3 - 12 - 2019
عقبنشینی از تعیین سقف اجاره بها
گروه مسکن – مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی با اشاره به اینکه پنج راهکار برای تنظیم بازار اجارهبها به وزیر راهوشهرسازی ارائه شده گفته است که راهکارهای کوتاهمدت و بلندمدت برای متعادل کردن اجارهبها پیشبینی شده است. عباس فرهادیه در مورد برنامههایی که برای تنظیم اجارهبهای مسکن دیده شده میگوید: وزیر راهوشهرسازی به معاونت مسکن و ساختمان تکلیف کرد که راجع به اجارهبها پیشنهاداتی ارائه شود، بنابراین یک بسته پیشنهادی ارائه شده است ولی در سطح کشور قرار است، برنامههایی انجام شود، اگر با دقت نباشد، نتیجهای میگیریم که ممکن است مطلوب نباشد، پس باید به صورت همهجانبه به این موضوع نگاه شود.
به گفته این مقام مسوول اقداماتی که دفتر اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی در حال انجام آن است، تمام تلاشهای خود را انجام داده است، بنابراین چندین پیشنهاد به عنوان راهکار کوتاهمدت، میانمدت و بلندمدت به طور مشخص آماده و ارائه کرده است، چرا که وظیفه ما تصمیمسازی است.
مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی گفت: کنترل دستوری و تعیین سقف اجباری برای اجارهبها به هیچ عنوان راهکار مناسبی برای ساماندهی بازار اجاره مسکن نیست. نیمه تیرماه سال گذشته و در ماههای ابتدایی روند افزایش قیمت مسکن، وزارت راهوشهرسازی نشستی با فعالان دولتی و خصوصی بخش مسکن اعم از فعالان حوزه خرید و فروش، ساختوساز، کارشناسان، برنامهریزان و سیاستگذاران برگزار کرد که ماحصل آن تهیه یک راهکار ۹ مادهای برای تعادلبخشی به بازار مسکن بود.
این نشست را عباس آخوندی وزیر سابق راهوشهرسازی مدیریت کرده و بسته تعادلبخشی به بازار مسکن را نیز کارشناسان اداره کل برنامهریزی و اقتصاد مسکن این وزارتخانه برنامهریزی کرده بودند. حامد مظاهریان معاون سابق مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی نیز به عنوان دبیر این نشست، راهکارهای ۹ گانه تعادلبخشی به بازار مسکن را تشریح کرد و قرار شد اجرای آن را پیگیری کند؛ اتفاقی که هیچگاه رخ نداد. یکی از مواد این بسته تعادلبخشی به بازار مسکن، مربوط به بازار اجاره و راهکارهای کاهش یا حداقل کنترل اجارهبها بود. مهمترین راهکار این وزارتخانه، ارائه بستههای تشویقی مالیاتی برای موجرانی بود که اولا قراردادهای اجاره با مستاجر را بالای یک سال تنظیم میکردند و ثانیا در سال دوم تنها ۱۰ درصد به رقم اجارهبهای قبلی میافزودند؛ سیاستی که هم در آن نشست و هم در روزهای پس از آن بارها با انتقاد از سوی کارشناسان و اقتصاددانان روبهرو شد چرا که معتقد بودند با سیاست دستوری نمیتوان قیمت مسکن را کاهش داد یا حتی قیمتهای بازار مسکن را متعادل کرد.
برنامههای مشابه کنترل اجارهبها از سوی هر ۲ وزیر راهوشهرسازی
اینک در آستانه یک سالگی تهیه بسته راهکارهای ۹ گانه کنترلبخشی به بازار مسکن که مدیران وزارت راهوشهرسازی در زمان آخوندی آن را طراحی کرده بودند، بار دیگر همزمان با آغاز فصل جابهجایی مستاجران و افزایش اجارهبها به صورت چند برابری نسبت به سال گذشته، بار دیگر کارشناسان، سیاستگذاران، برنامهریزان دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن و مدیران معاونت مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی، بستهای هر چند در قالب جدید اما با همان ساختار بسته
۹ گانه مظاهریان برای تعادلبخشی به بازار اجارهبها تهیه کردهاند که تقریبا شاکله آن حفظ شده است: تشویقها و تنبیههای مالیاتی و تعیین سقف برای اجارهبها. به نظر میرسد وزیر راهوشهرسازی نیز با محتوای این بسته موافقت کرده و آن را به زودی در هیات دولت به تصویب میرساند تا به صورت لایحه دو فوریتی به مجلس تقدیم کند تا بتواند آن را در فصل جابهجایی مستاجران به اجرا درآورد. در این بسته جدید، موجرانی که دامنه اجارهبها که توسط کمیته تعیین سقف اجارهبها تعیین میشود را رعایت کنند، از معافیتهای مالیاتی بر اجاره برخوردار شده و موجرانی که این دامنه قیمتی را بشکنند، مشمول مالیات بر اجارهبها خواهند شد.
سقف متراژی این بسته تشویقی- تنبیهی-مالیاتی نیز ۱۵۰ متر مربع در تهران و ۲۰۰ متر مربع در شهرستانهاست. این متراژ به مجموع واحدهایی هم که یک نفر در مالکیت خود دارد، تعلق میگیرد به این معنا که اگر فردی سه واحد مسکونی ۷۰ متری داشته باشد، به واحد سوم مالیات تعلق خواهد گرفت.
کسر ۴ درصد از عایدی سالانه اجارهبهای یک واحد ۱۵۰ متری
از دیگر ضعفهای این بسته تنبیهی- تشویقی مالیاتی، نرخ مالیات تعیین شده است: اخذ چهار درصد از عایدی اجارهبها به عنوان مالیات بر اجاره یک ساله واحد مسکونی ۱۵۰ متر مربعی!
با توجه به اینکه در بخشهایی از تهران مانند غرب و شمال پایتخت، اجارهبها به صورت متری سه میلیون تومان از مستاجران اخذ میشود، در نتیجه هزینه رهن کامل یک واحد ۱۵۰ متری در تهران ۴۵۰ میلیون تومان برای یکسال محاسبه خواهد شد. با فرض اینکه سود سپرده سالانه بانکی ۱۵ درصد باشد، عایدی یک ساله موجر از این رقم ۷۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود.
چهار درصد سود حاصله از رهن کاملی که در اختیار موجر قرار میگیرد تنها دو میلیون و ۸۰۰ هزار تومان با فرض کسر ۴ درصد مالیات از موجر گرفته خواهد شد که نشان میدهد این پایه مالیاتی به هیچ عنوان نمیتواند بازدارنده باشد.
فرهادیه: قرار است فقط شاخص برای اجارهبها تعیین کنیم
عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی در گفتوگو با مهر درباره تعیین سقف اجارهبها اظهار داشت: آنچه قرار است در کمیته تعیین سقف اجارهبها اعلام کنیم، یک شاخص است مانند همان اتفاقی که در پایان هر سال برای تعیین حداقل حقوق و دستمزد کارگران اتفاق میافتد و شورایعالی حقوق و دستمزد یک شاخص را برای کارفرمایان تعیین میکند. بدیهی است بسیاری از کارگران با ارقامی پایینتر از حداقل دستمزد تعیین شده از سوی این شورایعالی با کارفرما قرارداد میبندند و تعدادی هم با ارقامی بالاتر از حداقل دستمزد تعیین شده اما این شاخص، یک معیار به مردم میدهد که بدانند دامنه نرخ مصوب چه رقمی است.
وی ادامه داد: درباره مسکن هم همین گونه است. ما قرار است در این کمیته دامنه نرخ انتظاری را تعیین کنیم در حالی که در حال حاضر چنین دامنه مصوبی برای اجارهبها وجود ندارد و برخی میگویند از آنجا که قیمت مسکن دوبرابر شده، باید اجارهبها هم دو برابر شود. درصورتی که چنین چیزی درست نیست و در هیچ سالی این تناظر یک به یک میان قیمت مسکن و اجارهبها اتفاق نیفتاده است. ما این آمار را در ۲۰ سال اخیر رصد کردهایم و به این نتیجه رسیدهایم که این تناظر میان قیمت مسکن و اجارهبها وجود نداشته است.
تعیین دستوری اجارهبها جواب نمیدهد
مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی افزود: اینکه بیاییم و در این کمیته، به صورت دستوری میزان افزایش اجارهبها را تعیین کنیم، جواب نمیدهد. اما در تیم ۹ نفرهای که قرار است دامنه قیمتی اجارهبها را تعیین کنند، هم سمت موجر را میبینند و هم مستاجر را. تصور ما بر این است که اگر حکم اعضای این کمیته را نهاد ریاستجمهوری بر اساس اصل ۱۳۸ قانون اساسی یا بر اساس مصوبه شورایعالی هماهنگی اقتصادی سران قوا بدهد، یک ریلگذاری برای بخش اجاره خواهد بود.
به گفته فرهادیه، این کمیته ۹ نفره تعیین اجارهبها هر سال مانند شورایعالی کار که برای تعیین حقوق و دستمزد تشکیل میشود، تشکیل خواهد شد و محدوده قیمتی تعیین شده توسط آن، یک معیار برای موجر و مستاجر خواهد بود. وی ادامه داد: قطعا نمیتوانیم کنترل تنبیهی کنیم اما تشویق مالیاتی برای موجران را در دستور کار قرار خواهیم داد.
واحدهای زیر ۱۵۰ متر از مالیات اجارهبها معافند
فرهادیه یادآور شد: در حال حاضر واحدهای زیر ۱۵۰ متر مربع از مالیات معاف هستند. اگر فردی هم سه واحد ۶۰ یا ۷۰ متری داشته باشد، واحد سوم از معافیت مالیاتی خارج خواهد شد.
وی تاکید کرد: هنوز در این زمینه به جمعبندی نرسیدهایم اما احتمالا از مشوقهای مالیاتی بیشتر استفاده خواهیم کرد. قرار نیست سقف اجاره به صورت دستوری تعیین شود بلکه شاخصی به مردم میدهیم تا بازار اجاره مسکن از ازهمگسیختگی خارج شود چون در حال حاضر مستاجر خواهان افزایش ۱۰ درصدی اجارهبهاست و موجر خواهان افزایش ۸۰ درصدی اما هیچیک درست نمیگویند و هر دو اشتباه میکنند.
مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی اظهار داشت: معتقدم اجرای همزمان مالیات بر عایدی مسکن و مالیات بر خانههای خالی نیز در کنترل بازار مسکن موثر است.
وی درباره سرنوشت این دو پایه مالیاتی گفت: سازمان امور مالیاتی در حال جمعبندی لایحه مالیات بر عایدی مسکن است. آن را آماده کرده و به دولت ارسال خواهد کرد. درباره مالیات بر خانههای خالی نیز که نیازمند ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان است، من شخصا در حال پیگیری راهاندازی این سامانه هستم که نهایی شود.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد