عوامل آسیب‌زای مسکن

گروه مسکن- بخش مسکن ایران در سال‌های گذشته فراز و فرودهای زیادی را تجربه کرده اما آنچه امروز در این حوزه رخ می‌دهد، دیگر از جنس نوسان‌های معمول اقتصادی نیست. آنچه اکنون با آن مواجه‌ایم، سقوط آزاد دسترسی مردم به خانه‌دار شدن است؛ بحرانی که دیگر نه‌تنها برای اقشار ضعیف بلکه برای بخش عمده‌ای از طبقه متوسط نیز به واقعیتی تلخ تبدیل شده است.
در شرایطی که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در سال‌های۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ حدود ۵ تا ۶‌میلیون تومان بود، این رقم در سال جاری به بیش از ۱۰۵‌میلیون تومان رسیده است. افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در حالی رخ داده که نه‌تنها درآمدها رشد متناسبی نداشته بلکه بسیاری از شاخص‌های کلان اقتصادی نیز به‌سمت کاهش قدرت خرید مردم حرکت کرده‌اند.
طبق برخی برآوردها، یک فرد با حداقل دستمزد در تهران به‌طور متوسط باید ۱۵۰ سال کار کند تا بتواند خانه‌ای خریداری کند. این عدد آن‌قدر عجیب است که گویی خانه‌دار شدن به افسانه‌ای در دوردست تبدیل شده است. در واقع، در حالی که در گذشته خانه‌دار شدن هدفی واقع‌بینانه برای بخش‌های مختلف جامعه بود، امروز برای بسیاری از مردم حتی یک هدف خیالی هم به‌شمار نمی‌آید.
در کنار افزایش قیمت‌ها، کاهش ساخت‌وساز نیز به یکی از عوامل مهم تشدید بحران مسکن تبدیل شده است. در شرایطی که ایران سالانه به ساخت حداقل یک‌ میلیون واحد مسکونی نیاز دارد، اکنون این عدد به ۳۰۰‌هزار واحد سقوط کرده است. کاهش عرضه در برابر تقاضای انباشته، به‌طور طبیعی منجر به جهش قیمتی شده و بازار مسکن را به وضعیتی بحرانی کشانده است.
آمارها نشان می‌دهند که کشور با کسری حدود ۷‌میلیون واحد مسکونی مواجه است. این عدد به این معناست که حتی اگر روند ساخت‌وساز با سرعت قابل‌توجهی افزایش پیدا کند، همچنان سال‌ها طول خواهد کشید تا بازار مسکن به تعادل برسد اما مساله این است که این افزایش عرضه هنوز در افق سیاستگذاری دولت دیده نمی‌شود.
مساله مسکن فقط به خرید خانه محدود نمی‌شود. در شرایطی که خرید خانه به امری محال تبدیل شده، بازار اجاره نیز با افزایش شدید قیمت‌ها روبه‌رو شده است. در تهران، خانوارها به‌طور متوسط ۵۵‌درصد از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره می‌کنند. این وضعیت در برخی دیگر از کلان‌شهرها و حتی استان‌های کوچک‌تر نیز به شدت نگران‌کننده شده است.
وزارت کار در گزارش‌های اخیر خود نشان داده که فقر مسکن در ایران به‌شدت افزایش یافته است. در استان‌هایی نظیر قم و البرز، خانوارها به دلیل افزایش هزینه‌های مسکن رسما به زیر خط فقر سقوط کرده‌اند. در چنین شرایطی، بسیاری از خانواده‌ها مجبور به مهاجرت به مناطق حاشیه‌ای، کاهش سطح رفاه خود یا حتی زندگی در خانه‌های اشتراکی و نامناسب شده‌اند.
این بحران عمیق اما بدون ریشه نیست. سیاستگذاری‌های اشتباه و عدم کنترل بازار، یکی از مهم‌ترین دلایل وضعیت فعلی مسکن است. ورود گسترده سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن، سوداگری، عدم حمایت از تولیدکنندگان واقعی مسکن و تمرکز بر سیاست‌هایی ناکارآمد مانند طرح‌های نیمه‌تمامی که دردی از جامعه دوا نمی‌کنند، همه از عواملی هستند که بحران را شدیدتر کرده‌اند.
در سال‌های اخیر، دولت‌ها وعده‌های زیادی برای ساماندهی بازار مسکن داده‌اند اما واقعیت این است که هیچ‌کدام از این سیاست‌ها به بهبود اوضاع منجر نشده است. بازار مسکن همچنان در سلطه دلالان و سرمایه‌گذاران کلانی است که خانه را نه به عنوان سرپناه، بلکه به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای می‌بینند.
پر کشیدن رونق از بازار مسکن
این روزها تقریبا اغلب تحلیلگران و صاحب‌نظران بر این باورند که بخش مسکن ایران حال و روز خوبی ندارد و البته که ابتکار‌های دولت‌های مختلف در سال‌های اخیر نیز نتوانسته تحولات مثبتی را در این حوزه ایجاد کند.
با این همه، به‌تازگی شاهد ارسال سه پالس منفی جدید به این بخش بوده‌ایم که در نوع خود قابل‌تامل است.
اول اینکه ایرج گلابتونچی، دبیر سندیکای شرکت‌های ساختمانی ایران به‌تازگی در جریان حضور در یک نشست خبری عنوان کرده که در وضعیت کنونی، نرخ تمام‌شده ساخت هر متر مربع مسکن بدون احتساب نرخ زمین، چیزی در حدود ۲۲ تا ۲۵‌میلیون تومان است. این آمار از آن جهت مهم و قابل تامل است که بدانیم بازار مسکن ایران در وضعیت کنونی تا حد زیادی در رکود به سر می‌برد و کاهش شدید قدرت خرید مردم در این بازار و عقب ماندن آن از رشد قیمت‌ها سبب شده تا این حوزه به نوعی قفل شود.
حال اینکه در این شرایط، هزینه تمام‌شده ساخت هر متر مربع مسکن افزایش یافته و تازه برای محصول پایانی (مسکنِ ساخته شده) نیز مشتری چندانی وجود ندارد، عملا این پالس معنادار را به ذهن مخابره می‌کند که فعالان بخش مسکن تا حد زیادی از فضای رونق در حوزه کسب‌وکار خود دور شده‌اند و به‌بیان ساده‌تر، مسکن‌سازی در وضعیت کنونی به‌دلیل خوابِ بالای سرمایه آنها، دیگر برایشان آنطورکه باید صرفه و منطق اقتصادی ندارد.
این موضوع از آن جهت می‌تواند آسیب‌زا باشد که ایران در وضعیت کنونی با کسری قابل‌توجه مسکن دست به گریبان است و اساسا همین مساله خود یکی از پیشران‌های اصلی افزایش قیمت‌ها در این بازار بوده است. حال اینکه در این وضعیت می‌بینیم انبوه‌سازان و فعالان بخش مسکن رونق چندانی را در فعالیت خود نمی‌بینند و در عین حال، در روز‌ها و ماه‌های اخیر اخبار مختلفی مبنی‌بر وجود برخی موانع در زمینه تخصیص وام مسکن به فعالان این حوزه نیز منتشر شده، همه و همه یک برونداد را به ذهن متبادر می‌کند و آن‌هم این است که ناترازی مسکن در ایران در بحث عرضه و تقاضا تشدید خواهد شد و این موضوع می‌تواند به گران‌شدن بیش از پیش قیمت مسکن در ایران دامن بزند.
تعطیلی بخش تولید مسکن
پالس منفی دوم که به‌تازگی به بازار مسکن ایران داده شده انتشار داده‌های تازه با محوریت این مساله بوده که در حوزه صنعت ساخت‌وساز مسکن، شاهد تعطیلی ملموس شرکت‌های پیمانکار به‌دلیل مشکلات اقتصادی کشورمان و نوسانات ارزی هستیم و همین موضوع سبب شده تا صنعت ساخت مسکن، بیشترین نرخ مهاجرت نیروی کار را در ایران داشته باشد. این مساله به تایید ایرج گلابتونچی نیز رسیده است.
البته که پیش از مطرح‌شدن موضوع مذکور، گزاش‌های مختلفی از مهاجرت قابل‌توجه انبوه‌سازان ایرانی به کشور‌های عربی حاشیه خلیج‌فارس و ترکیه نیز منتشر شده بود. ایرج گلابتونچی در موضع‌گیری تاکید کرده که براساس گزارشی که او در سال۱۴۰۰ به مقام معظم رهبری داده است، ۶۰‌هزار شرکت پیمانکار در کشور وجود دارد که دو سوم ظرفیت آنها خالی است. این بدان معناست که آنها کار برای اجرا ندارند و اگر قرار باشد وضعیت اقتصادی بهبود نیابد و مطالبات از دولت نیز به نحوی منطقی وصول نشود، قطعا با تعطیلی شمار زیادی از شرکت‌های فعال در بخش مسکن و پیمانکاری روبه‌رو خواهیم بود.
آنچه در مورد داده‌هایی از این دست می‌توان گفت این است که اگر بپذیریم حال و روز بخش مسکن در ایران خوب نیست و با وضعیتی بحرانی در این حوزه طرف هستیم، اصل اساسی در حوزه مدیریت بحران ایجاب می‌کند که ابتدا از بدتر شدن وضعیت جلوگیری کنیم و سپس ذره‌ذره به‌سمت بهبود شرایط حرکت کنیم. این در حالی است که واکاوی آمار‌های مرتبط با حوزه مسکن در ایران نشان از آن دارد که این اصل ساده به دلایل مختلف رعایت نشده و سال به سال شاهد بدتر شدن وضعیت هستیم. همین که نرخ مهاجرت نیروی کار از بخش مسکن ایران بد و بدتر می‌شود، عینی‌ترین نمود از این معادله است؛ روندی که به نحوی جدی باید مورد توجه جریان حکمرانی بخش مسکن باشد و برای آن تدابیر لازم اندیشیده شود.
فرار سرمایه‌ها از مسکن
در نهایت سوم اینکه به‌تازگی و براساس داده‌های مرکز آمار ایران، در طی دوره 9ماهه سال جاری، بخش مسکن در مقایسه با دیگر بخش‌ها، کمترین میزان سرمایه را به خود جذب کرده و رشد این بخش از 6/‏3‌درصد سال گذشته به صفر‌ درصد در وضعیت کنونی رسیده است.
این آمار هم در شرایطی که ایران با چالش‌های جدی و عدیده‌ای در حوزه تامین مسکن و حکمرانی درست این حوزه روبه‌رو است، از وجود مشکلاتی عمیق حکایت دارد که باید به آنها به نحوی منطقی رسیدگی شود. این آمار نشان می‌دهد که اساسا بخش مسکن و فعالیت در آن دیگر به اندازه گذشته جذاب نیست.
با این حال، اُفت فعالیت در این بخش و در عین حال، تکانه‌های جدی در صحنه اقتصاد ایران، سبب می‌شوند تبعات منفی این کاهش فعالیت‌ها، به‌نحو جدی و ملموسی حس و برای ایران دردسرساز شود. این همان مساله‌ای است که تاکنون بسیاری از کارشناسان بخش مسکن به آن پرداخته‌اند و تاکید داشته‌اند که جدای از فعالیت دولت در بخش مسکن، باید حضور در این بخش با اتخاذ سیاست‌های منطقی، برای فعالان این حوزه و حتی مردم، به مساله‌ای جذاب تبدیل شود. از یاد نبریم که بخش مسکن از جمله پیشران‌های اصلی رشد و توسعه اقتصادی در هر کشوری است و حتی برخی بر این باورند که باید از بودجه بخش صنعت و تولید زد و در حوزه مسکن هزینه کرد زیرا بخش مسکن با طیف‌های متنوعی از صنایع سروکار دارد و رونق آن، رشد خوبی را برای صنایع گوناگون به‌همراه خواهد داشت و کلیت این معادله برای اقتصاد ایران مفید و سازنده است.
سخن پایانی
در شرایط فعلی، بحران مسکن در ایران به نقطه‌ای رسیده که حتی خوشبین‌ترین تحلیلگران نیز چشم‌انداز روشنی برای آن متصور نیستند. عدم برنامه‌ریزی جدی برای افزایش ساخت‌وساز، سیاست‌های ناکارآمد در کنترل بازار و کاهش شدید قدرت خرید مردم، باعث شده که خانه‌دار شدن به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل شود.
اگر دولت و سیاستگذاران فکری جدی برای این وضعیت نکنند، بحران مسکن نه‌تنها تشدید خواهد شد، بلکه پیامدهای اجتماعی و اقتصادی عمیقی به دنبال خواهد داشت؛ از مهاجرت‌های ناخواسته تا افزایش فقر و کاهش رفاه عمومی. وقت آن رسیده که به‌جای وعده‌های تکراری، اقداماتی عملی برای خروج از این بحران صورت گیرد.