ضرورت کنترل جریان سفته‌بازانه در بخش مسکن

علی دینی ترکمانی*

۱- کنترل بازار دارایی‌های نقدپذیر ارز و طلا به معنای هدایت نقدینگی موجود در این بازارها به سوی شبکه بانکی و دارایی‌های جایگزین از جمله مسکن است بنابراین بخش مسکن باید به‌گونه‌ای مدیریت شود که جذب بخشی از این نقدینگی موجب رشد حبابی قیمت آن نشود.
۲- تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که قیمت مسکن به دنبال سکونی چندساله با درصد رشد قابل توجهی افزایش پیدا می‌کند تا هزینه‌های افزایش یافته عوامل تولید را پوشش دهد؛ به عبارتی دیگر با چنین افزایشی نسبت قیمت مسکن به قیمت سایر دارایی‌ها تعدیل می‌شود به این اعتبار می‌توان گفت که تابع قیمت مسکن و به طور کلی مستغلات از نوع تابع پله‌ای است؛ یعنی چند سال ساکن و بعد یک جهش دوباره چند سال ساکن و بعد یک جهش. دلیل این امر آن است که وقتی قیمت مسکن افزایش می‌یابد، درصدی از تقاضای بالفعل به دلیل ناتوانی در تامین واحد مسکونی مورد نیاز در قیمت‌های جدید به تقاضای بالقوه تبدیل و بازار راکد می‌شود، با گذشت چند سال و تامین پس‌انداز لازم توسط متقاضیان، این تقاضای بالقوه به بالفعل تبدیل و بازار دوباره تب و تابی دیگر پیدا می‌کند. از این منظر، یعنی تحولات واقعی مربوط به طرف عرضه و تقاضا، افزایش قیمت مسکن به نحوی که هزینه‌های عوامل تولید و حاشیه سود منطقی را پوشش دهد توجیه‌پذیر است اما درصدی از تقاضای موجود در بازار معطوف به تقاضای سفته‌بازانه است که منافعش در افزایش هرچه بیشتر قیمت در زمان التهاب بازار است، این تقاضای سفته‌بازانه به نظر می‌رسد که از بنگاه‌های معاملاتی به مثابه بالی برای پرواز خود استفاده می‌کند.
تردیدی نیست که بدون بنگاه‌های معاملاتی امکانی برای انجام معاملات وجود ندارد. در اینکه این بنگاه‌ها نقش مهمی در رتق و فتق امور مربوط به خرید و فروش در بازار مسکن و مستغلات ایفا می‌کنند، شکی وجود ندارد اما آنچه از نظر این قلم به عنوان یک
اقتصاددان، محل تردید است رابطه میان تعداد بنگاه‌های معاملاتی و نقش واسطه‌گری صرف است.
۳- در متون اقتصادی، معمولا فرض می‌شود که هرچه رقابت بیش از اندازه باشد و هرچه بازار ذره‌ای باشد، مصرف‌کننده منفعت بیشتری می‌برد، چراکه نتیجه رقابت زیاد و ذره‌ای شدن بازار کاهش قیمت به حداقل میزان ممکن خود است. طبیعی است چنانچه رقابت زیاد زمینه‌ای برای تلاش جهت افزایش تحولات فناورانه و در تحلیل نهایی کاهش هزینه‌های تمام شده کالاها و خدمات باشد، انتظار می‌رود که قیمت نیز کاهش یابد. اما اگر تحولات فناورانه به هر دلیلی کشش‌پذیر نباشد در این صورت ذره‌ای شدن بازار می‌تواند به کاهش سهم بازاری هرکدام از عرضه‌کنندگان کالاها و خدمات بینجامد که نتیجه آن هماهنگی مکتوب یا نامکتوب آنها جهت افزایش قیمت کالاها و خدمات به منظور پوشش هزینه‌ها و دسترسی به سود موردنظر است.
بازار خدمات مسکن به نظر می‌رسد که شاهد خوبی بر این فرضیه است. وقتی تعداد زیادی بنگاه معاملاتی مسکن در مکانی واحد تاسیس می‌شود و رشد قارچ‌گونه پیدا می‌کند، تنها راه پیش روی آنها با فرض ثبات تعداد معاملات انجام شده در این بازار- یا میزان رشد اندک آن در مقایسه با بنگاه‌های تازه تاسیس یا حتی در برخی از مواقع رکودی کاهش معاملات- تلاش برای افزایش قیمت مستغلات و بازارگرمی در این زمینه است، تنها با افزایش قیمت واحد‌های مسکونی و مستغلات است که کاهش سهم‌بری از بازار را می‌توان جبران کرد. به عبارتی دیگر، ذره‌ای شدن بازار خدمات مستغلات به معنای کاهش سهم هرکدام از بنگاه‌ها از کل معاملات انجام شده است، با ثبات درصد پورسانت و با فرض سهل و آسان نبودن تغییر کاربری‌های واحدهای موردنظر به دلیل هزینه‌های ثابت صورت گرفته. تنها راه برای جبران هزینه‌ها و دسترسی به سود موردنظر افزایش قیمت مستغلات است در چنین شرایطی، کارکرد این کارگزاری‌ها و آژانس‌ها از واسطه‌گری صرف در بخش مسکن به دمیدن و داغ کردن تنور بازار مستغلات تغییر ماهیت می‌دهد به این صورت، به یکی از بال‌های‌ جریان‌های سفته‌باز تبدیل می‌شوند و با بازارگرمی و بازی‌های روانی نقش مهمی در افزایش بیش از اندازه قیمت مستغلات ایفا می‌کنند. این فرضیه به معنای نادیده گرفتن سایر عوامل مهم مربوط به تقاضای سفته‌بازانه در بخش مسکن از جمله مقررات مربوط به تراکم یا به طور اساسی نقدینگی بالای موجود در اقتصاد یا سیاست‌های اعتباری چه در طرف تقاضا و چه در طرف عرضه نیست. نقدینگی که به دلیل پایین بودن حاشیه سود و بالا بودن هزینه‌های معاملاتی به بخش‌های صنعتی و کشاورزی راه پیدا نمی‌کند یا به سختی پیدا می‌کند یکی از دلایلی اصلی و واقعی نوسان‌های قیمتی در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن است.
۴- اگر این فرضیه بخشی از دلایل افزایش بیش از اندازه قیمت مسکن و مستغلات را توضیح دهد در این صورت چه باید کرد؟ به نظر این قلم، راهکار برای کنترل این متغیر اثرگذار در بازار مسکن، اعمال حریم صنفی و کاهش تعداد بنگاه‌ها به تعدادی بنگاه با سابقه طولانی و تحت مدیریت امور صنفی املاک و شفاف‌سازی هرچه بیشتر اطلاعات است. در کنار این مورد که ساماندهی آن می‌تواند هم زمانبر باشد و هم همراه با تنش‌هایی شود، می‌توان از افزایش میزان تراکم دست‌کم به اندازه یک طبقه و کاهش هزینه تراکم در برخی از مناطق شهری کلانشهرها به ویژه تهران که دارای معابر عمومی استاندارد هستند، استفاده کرد. اگر پروژه «مسکن مهر» توانسته کم و بیش تقاضای اقشار آسیب‌پذیر جامعه را از طریق تولید انبوه تا حدی پاسخ دهد و چشم‌انداز مثبتی برای این بخش از بازار فراهم کند از طریق افزایش میزان تراکم نیز می‌توان تقاضای افزایش‌یافته در مناطق با درآمد متوسط به بالای کلانشهرها را تا حدی پاسخ داد. نکته مهم درباره چنین توصیه‌ای این است که هم موجب کاهش متوسط هزینه تولید مسکن و افزایش حاشیه سود ساخت‌وساز می‌شود و هم با افزایش عرضه مسکن به ازای مساحتی خاص از زمین، تقاضای افزایش‌یافته در این مناطق در قیمتی مناسب‌تر پاسخ داده می‌شود. در عین حال به دلیل بافت‌های کم و بیش استاندارد بسیاری از این مناطق، مشکلی از نظر پارک اتومبیل درصدی از واحدهای مسکونی در معابر عمومی پیش نمی‌آید یا اگر هم پیش بیاید منفعت آن (افزایش بهره‌وری زمین و کنترل قیمت مسکن) بیش از هزینه آن است.
چنین راهکارهایی با توجه به کنترل بازارهای ارز و طلا و سوق یافتن نقدینگی موجود در این بازارها به سوی دارایی‌های جانشین از جمله مسکن، ضروری است. در غیر این صورت، فشارهای تورمی و رشد حبابی قیمت مسکن بیشتر خواهد شد.
* عضو هیات علمی موسسه مطالعات و پژوهش‌های بازرگانی