سکته ناقص بازار مسکن

گروه مسکن- وضعیت بازار مسکن در ایران طی چند سال گذشته به یکی از موضوعات اصلی بحث در میان مردم و مسوولان تبدیل شده است. رکود عمیق این بازار نه‌تنها تاثیرات اقتصادی گسترده‌ای داشته بلکه پیامدهای اجتماعی و روانی قابل‌توجهی نیز به‌دنبال آورده است. این رکود که به گفته کارشناسان وارد دومین یا سومین سال خود شده، در کنار مشکلات کلان اقتصادی، زمینه‌ساز کاهش شدید تمایل به سرمایه‌گذاری در این حوزه شده است.
می‌توان گفت یکی از مهم‌ترین نشانه‌های رکود بازار مسکن، کاهش تولید است. آمارها نشان می‌دهد روند صدور پروانه ساختمانی در تهران طی سال جاری به کمترین حد خود در دهه‌های اخیر رسیده است. این کاهش عمدتا به‌دلیل نبود تقاضای کافی در بازار، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی رخ داده است. انبوه‌سازان مسکن معتقدند که افت معاملات و رکود اقتصادی انگیزه سرمایه‌گذاری در این بخش را به‌شدت کاهش داده و بسیاری از پروژه‌های ساختمانی، چه در قالب طرح‌های ملی و چه خصوصی، نیمه‌کاره رها شده‌اند.
مسکن ملی؛ چالش‌های تحقق یک وعده بزرگ
یکی از برنامه‌های دولت برای کاهش فشار بر اقشار کم‌درآمد، طرح نهضت ملی مسکن بود. اما تعطیلی یا نیمه‌تعطیل شدن بسیاری از این پروژه‌ها، به‌ویژه در سال جاری، انتقادهای گسترده‌ای را برانگیخته است. به‌نظر می‌رسد این طرح نیز مانند بسیاری از برنامه‌های مشابه گذشته، تحت‌تاثیر کمبود منابع مالی، ضعف مدیریتی و تورم سنگین قرار گرفته است. دولت که این طرح را به‌عنوان یکی از کلیدی‌ترین ابزارها برای خانه‌دار شدن اقشار ضعیف جامعه معرفی کرده بود، حالا با چالش بزرگی مواجه است.
اثرات رکود بر اقشار مختلف جامعه
رکود بازار مسکن تنها محدود به اقشار کم‌درآمد نیست. حتی طبقات مرفه نیز از کمبود تولید مسکن و کاهش عرضه در بازار تاثیر پذیرفته‌اند. کاهش تعداد واحدهای لوکس و گران‌قیمت در بازار نشان می‌دهد که حتی سازندگان این بخش نیز به‌دلیل نبود خریدار، تمایلی به ساخت‌وساز ندارند. در عین حال، اقشار کم‌درآمد بیشترین آسیب را از رکود مسکن متحمل شده‌اند. این قشر که عمدتا به‌دنبال خانه‌های ارزان‌قیمت یا اجاره‌ای هستند، با افزایش شدید اجاره‌بها و کاهش توان خرید مواجه شده‌اند. این وضعیت باعث افزایش حاشیه‌نشینی و مهاجرت به شهرهای کوچک‌تر شده و به نوعی بافت شهری را دستخوش تغییر کرده است.
دلایل رکود بازار مسکن
رکود بازار مسکن دلایل متعددی دارد که از میان آنها می‌توان به مواردی مانند تورم و کاهش قدرت خرید مردم، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، ناکافی بودن تسهیلات بانکی و نبود سیاست‌های حمایتی مناسب اشاره کرد. رشد سریع قیمت‌ها در بازار مسکن، خرید خانه را برای بسیاری از اقشار جامعه غیرممکن کرده است. قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها به‌شدت افزایش یافته و ساخت‌وساز را برای سازندگان پرهزینه کرده است. همچنین وام‌های مسکن با توجه به نرخ بهره بالا و سقف‌های ناکافی، عملا پاسخگوی نیاز متقاضیان نیستند. از سویی دولت تاکنون نتوانسته برنامه‌های موثری برای حمایت از تولید مسکن ارائه کند.
راهکارها و چشم‌انداز آینده
در شرایط کنونی به‌نظر می‌رسد برای خروج از این بحران، نیازمند یک رویکرد جامع و همه‌جانبه هستیم. دولت باید با اتخاذ سیاست‌های تشویقی، افزایش تسهیلات ساخت‌وساز، کاهش هزینه‌های تولید و نظارت بر بازار مسکن، زمینه را برای بازگشت سرمایه‌گذاران به این حوزه فراهم کند.
تمرکز بر پروژه‌های مسکن اجتماعی و ارائه تسهیلات بلندمدت به اقشار کم‌درآمد می‌تواند بخشی از مشکلات را کاهش دهد. بدون تردید، عبور از این رکود نیازمند همکاری گسترده میان دولت، بخش‌خصوصی و مردم است. در غیر این صورت، نه‌تنها بحران مسکن ادامه خواهد یافت، بلکه تاثیرات منفی آن بر اقتصاد و جامعه روزبه‌روز عمیق‌تر خواهد شد. رکود بازار مسکن تنها یک بحران اقتصادی نیست؛ این مساله تاثیرات گسترده‌ای بر کیفیت زندگی مردم و ساختار اجتماعی دارد. توجه ویژه به این حوزه و اجرای سیاست‌های کارآمد می‌تواند نه‌تنها از مشکلات کنونی بکاهد، بلکه به رشد اقتصادی و افزایش رفاه اجتماعی نیز کمک کند.
تاثیر پیچیدگی بوروکراسی اداری و برخی دستورالعمل‌ها بر میزان تولید مسکن
رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران در پاسخ به این سوال که دلیل افت و کاهش ساخت‌وساز در تهران چیست؟ گفت: رکود در بازار مسکن از یک‌سو و کمبود نقدینگی و بوروکراسی‌های اداری و برخی دستورالعمل‌ها از سوی دیگر باعث شده تا سازندگان و انبوه‌سازان رغبتی برای ساخت مسکن نداشته باشند. ایرج رهبر ادامه داد: به هر حال انبوه‌سازانی هستند که بعد از گذشت چندماه از سال هنوز پروژه جدیدی را آغاز نکرده‌اند. به هر سوی آنچه مشخص است این است که میزان ساخت‌وساز در کشور در سال حتی به زیر ۳۰۰‌هزار واحد مسکونی رسیده است. در‌حالی‌که براساس طرح جامع مسکن، سالانه باید ۹۰۰ تا ۹۵۰ هزار واحد مسکونی احداث شود تا به تقاضا پاسخ داده شود.
او درخصوص مثبت و مناسب بودن ساخت مسکن در تهران، به بازار گفت: آمارهای ارجاع کار مهندسان در سازمان نظام مهندسی به خوبی نشان می‌دهد که در تهران اوضاع چندان مناسب نیست. آمارهای شاید تا حدودی دقیق نشان می‌دهد که در سال جاری ۳۰ تا ۴۰‌هزار پروانه ساختمانی از سوی مناطق مختلف شهرداری تهران صادر شده باشد. این آمار نمی‌تواند مثبت باشد چراکه مقایسه این آمار با پروانه‌های صادرشده در سال گذشته بسیار کاهشی بوده و این خطرناک است.
سهم بالای مسکن در سبد هزینه‌ها
حال فعالان و آگاهان بازار مسکن بر این اعتقاد هستند که اگر بازار مسکن در رکود باشد و قدرت خرید متقاضیان نیز همچنان روندی نزولی به خود بگیرد نباید انتظار رونق بازار و تولید مسکن را داشت. نبود نقدینگی این روزها معضل بزرگ بخش مسکن است به‌طوری‌که اکثر سازندگان و انبوه‌سازان مسکن از نبود تسهیلات لازم گلایه داشته و اعلام می‌کنند که اغلب آنها با مسدودیت حساب‌های خود روبه‌رو هستند. هرچند این رشد قیمت در سال‌های اخیر تنها منوط به مسکن نبوده و تمام کالاها به شدت به دلیل تورم بالا افزایش قیمت داشته‌اند اما سهم بالای بخش مسکن در سبد هزینه‌ها باعث شده تا مسکن در معرض توجه بیشتری قرار بگیرد.
ضرورت اصلاح قانون پیش‌فروش مسکن
نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز معتقد است که اگر قانون پیش‌فروش مسکن به خوبی اصلاح می‌شد الان نباید شاهد افت تولید به‌دلیل نبود نقدینگی در میان انبوه‌سازان و سازندگان می‌بودیم.
داوود بیگی‌نژاد از قفل‌شدن بازار مسکن و اینکه سازندگان قادر به فروش واحدهای مسکونی نیستند خبر داده و می‌گوید: قانون پیش‌فروش مسکن می‌تواند به رونق و افزایش گردش سرمایه در بازار مسکن کمک کند. این قانون در سال۱۳۸۹ به‌منظور جلوگیری از ثبت غیررسمی قراردادهای پیش‌فروش تصویب شد ولی ابهامات و تناقضات موجود در برخی مفاد آن، نتوانسته است مشکلات موجود در این زمینه که همانا رونق تولید مسکن است را حل کند.
او تاکید کرد: این قانون موجب کاهش تعداد پرونده‌های شکایت در دادگاه‌ها شد اما وضعیت فعلی بازار مسکن باعث اختلال در گردش سرمایه شده است. در صورت عدم اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، عدم وجود نقدینگی و گردش سرمایه می‌تواند فاصله بین تقاضا و عرضه مسکن را افزایش دهد.
رکوردزنی رکود
در سال‌های۱۳۹۶ و ۱۳۹۷، میانگین قیمتی هر متر مربع مسکن در تهران به‌عنوان پایتخت ایران، ۵ تا ۶میلیون تومان بود و اکنون برخی ارزیابی‌ها حاکی از این هستند که این عدد تا چند ماه آینده به مرز ۱۰۰‌میلیون تومان نزدیک خواهد شد.
رکود در بخش تقاضا باعث شده تا تولید مسکن نیز روند نزولی قابل‌توجهی به خود بگیرد.
ساخت‌وساز در تهران طی پنج‌ماه اول امسال باز هم رکورد «رکود» زد. تیراژ آپارتمان‌سازی در پروانه‌های ساختمانی که سال گذشته به نصف «حداقل عرضه مورد نیاز برای تعادل‌ بازار مسکن تهران» سقوط کرده بود، در سال جاری یک‌درصد دیگر کاهش یافت. رکود تولید مسکن براساس گزارش دیگری، «همچنان در سطح کشور» نیز برقرار است. شاخص‌های این بازار نشان می‌دهد، جنس این رکود «قیمت تمام‌شده بالا و قدرت خرید پایین» است.
به هر صورت وضعیت تولید مسکن در پایتخت نشان می‌دهد که این بازار اگر در سکته کامل نباشد در سکته ناقص قرار دارد.
برخی کارشناسان معتقد هستند که افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تا حد زیادی تحت تاثیر تحریم‌ها و البته تداوم برخی سوءمدیریت‌های داخلی و مشکلات ساختاری در اقتصاد ایران محقق شده است. در این راستا، برخی ارزیابی‌ها حاکی از این هستند که با توجه به میانگین دستمزدهای پرداختی در کشور، ده‌ها سال طول می‌کشد تا اقشار کم‌درآمد در تهران و دیگر مناطق شهری ایران صاحب خانه شوند.
همین طولانی شدن مدت‌زمان خانه‌دار شدن یکی از دلایل اصلی افت تولید مسکن در کشور و پایتخت است.
بحران فقر مسکن
اخیرا نیز وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در گزارشی، از تشدید فقر مسکن در ایران خبر داده و تاکید کرده که در استان‌هایی نظری البرز یا قم، افراد با اضافه‌شدن هزینه‌های مسکن، به جرگه فقرا پیوسته‌اند.
این در حالی است که کسری ۶‌میلیون واحدی مسکن در کل کشور و سقوط ساخت سالیانه مسکن در ایران به زیر ۳۰۰‌هزار واحد مسکونی آن‌هم در وضعیتی که ایران سالانه حداقل نیاز به ساخت یک میلیون واحد مسکونی دارد و وجود برخی اختلالات در تخصیص وام خرید و ساخت مسکن در کشور و در عین حال، نوسانات در بازار ارز کشور، این برون‌داد را به ذهن متبادر می‌کنند که با تداوم روند فعلی در حوزه حکمرانی مسکن، باید انتظار بدتر شدن وضعیت در بازار مذکور را نیز داشته باشیم.
به هر سوی به‌نظر می‌رسد اگر به بخش تولید و رونق مسکن توجهی نشود بخش تقاضا و خرید در نهایت متحمل ضررهای شدیدتری که همانا افزایش تعداد مستاجران در کشور است خواهد شد.