عاقبت تصدی‌گری دولت در مسکن

سید‌محمد مرتضوی *
دخالت مستقیم و تصدی‌گری دولت‌ها در مسکن همواره در بخش تولید مسکن حمایتی بوده است. به‌عبارتی این باور که مردم از توان کافی برای اینکه از طریق پس‌انداز صاحب‌ خانه شوند برخوردار نیستند، عموما دولت‌ها را به این نتیجه می‌رساند که راهبردها و استراتژی‌هایی را برای تولید مسکن حمایتی تدوین کنند. نمونه کارآمدی از الگوی مالی در مسکن مهر تجربه شد؛ پروژه‌ای که البته از نظر کیفی و جانمایی انتقادات زیادی به همراه داشت. واگذاری زمین توسط دولت و آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی با پوشش‌دهی نزدیک به 70درصد هزینه‌های ساخت برای پیشبرد این طرح حمایتی در زمان خودش الگوی خوبی بود.
شبیه‌سازی انجام شده توسط دولت سیزدهم در سال‌1400، این تفاوت را داشت که سهم کوچکی از هزینه‌های ساخت برای بانک‌ها در نظر گرفته شده بود و هزینه‌های اصلی تولید مسکن و درصد قابل‌توجهی از آن بر دوش مردم بود. در آن سال شرایط به‌گونه‌ای پیش رفت که 70درصد پوشش‌دهی هزینه‌های ساخت و تولید این طرح حمایتی باید توسط مردم تامین می‌شد در حالی که سهم بانک‌ها تنها 30درصد بود. این مساله در عمل باعث شد تا توان پرداخت متقاضیان در مسکن حمایتی کاهش یابد. در این شرایط استطاعت‌پذیری مسکن حمایتی نیز زیر سوال رفت. امروز شاهد آن هستیم عمر دولت سیزدهم که بنا بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی داشت، به پایان رسیده و دولت چهاردهم نیز که وارد جریان ساخت مسکن حمایتی شده است، صراحتا به ناتوانی خود و مردم در تامین منابع مالی مسکن حمایتی اذعان دارد؛ وضعیتی که به وضوح عاقبت تصدی‌گری دولت در بخش مسکن را نشان می‌دهد. سرنوشت باوری مبنی‌بر اینکه دولت‌ها می‌توانند موازنه و تعادل مسکن را به نفع مردم تغییر دهند، طی چند سال گذشته مشخص شده است. مردمی که می‌توانستند خیلی راحت‌تر از این صاحب‌ خانه شوند، در پیچ و خم‌های نهضت ملی مسکن گرفتار شده‌اند و امروز شاهد آن هستیم که با وجود تزریق شدن آورده قابل‌توجهی توسط متقاضیان به پروژه‌ها، آنها کماکان از نعمت داشتن مسکن محروم هستند. این در واقع نقطه تاریکی است که در کارنامه دولت‌ها نقش بسته و باقی خواهد ماند.

در مقابل این باور وجود دارد که بخش‌خصوصی می‌تواند الگوهای کارآمد، منعطف و متحولی را متناسب با مقتضیات زمان و چرخش‌هایی که در مباحث اقتصادی و تورمی داریم، ارائه دهد. بخشی کارآمد و پویا که می‌تواند مرتبا خود را به‌روزرسانی کند و چارچوب‌های جدیدی را برای رسیدن به هدف تعریف کند؛ موضوعی که در دولت‌ها دیده نمی‌شود. دولت‌ها دشواری و پیچیدگی‌های مسائل را در نظر نمی‌گیرند و به سختی خود را با شرایط تطبیق می‌دهند. دست‌اندازهای موجود در بعد قوانین و دستگاه‌های نظارتی، امکان تغییر مسیر ضمن حرکت را از آنها سلب می‌کند. همواره در طرح‌هایی که قرار است به دست دولت‌ها اجرا شود، انعطاف‌پذیری حداقلی وجود دارد، از همین‌رو است که معمولا موفق نمی‌شوند. این در حالی است که بخش‌خصوصی از آنجایی که می‌تواند مرتبا خود را با تغییرات اقتصادی و تفاوت‌های موجود در سبک زندگی اجتماعی به‌روزرسانی کند، هیچ‌گاه از معضل رنج نمی‌برد. در واقع توانایی رسیدن به هدف در بخش‌خصوصی کاملا آشکار است.
به نظر می‌رسد در شرایطی که امروز در آن به سر می‌بریم، دولت باید به این باور رسیده باشد که میدان را برای بخش‌خصوصی باز کند و تسهیلات بانکی را به گونه‌ای تعیین کنند که بتواند بخش قابل‌توجهی از اعداد و ارقام ساخت و تولید مسکن را پوشش دهد. دولت همچنین می‌تواند امکان تهاتر و حضور سرمایه‌گذاران در پروژه‌های مسکن حمایتی را از طریق طرح‌هایی مانند مولدسازی فراهم کند. پروژه‌های نیمه‌تمام نیز این قابلیت را دارند که به‌وسیله همکاری دولت با بخش‌خصوصی به سرانجام برسند؛ اینها راهکارهایی هستند که در کوتاه‌مدت با آنها روبه‌رو هستیم.
امید آن می‌رود که دولت پیام واضح و روشن شرایط اقتصادی مبنی‌بر گذر از تفکرات پیشین و ورود به دوره‌ای جدید همراه با همکاری مستقیم و موثر با بخش‌خصوصی را بشنود و شرایط و امکان حضور این بخش را به صورت گسترده در تمامی پروژه‌ها اعم از مسکن حمایتی و خصوصی‌ساز به صورت هدفمند فراهم کند.
* عضو هیات‌مدیره انجمن سراسری انبوه‌سازان ایران