربوط است. ببینید بازارهای سرمایه، ارز و طلا بازارهای موازی مسکن محسوب می‌شوند که در کوتاه‌مدت سرمایه‌ها را جذب می‌کنند اما وقتی قیمت در این بازارها ثابت می‌شود سرمایه‌های انباشته شده در آن با مقداری ارزش افزوده به بازار مسکن بر‌می‌گردد. بنابراین تغییرات قیمت دلار یکدفعه وارد بازار شد و قیمت‌ها را دگرگون کرد.
فکر نمی‌کنید بخشی از گرانی مسکن مربوط به ورود سوداگران به بازار است؟
نقش سوداگری در قیمت مسکن معنی ندارد چراکه مشکل ما کسر تولید است اما کسانی هستند که می‌خواهند تایید کنند به اندازه کافی تولید داریم و سوداگری علت افزایش قیمت‌هاست.
اساسا در اقتصاد مسکن کشور سوادگری رخ نداده و نخواهد داد. دولتمردان می‌خواهند اعلام کنند که علت گرانی مسکن کمبود عرضه نیست بلکه مشکلات ناشی از خطاهای اقتصادی است اما واقعیت این است که در بخش مسکن کسر تولید داریم و هیچ‌گاه تولید انبوه مسکن در ایران رخ نداده است‌.
وجود خانه‌های خالی را با این ادعا چطور توجیه می‌کنید؟
هیچ وقت متوجه تفسیرهایی که از آمار خانه‌های خالی ارائه می‌شود نشدم. بارها گفته شده است که بیش از دو میلیون خانه خالی وجود دارد.
بهتر است بدانیم این مساله ناشی از ضریبی است که در دنیا وجود دارد. اگر فرض کنیم تعداد خانه‌های کشور مساوی تعداد خانوار باشد در این صورت یک کارمند با یک ساعت کار در روز باید بتواند اجاره مسکن خود را تامین کند.
در صورتی که مسکن به تعداد کافی وجود داشته باشد هر فرد شاغل می‌تواند با صرف ۱۵ درصد از درآمد خود هزینه اجاره مسکن را تامین کند تا چه برسد به اینکه مازاد تولید هم داشته باشیم.
اگر تعداد خانوار با مسکن مساوی بود رشد حاشیه‌نشینی نداشتیم و هزینه مسکن در سبد خانوار حداکثر پنج تا هشت درصد می‌شد نه به میزان فعلی. در دیگر شهرهای دنیا هم به صورت عادی حدود پنج درصد خانه خالی وجود دارد که اگر تعداد خانه‌های خالی ایران را با این شاخص بررسی کنید، می‌بینید اتفاق عجیبی رخ نداده است.
به نظر شما چه تعداد کسری تولید وجود دارد؟
از دیدگاه ما پنج تا شش میلیون کسری تولید مسکن وجود دارد و علت آن هم این است که نیاز کشور تولید سالانه ۵/۱ میلیون مسکن است و این نیاز محقق نشده است.
فکر می‌کنید تغییر دیدگاهی در حوزه سیاستگذاری مسکن کشور رخ داده است؟ وزیر جدید راه‌وشهرسازی می‌گوید برنامه ویژه‌ای برای تولید مسکن دارد.
در دولت فعلی متاسفانه هیچ برنامه روشنی ندیدیم یعنی تا به حال برنامه جامعی که همه جوانب مسکن در آن دیده شده باشد نداشتیم. علتش هم ضعف‌های ساختاری ما در سیاستگذاری حوزه مسکن است. صنعت ساختمان تقریبا نیمی از اقتصاد مملکت را در اختیار دارد اما در چارت تشکیلاتی کشور در حد معاونت یک وزارتخانه اداره می‌شود. خب در چنین وضعیتی قطعا نمی‌توانند برنامه‌ریزی کنند. در حالی که باید در بانک مرکزی، وزارت صنعت و اقتصاد و دارایی حوزه مشخصی برای مطالعات بخش مسکن تشکیل شود. وزارت اقتصاد و دارایی تمام برنامه‌ریزی‌اش برای بخش دولتی است. بانک مرکزی تمام هم و غمش اقتصاد دولتی است چرا که چارت تشکیلاتی دولت بر اساس اقتصاد سوسیالیستی و دولتی بنا شده است. همه این مسائل باعث می‌شود نیمی از اقتصاد کشور که ۶۵ درصد مردم در آن اشتغال دارند فراموش می‌شود. ضمن اینکه دولت محدودیت‌های زیادی را برای حضور فعالان مسکن قائل می‌شود. زمانی که دولت می‌خواهد یک ابزار مالی را در مسکن طرح کند باید این طرح خود را در بانک مرکزی که هیچ اطلاعی از مسکن ندارد مطرح کند. متاسفانه دچار وضعیتی شده‌ایم که همه نهادها با مسکن غریبه‌اند.
اما سازندگان مسکن می‌گویند ساخت و ساز دیگر سوددهی ندارد. در این صورت با وجود تامین ابزارهای مالی باز هم می‌توانند سوددهی مناسب داشته باشند؟
همیشه همین‌طور است. ممکن است در یک فعالیت اقتصادی مانند ساخت مسکن سود پایین باشد اما مانند هر فعالیت اقتصادی دیگری اگر تولید انبوه باشد سود کم هم جواب می‌دهد. مشکل ما این است که ابزارهای مالی کافی برای تولید مسکن در مقیاس انبوه وجود ندارد. بنابراین سرمایه‌گذاران به ناچار باید خودشان سرمایه بیاورند. در این شرایط تولید ۵/۱ میلیون مسکن در سال مقدور نیست چراکه در هیچ جای دنیا سازنده مسکن به سرمایه‌های خود متکی نیست.
اگر بر تولید انبوه تاکید دارید فکر نمی‌کنید با این کار پای دولت به تصدی‌گری بازار کشیده می‌شود؟ مانند آنچه در فاجعه مسکن مهر رخ داد؟
تولید انبوه مسکن نیازمند ورود دولت نیست بلکه نیازمند آزادسازی اقتصاد است. بخش‌های خصوصی باید با ابزارهایی مانند ایجاد بازار رهن ثانویه و استفاده از سرمایه‌گذاری خارجی به تولید انبوه مسکن برسد و اما مشکل این است که دولت همه اینها را در انحصار خود قرار داده است.