سرگردانی مستاجران

گروه مسکن- وزارت راه‌و‌شهرسازی در پی افزایش ناگهانی قیمت مسکن، به تازگی در تلاش است تا با تمام ابزارهای در اختیار خود و نیز تهیه لوایح قانونی مورد نظر، بازار مسکن و اجاره‌بها را به سامان برساند. این وزارتخانه پیشنهادات جدید بخش مسکن را در حالی به شورای پول و اعتبار فرستاده است که هنوز تکلیف آنها مشخص نشده است.
در پی بروز التهاباتی در بازار مسکن طی شش ماه اخیر که با افزایش قیمت‌ها در دی ماه سال گذشته آغاز شد و حتی در اردیبهشت و خرداد امسال از این افزایش قیمت مسکن به جهش قیمتی تعبیر شد، وزارت راه‌و‌شهرسازی در ۱۴ تیرماه امسال، نشستی را با حضور بخش مهمی از کارشناسان اقتصاد مسکن، تعدادی از اعضای کمیسیون عمران مجلس، برخی مدیران و معاونان مسکنی وزارت راه‌و‌شهرسازی، نمایندگان انبوه‌سازان و مشاوران املاک به عنوان فعالان بخش خصوصی حوزه ساخت‌و‌ساز یا خرید و فروش مسکن و همچنین مدیران بانک عامل بخش مسکن به عنوان سیاستگذاران و مجریان بخش پولی- بانکی، حوزه مسکن برگزار کرد و در آن بسته ۹ ماده‌ای در خصوص راهکارهای کنترل این بازار در اختیار این مقامات مسوول و همچنین اصحاب رسانه قرار داد.همچنین بخش‌هایی از این راهکارها که نیازمند تصویب قانونی بوده قرار است به صورت لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم با هدف اعمال بر مالیات بر عایدی زمین یا مسکن و با هدف حذف معاملات سوداگرانه و مکرر به مجلس ارائه شود.در این میان عباس آخوندی، وزیر راه‌و‌شهرسازی نیز هفته گذشته در حاشیه مراسم افتتاحیه نمایشگاه صنعت ساختمان، درباره اقدامات جدید وزارتخانه متبوعش، برای اصلاح وضعیت فعلی بازار مسکن و ساماندهی این بازار به مهر گفت: در این زمینه ابتکارات و پیشنهادات مختلفی در بخش‌های مختلف از جمله اجاره، معافیت‌های مالیاتی برای ساخت واحدهای با مقیاس کوچک، مالیات بر خانه خالی و حوزه مستغلات تدوین و ارائه شده است.آخوندی افزود: این پیشنهادات در حال حاضر در مجلس شورای اسلامی و همچنین شورای پول و اعتبار مراحل تصویب خود را طی می‌کنند که پس از نهایی شدن به اطلاع عموم خواهد رسید.
حمایت از مستاجران و روش‌های کنترل اجاره‌بها
بر اساس این گزارش، یکی از مواردی که در بسته ۹ ماده‌ای راهکارهای تعادل‌بخشی به بازار مسکن در نشست ۱۴ تیرماه وزارت راه‌و‌شهرسازی، موضوع رسیدگی به وضعیت اجاره‌بها و روش‌های حمایت از خانوارهای مستاجر به خصوص در پی افزایش اجاره‌بها، در پایتخت و کلانشهرها اعلام شد.
حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی در ابتدای مردادماه در گفت‌وگو با مهر درباره جزییات طرح حمایت از مستاجران اظهار داشت: در شرایط کنونی با توجه به وجود بیش از ۳۵ درصد خانوار اجاره‌نشین در مناطق شهری کشور و افزایش قابل توجه قیمت دارایی‌های جایگزین مسکن و قوت گرفتن انتظارات تورمی، می‌توان گفت که بخشی از رشد قابل توجه اجاره‌بها تحت تاثیر جو روانی ایجاد شده است.
وی با اشاره به تلاش دولت و وزارت راه‌و‌شهرسازی، برای ارائه لایحه اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر، هدف از اجرای راهکارها را افزایش دوره قراردادهای اجاره مسکن به بیش از یک سال عنوان و تصریح کرد: با توجه به اینکه عرف معمول دوره اجاره‌بها در کشور یک‌ساله است، افزایش طول مدت قراردادهای اجاره به بیش از یک سال تا‌حدود زیادی امنیت روانی برای مستاجران ایجاد می‌کند و نیز مشخص بودن میزان افزایش اجاره در سال دوم، امکان برنامه‌ریزی برای مستاجران را فراهم می‌آورد این امر منجر به افزایش سطح رفاه برای مستاجران شده که به نوبه خود ارتقای رفاه اجتماعی را به دنبال دارد.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی گفت: از دیگر اهداف و پیامدهای مثبت لایحه مذکور می‌توان به کنترل فضای روانی و انتظارات تورمی در جامعه، ایجاد ثبات نسبی در بازار اجاره در کوتاه‌مدت و حمایت از مستاجران در افزایش شانس دستیابی به حداقلی از سرپناه به ویژه اقشار کم درآمد اشاره کرد‌ چراکه در واقع لایحه مذکور به نهادینه شدن قراردادهای بلندمدت اجاره و کنترل رشد اجاره‌بها کمک می‌کند و نوعی اکرام حقوق مستاجران محسوب می‌شود.مهدی غلامی، کارشناس اقتصادی درباره تعیین سقف برای اجاره‌بها گفت: این اقدام سبب می‌شود تا قراردادهای اجاره مسکن نیز از حالت رسمی به شکل زیرزمینی و غیر‌رسمی تغییر وضعیت داده و مانند برخی از بازارهای موازی که شاهد چند‌نرخی بودن کالاهای سرمایه‌ای در آنها هستیم، بازار اجاره مسکن نیز در دو قالب نرخ سیاستی و نرخ زیرزمینی به حیات خود ادامه دهد؛ اتفاقی که شاید حتی نتیجه عکس در پی داشته و به جای کنترل قیمت‌ها، به افزایش اجاره‌بها دامن بزند.
لایحه مالیات بر عایدی زمین یا مسکن؟
در نشست ۱۴ تیرماه وزارت راه‌و‌شهرسازی برای ارائه بسته ۹‌ماده‌ای حمایت از بخش مسکن و راهکارهای تعادل‌بخشی به این بازار، از ابزار جدید مالیاتی بر عایدی مسکن و زمین رونمایی شده است. این در حالی است که عباس آخوندی وزیر راه‌و‌شهرسازی در گفت وگوی زنده تلویزیونی در برنامه نگاه یک سیما مالیات بر عایدی مسکن را «سرمایه‌گریز» برای این بخش دانست و اظهار داشت: باید برای جلوگیری از سوداگری در بخش مسکن، از عایدی زمین مالیات گرفت چون بیشترین سوداگری به بخش زمین تعلق دارد. این در حالی است که بر اساس اعلام مرکز آمار، ۶۵ درصد معاملات مسکن، سوداگرانه و تنها ۳۵ درصد آن مصرفی و برای استفاده واقعی خانوارهاست.
با این حال، قبلا نیز در ۳۰ شهریور‌ماه سال ۹۳ نمایندگان مردم در مجلس با کلیات لایحه یک‌فوریتی مالیات بر عایدی مسکن مخالفت کردند. ولی در پایان پیشنهاد یکی از نمایندگان مجلس مبنی بر اضافه شدن عبارت مالیات بر عایدی املاک به بند ۱۷ قانون مالیات‌های مستقیم رأی آورد.
به گفته کارشناسان اقتصادی، در حال حاضر یکی از مصادیق سوداگری در بخش مسکن رخ می‌دهد و سوداگرانی که مایل به معاملات مکرر مسکن یا احتکار مسکن هستند نیز بدون آنکه ارز‌ش افزوده‌ای برای واحدهای مسکونی خریداری شده رخ دهد، به خرید و فروش‌های مکرر مسکن اقدام می‌کنند که این موضوع بیش از سوداگری زمین در حال حاضر به ایجاد جهش قیمتی در بازار مسکن دامن زده است. ضمن اینکه اقتصاددانان معتقدند سوداگری زمین در درازمدت سبب ایجاد افزایش قیمت مسکن می‌شود و آنچه در دوره زمانی کنونی باید با آن مقابله شود، سوداگری مسکن با استفاده از ابزارهای مالیاتی است.
مالیات بر خانه‌های خالی به چه شکل اصلاح می‌شود؟
اگرچه در حال حاضر در قانون مالیات‌های مستقیم، بندها و مواد مربوط به مالیات بر خانه‌های خالی وجود دارد، اما هم در بسته ۹‌ماده‌ای راهکارهای تعادل‌بخشی به بازار مسکن و هم در اظهارات وزیر راه‌و‌شهرسازی در برنامه تلویزیونی نگاه یک بر سختی اجرای این قانون تاکید شده و قرار است این قانون نیز به صورت ارسال لایحه‌ای از سوی دولت به مجلس مبنی بر طراحی، دریافت و نحوه هزینه‌کرد این نوع مالیات‌ها از دولت به شهرداری‌ها پیگیری شود.
به گفته آخوندی طراحی سامانه‌ای که بتواند کلیه خانه‌های خالی در سراسر کشور را احصا کند، هم بسیار هزینه‌بر و هم با مشکلات زیادی روبه‌رو است در حالی که شهرداری‌ها آمار بخش مهمی از خانه‌های خالی را دارند و می‌توانند این نوع مالیات را از مالکان این منازل دریافت و برای پروژه‌های شهری و نیز ساخت مسکن محرومان هزینه کنند.این برنامه‌ریزی وزارت راه‌و‌شهرسازی برای انتقال مالیات خانه‌های خالی از دولت به شهرداری‌ها در ماده ۳ بسته ۹‌ماده‌ای راهکارهای تعادل‌بخشی به بازار مسکن به صورت زیر دید شده است:
۳- انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها تخصیص این مالیات‌ها به شهرداری‌ها و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه مسکن اجتماعی
به منظور افزایش عرضه در بازار مسکن، براساس قانون مالیات‌های مستقیم مقرر شده دولت از خانه‌های خالی مالیات اخذ کند. باتوجه به امکان شناسایی بهتر این واحدها توسط شهرداری‌ها، اخذ این نوع از مالیات (عوارض) توسط شهرداری‌ها، سهل‌تر انجام می‌شود؛ به علاوه این عوارض بهتر است صرف هزینه‌های بازآفرینی شهری و عرضه مسکن اجتماعی شود.
کارشناسان معتقدند شناسایی خانه‌های خالی اقدام بسیار مشکلی است و بعید به نظر می‌رسد تغییر دستگاه شناسایی‌کننده از وزارت راه‌و‌شهرسازی به شهرداری‌ها به خصوص برای شهرهای با جمعیت بالای ۱۰۰ هزار نفر بتواند مشکلات، سختی‌ها و روش‌های دور زدن نحوه شناسایی خانه‌های خالی را کمتر کند. با این حال اجرای مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند بخش مهمی از کمبود عرضه و نیز احتکار مسکن را برطرف کند.
این در حالی است که از ۶/۲ میلیون خانه خالی در کشور، بیش از ۵۰۰ هزار واحد صرفا در پایتخت قرار دارد. سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا شهرداری تهران با این حجم انبوه اقدامات اجرایی که در دست اقدام دارد، توانایی شناسایی و اخذ مالیات از مالکان خانه‌های خالی را دارد؟
شکرچی‌زاده: دو لایحه مسکن آماده است و به زودی به مجلس می‌رود
گفتنی است محمد شکرچی‌زاده، رییس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نیز هفته گذشته درباره سرنوشت لوایح مسکنی دولت گفت: دو لایحه در بخش مسکن در هیات دولت نهایی شده و به زودی به مجلس شورای اسلامی تقدیم می‌شود.
وی افزود: یکی از این دو لایحه به بازار اجاره‌بها اختصاص دارد که در آن دو موضوع کنترل سقف افزایش اجاره‌بها و همچنین افزایش مدت زمان قراردادهای اجاره در آنها دیده شده است.رییس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی ادامه داد: موضع وزارت راه‌و‌شهرسازی این است که قیمت‌ها در بازار عرضه و تقاضا کشف شود، اما این لایحه که در آن تعیین سقف اجاره‌بها ذکر شده، می‌تواند در کوتاه‌مدت این اجازه را به دولت بدهد تا در بازار به طور محدود دخالت داشته باشد.وی لایحه دوم تقدیمی دولت به مجلس را اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، عنوان و تصریح کرد: قرار است در این لایحه با هدف کنترل بازار مسکن، تغییراتی در قانون مالیات‌ها ایجاد شود.