شیب قیمت‌ها تندتر می‌شود

گروه مسکن- بر اساس باورهای غالب در اقتصاد کاهش نرخ سود بانکی باعث سرازیر شدن سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن می‌شود اما تجربه دوره‌های رونق در بازار مسکن ایران نشان می‌دهد که فرآیند انتقال سرمایه‌های بانکی به بازار مسکن سوغاتی جز «گسترش سوداگری» نداشته است. با افزایش نرخ تورم در چند ماه اخیر نیاز به افزایش نرخ سودهای بانکی در اقتصاد ایران اجتناب‌ناپذیر شده است به طوری که دولت‌ها به محض رشد افسارگسیخته تورم با متناسب‌سازی نرخ سود بانکی، سپرده‌های بانک‌ها را نجات می‌دهند. اما حالا افزایش تورم با مخالفت رییس بانک مرکزی مواجه شده است. رییس کل بانک مرکزی اخیرا در صفحه شخصی خود در اینستاگرم خطاب به بانک‌هایی که قصد افزایش نرخ سود دارند نوشته است: «در شرایط حاضر افزایش نرخ سود کارکردی جز افزایش هزینه‌های تولید و فشار بیشتر بر ترازنامه بانک‌ها نخواهد داشت.» بسیاری از ناظران معتقدند این تصمیم‌گیری فارغ از تاثیر آن بر تولیدات صنعتی و اقتصاد کلان، بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد اما ممکن است این تاثیر مانند سنوات گذشته با سوداگری و افزایش بیشتر قیمت‌ها همراه باشد.
رابطه معکوس نرخ سود واقعی و قیمت مسکن
«نرخ سود واقعی» بانک‌ها همواره در دوره‌ها زمانی رونق مسکن با قیمت خانه‌های مسکونی کشور رابطه عکس داشته است به طوری که هروقت نرخ سود واقعی بانک‌ها منفی می‌شود خروج سرمایه‌های بانکی به قصد خرید مسکن باعث افزایش قیمت خانه می‌شود. نرخ سود واقعی بانکی عبارت است از تفاضل نرخ تورم و نرخ سود بانکی‌. در حالی که تورم عمومی در اسفندماه ۹/۲۶ درصد اعلام شده است نرخ سود سالانه بانک‌ها همچنان ۱۵ درصد است و بر همین اساس نرخ سود واقعی بانک‌ها منفی ۹/۱۱ درصد است. ناظران معتقدند کاهش نرخ‌ یا جذابیت سود سپرده‌های بانکی، قیمت مسکن را افزایش خواهد داد.
تاثیر دو مرحله‌ای نرخ سود
محققان اقتصاد مسکن می‌گویند تغییر در «نرخ‌های سود حقیقی»، تا حدود یک سال و سه ماه بعد، تنها ۲۰ درصد از تغییرات در نرخ رشد قیمت مسکن را توضیح می‌دهد و در آن موثر است، اما به تدریج اثرگذاری آن بیشتر شده و تا حدود پنج سال بعد، این تغییرات در نرخ بهره می‌تواند حتی ۴۰ تا ۵۰ درصد از تغییر در نرخ رشد قیمت مسکن را نیز توضیح دهد. بخشی از نوسانات حاصل از کاهش نرخ سود حقیقی نیز ممکن است بر اساس انتظارات تورمی قابل توجیه باشد به طوری که بسیاری از سپرده‌گذاران بانکی پس از تبدیل پول نقد به واحد مسکونی به عنوان یک دارایی سرمایه‌ای انتظارات متفاوتی از قیمت مسکن خواهند داشت.
از سوی دیگر نگاهی به رفتار بازار مسکن کشور در سال‌های رونق نشان می‌دهد هر گاه سود واقعی از نرخ تورم کمتر بوده است بازار مسکن با دو پدیده افزایش کنترل نشده قیمت‌ها و توسعه سوداگری مواجه شده است؛ عوارضی که در شرایط فعلی می‌تواند بازار مسکن را بیش از گذشته از کنترل سیاستگذار خارج کند.
رییس اتحادیه املاک: کاهش نرخ سود بانکی به نفع مسکن است
رییس اتحادیه مشاوران املاک در این ارتباط معتقد است که هر چه نرخ سود بانکی کاهش پیدا کند، به نفع بازار مسکن است و منجر به ثبات و آرامش در بازار مسکن می‌شود. مصطفی قلی‌خسروی درباره تاثیر تصمیم بانک مرکزی مبنی بر عدم افزایش نرخ سود بانکی در بازار مسکن می‌گوید: معتقدم هر چه نرخ سود بانکی کاهش پیدا کند، به نفع بازار مسکن است و منجر به ثبات و آرامش در بازار مسکن می‌شود.
او می‌گوید: افزایش نرخ کارمزد در بخش تسهیلات باعث افزایش قیمت تمام شده برای مصرف‌کننده می‌شود. به این معنا که اگر سود تسهیلات برای خرید مسکن بالا برود همان میزان افزایش نرخ سود به قیمت تمام شده مسکن اضافه خواهد شد. رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه سیاست‌های بانکی در حوزه نرخ تسهیلات و سپرده‌ها اثر مستقیم بر بازار مسکن دارد، می‌گوید: اگر نرخ سود سپرده‌ها کم یا زیاد شود شاهد تغییرات در نرخ اجاره‌بها و میزان رهن در بازار مسکن خواهیم بود.
رابطه مستقیم نرخ سود و اجاره‌بهای مسکن
خسروی معتقد است افزایش نرخ سود بانکی منجر به رشد اجاره‌بها خواهد شد. تنها زمانی افزایش نرخ سود بانکی در بخش سپرده می‌تواند به نفع بازار مسکن باشد که به همان میزان از نرخ سود در بخش تسهیلات کم شود. در این شرایط با تثبیت نرخ سود بانکی انتظار می‌رود تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن به شکل نیمه محسوس در بازار مشاهده شود، تقاضایی که در صورت ورود به فاز سوداگری شیب تند تورم مسکن را تندتر می‌کند.